Country Garden: de campeón de ventas de viviendas a endeudado

Country Garden, que ha sido el mayor vendedor de viviendas de China durante muchos años, está ahora al borde de la quiebra y no tiene forma de equilibrar su flujo de caja.

A medida que se profundiza la crisis inmobiliaria de China, existe una creciente preocupación de que la próxima víctima podría ser Country Garden Holdings, un desarrollador especializado en propiedades residenciales en ciudades de tercer y cuarto nivel.

Country Garden ha sido la mayor promotora inmobiliaria de China durante muchos años, según China Real Estate Information, y se encuentra entre las 100 principales en ventas. Hace menos de un año, los inversores consideraban a Country Garden uno de los mayores beneficiarios de una serie de medidas de apoyo implementadas por el gobierno chino para impulsar el sector inmobiliario.

La promotora, con proyectos residenciales en muchas de las ciudades menos prósperas del país, reportó alrededor de $50 mil millones en transacciones a nivel nacional. Sin embargo, en el primer semestre de 2023, la compañía cayó al sexto lugar del top 100.

Liderada por la presidenta y directora ejecutiva, Yang Huiyan, ex mujer más rica de China, la empresa con sede en Guangdong incumplió un total de 45 millones de dólares en pagos de intereses de dos bonos con vencimiento el 7 de agosto. La promotora inmobiliaria aún tiene un período de gracia de 30 días antes de que se le declare en "incumplimiento".

Sandra Chow, codirectora de investigación de Asia y el Pacífico en CreditSights, dijo que Country Garden está teniendo dificultades para realizar los pagos de intereses, en lugar de reembolsar el capital total de sus bonos, lo que indica una liquidez muy limitada.

Había preocupación por las dificultades financieras de Country Garden. A principios de año, cuando el mercado inmobiliario se recuperó brevemente tras el levantamiento de las restricciones por la pandemia, las acciones de la compañía en la Bolsa de Hong Kong alcanzaron los 3,24 dólares de Hong Kong (41 centavos). A finales de julio, habían bajado a 1,58 dólares de Hong Kong (20 centavos).

La compañía advirtió el 31 de julio que registraría pérdidas en el primer semestre del año, afectadas por la caída de los márgenes en su negocio inmobiliario, el aumento de los cargos por deterioro en proyectos residenciales ante la caída de las ventas y las pérdidas por divisas debido a la fluctuación de los tipos de cambio. El año pasado, la compañía perdió 6.100 millones de yuanes (907 millones de dólares), su primera pérdida desde su salida a bolsa en 2007.

Country Garden no reveló la magnitud de sus pérdidas previstas para el primer semestre, pero una caída en las ventas de viviendas sugiere que serán significativas. Las ventas de la compañía en el primer semestre del año cayeron un 30 % interanual, hasta los 128.800 millones de yuanes (casi 18.000 millones de dólares), según un informe a la bolsa de valores.

Logotipo de Country Garden en Shanghái el 25 de junio de 2022. Foto: VCG

Surgen preocupaciones

Las acciones de la compañía continuaron bajando el 8 de agosto, cerrando a 1,13 dólares de Hong Kong (14 centavos). Los precios de los bonos onshore y offshore emitidos por Country Garden también se desplomaron, mientras que los rendimientos subieron ante la creciente preocupación por el riesgo de pago de la compañía.

Uno de los bonos internacionales con vencimiento en enero de 2024 se negociaba a 22,8 centavos el 8 de agosto, una caída de más del 70% desde mediados de junio, mientras que el precio de uno de los bonos denominados en yuanes con vencimiento en 2026 cayó a 25,4 yuanes, desde un máximo de 97,5 yuanes en enero.

Según un portavoz de Country Garden, la empresa no puede realizar el pago de intereses debido a las recientes caídas en las ventas y la falta de capital disponible.

Iris Chen, analista de Nomura, afirmó que el retraso en el pago de intereses indicaba una situación de liquidez peor de lo previsto. Country Garden debe realizar otro pago de bonos el próximo mes. Chen predijo que solicitaría a los tenedores de bonos más tiempo para realizar los pagos y así evitar impagos.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, filial de Country Garden, logró reembolsar 800 millones de yuanes de un bono onshore a medio plazo denominado en yuanes el 7 de agosto, después de que los tenedores de bonos ejercieran su opción de venta, el derecho a exigir al emisor la devolución del capital antes del vencimiento del bono. Sin embargo, esto no fue suficiente para tranquilizar a los inversores en bonos de Country Garden. Algunos bonos denominados en yuanes cayeron más del 10 % el 8 de agosto, y otros más del 20 %.

“Flujo de caja negativo mensual y pago de deuda. ¿Qué tan sostenible es eso?”, preguntó un ejecutivo de una agencia de calificación crediticia que ha seguido de cerca a Country Garden. La promotora tendrá poca capacidad para afrontar las presiones de la deuda a corto plazo por sí sola, según los expertos. Incluso la ayuda financiera de los accionistas podría no ser suficiente.

Origen de la crisis

Al igual que muchas promotoras chinas que prosperaron antes de que los reguladores impusieran restricciones a la financiación mediante la política de las "tres líneas rojas", Country Garden prosperó gracias a la deuda en los últimos años. Durante más de una década, hasta 2019, recaudó fondos fácilmente cada año para pagar la deuda vencida y financiar sus operaciones.

Pero la política de las "tres líneas rojas", destinada a limitar el riesgo de promotores sobreapalancados, puso fin a ese modelo de financiación para Country Garden. El flujo de caja de la empresa procedente de las actividades de financiación se volvió negativo en 2020, dejándola dependiente de los ingresos por ventas.

La caída del mercado inmobiliario que comenzó en 2021, mientras China luchaba contra la pandemia de COVID-19, provocó que el flujo de caja procedente de la venta de viviendas nuevas también comenzara a disminuir. Las ventas de Country Garden fueron especialmente malas porque la empresa se centró en viviendas en ciudades de tercer y cuarto nivel, donde el desplome del mercado fue más severo que en las ciudades de primer y segundo nivel.

Trabajadores pasan junto a la obra de Country Garden en Kunming, provincia de Yunnan, China, el 17 de septiembre de 2019. Foto : Reuters

La caída en las ventas de viviendas fue peor en ciudades de tercer y cuarto nivel, donde la sobreconstrucción es descontrolada y el exceso de oferta es más grave. Esto significa que Country Garden tendrá más dificultades para impulsar las ventas, lo que genera preocupación por un posible impago de bonos.

Country Garden y sus dos principales filiales deberán reembolsar más de 18.500 millones de yuanes (2.500 millones de dólares) en bonos onshore con vencimiento a finales de este año, incluyendo 7.300 millones de yuanes (1.000 millones de dólares) con vencimiento en septiembre, según estadísticas de Bloomberg . Ningún bono offshore vence este año.

A finales de 2022, el gigante inmobiliario contaba con activos totales de 1,7 billones de yuanes (265.000 millones de dólares) y pasivos totales de 1,4 billones de yuanes (219.000 millones de dólares), incluyendo 271.300 millones de yuanes (95.000 millones de dólares) en deuda con intereses. Además, la deuda fuera de balance podría alcanzar los 200.000 millones de yuanes, según una fuente vinculada a la promotora. Si Country Garden incumple sus pagos, el impacto podría ser tan grave como el de China Evergrande Group, según la fuente.

Evergrande, la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo , reveló en julio que sus pasivos totales ascendían a 2,4 billones de yuanes (375.000 millones de dólares) a diciembre de 2022, incluyendo 612.400 millones de yuanes (95.000 millones de dólares) en préstamos. Está intentando reestructurar sus deudas, incluyendo 19.000 millones de dólares en bonos offshore.

¿Cómo está Country Garden?

Country Garden afirmó que "considerará activamente la adopción de diversas medidas para garantizar la seguridad del flujo de caja, incluyendo, entre otras, la reducción de los gastos operativos, la aceleración de los procesos de cobro de deudas, la expansión activa de los canales de financiación y la gestión y optimización de los acuerdos de pago de deudas". La empresa también indicó que buscará activamente la orientación y el apoyo de gobiernos y organismos reguladores.

También está intentando ampliar sus canales de financiación, según fuentes de Caixin . Sin embargo, a principios de este mes, la compañía desmintió los informes que indicaban que planeaba recaudar 2.340 millones de dólares de Hong Kong (300 millones de dólares estadounidenses) mediante una emisión de acciones. No obstante, algunas fuentes afirmaron que, de hecho, estaba considerando una oferta pública inicial (OPI), pero que no era el momento oportuno y que estaba esperando una mejor oportunidad.

Aunque Country Garden aún no ha incumplido oficialmente el pago de sus bonos, aún puede obtener préstamos de los bancos y emitir nuevos bonos. Sin embargo, una fuente del sector financiero afirmó que aún no podría recaudar suficiente dinero para cubrir el déficit causado por la caída en las ventas de viviendas.

Country Garden ha creado tres grupos de trabajo para impulsar las ventas. También ha recortado la compra de terrenos y despedido a trabajadores para ahorrar costos. Incluso ha recortado los costos de las ceremonias de lanzamiento de nuevos proyectos, según una fuente.

En última instancia, el promotor tendrá que intentar extender el vencimiento de su deuda u obtener garantías de los gobiernos locales para poder emitir más bonos. Sin embargo, dado el bajo ritmo de ventas, ni siquiera la emisión de bonos garantizados resolverá sus problemas financieros, según un experto de una institución financiera con sede en Guangdong.

"Country Garden hizo todo lo que una empresa podía hacer, pero las cosas no salieron según lo planeado", dijo.

Phien An ( según Caixin, WSJ )

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