La razón es que, según el Ministerio de Finanzas , la actual política de impuesto sobre la renta personal de Vietnam no hace diferenciación según el período de tenencia del bien inmueble por parte del transferente.
Necesario pero cauteloso
Según los expertos, de aprobarse, esta propuesta podría incentivar la tenencia de bienes raíces a largo plazo, en lugar de especular para obtener ganancias a corto plazo. Esto ayudaría a estabilizar el mercado inmobiliario, reducir el riesgo de una burbuja inmobiliaria y garantizar una oferta de vivienda sostenible.
Además, los ingresos fiscales procedentes de transacciones a corto plazo pueden incrementarse, especialmente en el contexto de un mercado inmobiliario vibrante, contribuyendo así al presupuesto estatal.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, analizó: Gravar los ingresos personales provenientes de transacciones inmobiliarias en función del tiempo de propiedad será una solución para prevenir la especulación, ayudar a regular el mercado inmobiliario y, por lo tanto, hacer que los precios de la vivienda sean más estables, especialmente en grandes ciudades como Hanoi o Ho Chi Minh City...
" La tributación inmobiliaria no puede ignorarse debido a la dificultad de estabilizar el mercado inmobiliario. Esta tributación se dirige principalmente a quienes acumulan riqueza, en lugar de a quienes compran bienes inmuebles para vivir o para fines productivos y comerciales, lo que contribuye a aumentar los ingresos presupuestarios y a regular el mercado", afirmó el Sr. Dinh.
Además, según el Sr. Dinh, el fenómeno de la especulación y el acaparamiento de bienes ante la escasez de oferta, con el fin de esperar a que los precios suban para obtener grandes beneficios, es muy común. Por lo tanto, gravar los bienes inmuebles es razonable.
Sin embargo, los expertos también enfatizan que la implementación también debe tener en cuenta muchos factores.
En concreto, según Savills Vietnam, para implementar la tributación inmobiliaria basada en el tiempo de tenencia, se requieren diversas soluciones técnicas, como el cálculo de los costes de inversión en infraestructura técnica, herramientas de cálculo fiscal y, en especial, la transparencia y la digitalización de todos los datos inmobiliarios residenciales. Estos factores generan importantes obstáculos que requieren grandes recursos financieros, determinación por parte de las autoridades y una coordinación a largo plazo.
Según los expertos, gravar la compra de viviendas según el período de propiedad debe tener en cuenta numerosos factores. (Ilustración: Minh Duc).
Según el Sr. Dinh, la tributación debe incluir muchos parámetros técnicos que deben considerarse correctamente. Por ejemplo, si alguien compra una casa pero necesita capital para venderla inmediatamente, debe ser diferente a comprarla y venderla inmediatamente para obtener ganancias.
El Sr. Dinh enfatizó que la información debe ser clara y transparente para que la tributación sea fácil y justa. Muchos compradores de viviendas incluso tienen que recurrir a préstamos bancarios y, al transferir la propiedad, los intereses del préstamo también se incluyen en el precio de venta y muchos otros costos.
" Las leyes fiscales deben estar completamente reguladas para evitar causar desventajas a las personas, especialmente a aquellas que no tienen la intención de especular o hacer subir los precios del mercado ", dijo.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, afirmó que gravar a las personas que transfieren bienes inmuebles según el año de propiedad con el objetivo de aumentar los ingresos presupuestarios es correcto. Sin embargo, aplicar esta regulación con la expectativa de reducir los precios de los bienes raíces es muy difícil de lograr.
" Al transferir una propiedad, el propietario añade todos los costos al precio final de venta. Como resultado, el comprador sigue siendo quien más sufre", afirmó el director ejecutivo de EZ Property.
El Sr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Monetaria y Financiera, señaló que el precio de un apartamento alcanza actualmente los 60-70 millones de VND/m², un precio demasiado elevado en comparación con los ingresos de muchas personas. Mientras tanto, muchas personas compran casas no para vivir, sino para alquilar, por lo que no puede considerarse especulación. Obviamente, gravar los bienes inmuebles de segunda mano o según el período de tenencia no es una buena solución para el mercado actual.
Según el Sr. Nghia, al aplicar impuestos, es necesario calcular si los ingresos fiscales pueden cubrir los costos. Si queremos evitar la especulación, debemos añadir más servicios públicos y otros costos para garantizar la equidad para la población, lo que hace que el costo de la recaudación de impuestos sea mayor que la recaudación misma.
La situación de "surf" es bastante común.
De hecho, la compraventa y el intercambio de propiedades inmobiliarias es bastante común en Vietnam. Un informe reciente de PropertyGuru Vietnam mostró que, en 2023, el 15 % de los inversores poseía propiedades que compró y vendió en un plazo de 3 meses, el 36 % las mantuvo entre 3 y 6 meses y el 35 % las mantuvo entre 6 y 12 meses.
Esto significa que solo el 16% de los inversores en Vietnam conservan sus propiedades durante uno o dos años o más. Mientras tanto, en Europa, el plazo para conservar una propiedad antes de venderla es el siguiente: el 7% de los compradores la conservan durante uno o tres años, el 23% durante tres o cinco años, el 33% durante cinco o diez años y el 38% durante más de diez años.
El fenómeno de "compra rápida, vende rápida" puede tener muchas causas, pero principalmente se debe a los inversores que "navegan". Parte del problema radica en que el impuesto sobre la renta sobre la transferencia y el alquiler de bienes inmuebles en Vietnam es actualmente demasiado bajo.
Normalmente, los inversores solo tienen que pagar el 2% de impuesto sobre la renta cuando transfieren bienes inmuebles, y los ingresos por alquiler de bienes inmuebles equivalen al 5% de los ingresos (aplicado a los ingresos superiores a 100 millones de VND).
Por ello, según el Ministerio de Finanzas, para limitar la especulación inmobiliaria, algunos países del mundo han utilizado herramientas fiscales para aumentar el coste de la conducta especulativa y reducir el atractivo de la especulación inmobiliaria en la economía , entre ellas el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Además, algunos países también aplican impuestos sobre las ganancias derivadas de transacciones inmobiliarias según la frecuencia de las transacciones y el momento de la compra y reventa de los bienes inmuebles. Si este momento se produce rápidamente, la tasa impositiva es mayor; si se produce lentamente, la tasa impositiva es menor.
El Ministerio de Finanzas citó ejemplos como el de Singapur, donde los terrenos comprados y vendidos durante el primer año están gravados con un 100% sobre la diferencia de valor entre la compra y la venta; después de dos años, la tasa es del 50%; después de tres años, del 25%. O bien, en Taiwán (China), las transacciones inmobiliarias realizadas durante los dos primeros años tras la compra se gravan con un 45%; las realizadas entre dos y cinco años, con un 35%; las realizadas entre cinco y diez años, con un 20%; y las realizadas después de diez años, con un 15%.
" Para tener un nivel razonable de regulación y evitar la especulación y las "burbujas" inmobiliarias, es posible estudiar la implementación de la recaudación de impuestos a la renta personal proveniente de transmisiones de inmuebles en función del período de tenencia como lo experimentan algunos países ", indicó el Ministerio de Hacienda.
En cuanto al tipo impositivo específico, el Ministerio de Hacienda considera que debe estudiarse y determinarse adecuadamente, de modo que refleje el funcionamiento real del mercado inmobiliario. Asimismo, la aplicación de la política del impuesto sobre la renta de las personas físicas a las transmisiones de bienes inmuebles basadas en el tiempo de tenencia también debe sincronizarse con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con el suelo y la vivienda, así como con la sincronización y la disponibilidad de la infraestructura informática para el registro de tierras e inmuebles.
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