Los precios de los apartamentos han aumentado considerablemente, localmente hasta un 40% por trimestre, Hanoi ha ajustado los planes de uso de la tierra para algunos proyectos en Quoc Oai, los procedimientos para convertir tierras de cultivo en terrenos residenciales... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| La deficiencia en la estructura de los productos inmobiliarios sigue siendo una limitación importante del mercado actual y también una de las razones del aumento reciente de los precios inmobiliarios. (Ilustración - Foto: Linh An) |
Los apartamentos, desde los antiguos hasta los nuevos, siguen aumentando de precio
En cuanto a los edificios de apartamentos en Hanói, el Ministerio de Construcción indicó que los precios siguieron aumentando, tanto en proyectos nuevos como antiguos. Hasta la fecha, el mercado ha establecido un nuevo nivel de precios para proyectos, con un aumento de entre el 4 % y el 6 % trimestral y del 22 % al 25 % anual. En particular, en algunas zonas locales se han registrado aumentos de entre el 35 % y el 40 %, dependiendo de la ubicación, en comparación con el trimestre anterior.
Las encuestas en algunos proyectos como Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem) tienen precios desde 69 millones de VND/m2, los apartamentos en el proyecto Khai Son City (distrito de Long Bien) tienen precios desde 50-68 millones de VND/m2, los proyectos en la calle Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan) tienen precios alrededor de 75-97,2 millones de VND/m2...
No sólo en Hanoi, a través de la síntesis, se muestra que en el tercer trimestre, los precios inmobiliarios en algunas localidades todavía tienden a aumentar, especialmente en Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh y las grandes ciudades.
“El fenómeno del incremento de precios es localizado, se da en algunas zonas, algunos tipos, algunos segmentos inmobiliarios, lo que conlleva un impacto de aumento de precios generales”, explicó el Ministerio de Construcción.
La insuficiencia en la estructura de los productos inmobiliarios sigue siendo una limitación importante del mercado actual y es también una de las razones del aumento de los precios inmobiliarios en los últimos tiempos.
El Ministerio de Construcción señaló que la oferta de viviendas asequibles es insuficiente para satisfacer la demanda del mercado. En el segmento de apartamentos asequibles (con un precio de venta inferior a 25 millones de VND/m²), prácticamente no hay transacciones ni productos en venta.
Los apartamentos de gama media (de 25 millones de VND/m² a menos de 50 millones de VND/m²) aún representan una alta proporción de las transacciones y la oferta en el mercado. El resto son apartamentos de alta y muy alta gama (con precios superiores a 50 millones de VND/m²).
Al explicar la falta de oferta de viviendas para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas, las personas de ingresos bajos y medios en las áreas urbanas, especialmente Hanoi y Ho Chi Minh, el Ministerio de Construcción dijo que hay muchas razones.
En particular, las empresas inmobiliarias enfrentan dificultades y obstáculos en los procedimientos legales, especialmente a la hora de determinar los precios de los terrenos, calcular las tarifas por su uso, desbrozar terrenos y asignar tierras.
Además, muchos proyectos que se han construido y se están construyendo recientemente han tenido que suspenderse temporalmente, han tenido que retrasarse su avance y han tenido que retrasarse su avance de construcción.
El organismo gestor evaluó que la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 se promulgaron y entraron en vigor. Las dificultades institucionales y legales (terrenos, vivienda, negocios inmobiliarios, crédito, etc.) para las empresas se han resuelto en gran medida, y la oferta inmobiliaria ha mejorado. Sin embargo, aún existen algunas limitaciones, ya que la implementación efectiva y la puesta en marcha de los nuevos mecanismos, políticas y leyes requiere tiempo.
Muchos expertos inmobiliarios señalan que el problema del aumento de la oferta reside en el segmento de precios asequibles y razonables. De hecho, en los últimos tiempos, aunque la oferta de apartamentos ha aumentado, el nivel de precios de venta en Hanói ha seguido registrando una tendencia al alza tanto en el mercado primario como en el secundario.
Según Savills Vietnam, en grandes ciudades como Ho Chi Minh y Hanoi, el mercado inmobiliario carece actualmente de una oferta asequible, ya que la cuota de mercado de este segmento ha disminuido del 60% en 2016 a solo el 35% en 2024, y los apartamentos principales de menos de 2 mil millones de VND han desaparecido por completo.
El director de una inmobiliaria en Hanói afirmó que la mayoría de los proyectos en desarrollo en el mercado son de gama media y alta. Cuando la demanda supera la oferta, los precios de los inmuebles suben. No es raro que los precios de venta superen su valor real.
Según esta persona, cuando no hay una oferta de vivienda adecuada y asequible, los problemas del mercado inmobiliario no tienen solución.
Ajuste de los planes de uso del suelo para algunos proyectos en Quoc Oai, Hanoi
El Comité Popular de la Ciudad de Hanoi acaba de emitir la Decisión No. 5682/QD-UBND sobre el ajuste y complemento del Plan de Uso de Tierras de 2024 del distrito de Quoc Oai.
En consecuencia, el ajuste y la complementación de la lista de Planes de Uso del Suelo para 2024 del distrito de Quoc Oai ha sido aprobado por el Comité Popular de la Ciudad mediante la Decisión No. 418/QD-UBND del 22 de enero de 2024, la Decisión No. 2015/QD-UBND del 16 de abril de 2024, la Decisión No. 3848/QD-UBND del 25 de julio de 2024.
En concreto, ajustar y complementar (nombre de la ubicación, área) los proyectos identificados en la Decisión 418/QD-UBND de fecha 22 de enero de 2024, Decisión No. 2015/QD-UBND de fecha 19 de abril de 2024, Decisión No. 3848/QD-UBND de fecha 25 de julio de 2024 es 1 proyecto.
Español Complementar el Plan de Uso de Tierras 2024 del distrito de Quoc Oai con 9 proyectos que incluyen: Proyecto para construir rutas de tráfico en el área cercana al Hospital Central de Maternidad, Instalación 2; Hospital Central de Niños, Instalación 2; Proyecto para construir el centro cultural de la comuna de Ngoc Liep; Jardín de Infancia Ngoc My A; construcción de la casa cultural de la aldea de Phu Hang, comuna de Tan Phu; construcción de una línea eléctrica de 220 kV para suministrar electricidad a la estación transformadora de 220/110 kV Hoa Lac y líneas de salida de 110 kV; Centro de transmisión de señales; Construcción de un almacén de reserva de suministro general, el almacén de reserva de petróleo del Norte y Convoy I bajo el Departamento de Equipos y Logística; Ampliación de la estación transformadora Tay Ha Noi de 500 kV para servir a la instalación de 06 bahías de 220 kV, comuna de Dong Quang; Escuela Primaria Phuong Cach con un área total de 74,18 hectáreas.
Ajustar el número de proyectos y área de la Decisión No. 3848/QD-UBND de 25 de julio de 2024 a 148 proyectos con un área total de 1.151,27 hectáreas.
Ciudad Ho Chi Minh emite nuevas regulaciones sobre el área mínima para la división de tierras
El 31 de octubre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 100/2024 que estipula las condiciones para la división de tierras, la consolidación de tierras y el área mínima permitida para la división de tierras para cada tipo de tierra en el área.
La presente Decisión sustituye a la Decisión nº 60/2017 sobre la superficie mínima permitida para la parcelación de tierras.
En cuanto a la superficie mínima de división del terreno, según la nueva normativa, el suelo residencial de la zona se divide en 3 zonas, con superficies mínimas correspondientes de 36m2, 50m2 y 80m2.
Específicamente, el área 1 incluye los distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh y Tan Phu. La superficie mínima de terreno para la subdivisión en estos distritos es de 36 metros cuadrados, y el frente y la profundidad del terreno no deben ser inferiores a 3 metros.
El Área 2 incluye los Distritos 7 y 12, Binh Tan, la ciudad de Thu Duc y las localidades de los distritos. La superficie mínima de terreno residencial que puede dividirse en parcelas en estas áreas es de 50 m². En particular, la normativa sobre el frente y la profundidad de la parcela no debe ser inferior a 4 m.
El Área 3 abarca las zonas fuera de los distritos de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be y Can Gio. La superficie mínima de terreno residencial subdividable en estas zonas es de 80 m². El frente y la profundidad del terreno no deben ser inferiores a 5 m.
Respecto a las tierras agrícolas , Ciudad Ho Chi Minh estipula que el área mínima que se puede dividir entre tierras para el cultivo de cultivos anuales y otras tierras agrícolas es de 500 metros cuadrados.
Mientras tanto, la superficie mínima de tierra para cultivos perennes, acuicultura, producción de sal y ganadería concentrada es de 1.000 metros cuadrados.
En comparación con la decisión anterior, el área mínima de tierra residencial y tierra agrícola que se puede dividir en parcelas en Ciudad Ho Chi Minh no ha cambiado.
La novedad del reglamento de división del terreno es que ya no existen regulaciones sobre condiciones de planificación y condiciones de construcción como antes.
En concreto, los terrenos que se dividan o fusionen deberán cumplir los siguientes requisitos: existir camino, conexión con caminos existentes, garantizar el suministro de agua y drenaje y demás necesidades necesarias de manera razonable.
Si el usuario del terreno reserva parte de un terreno residencial o un terreno residencial y otro terreno en el mismo terreno para una pasarela, al dividir o fusionar los terrenos, no es necesario cambiar el propósito de uso del área de terreno utilizada para la pasarela.
En caso de que el usuario del terreno reserve parte del terreno como pasarela, esta pasarela será acordada por las partes y la autoridad local se basará en la situación real para dar su aprobación antes de separar o fusionar la parcela.
Respecto de la superficie de terreno determinada como vía peatonal, utilizada para múltiples parcelas, se convertirá en forma de uso común en el certificado.
Procedimientos para la conversión de tierras de cultivo en tierras residenciales
Cuando las personas conviertan tierras de cultivo en tierras residenciales, deben preparar documentos para presentarlos a la agencia estatal competente de acuerdo con las disposiciones del artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024.
¿Cuándo se pueden convertir las tierras de cultivo en tierras residenciales?
De conformidad con el Artículo 116 y el Artículo 121, inciso b, cláusula 1, de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras solo pueden convertir tierras de cultivo en suelo residencial con la aprobación de un organismo estatal competente. Es decir, debe existir una decisión que autorice el cambio de uso del suelo conforme a la normativa.
Para que una decisión de permitir el cambio de propósito del uso del suelo por parte de un organismo estatal competente, es necesario basarse en la planificación del uso del suelo a nivel de distrito o en la planificación general o en la planificación de zonificación de acuerdo con las disposiciones de la ley de planificación urbana aprobada por la autoridad competente.
Procedimientos para la conversión de tierras fértiles en tierras residenciales
De acuerdo con el artículo 227 de la Ley de Tierras de 2024, los procedimientos para el cambio de uso del suelo son los siguientes:
Paso 1. Presentar la solicitud de cambio de propósito de uso de suelo de acuerdo a la reglamentación.
Paso 2. La autoridad competente verificará las condiciones para el cambio de uso del suelo. Si el expediente aún no está disponible, el usuario del suelo deberá completarlo y volver a presentarlo al organismo de gestión del suelo.
Paso 3. Después de presentar una solicitud completa, la agencia de gestión de tierras competente prepara un expediente y lo envía al Comité Popular a nivel de distrito para que emita una decisión que permita el cambio de propósito del uso de la tierra.
Paso 4. Pagar los derechos de uso del suelo de acuerdo a la reglamentación, salvo casos de exención.
Paso 5. Transferir el expediente a la Oficina/sucursal del Registro de Tierras para realizar la inscripción, emitir el Libro, actualizar y corregir la base de datos de tierras, los registros catastrales y devolver el Libro al usuario de la tierra.
En caso de transferencia de derechos de uso de la tierra y de cambio de propósitos de uso de la tierra, el procedimiento para registrar la transferencia de derechos de uso de la tierra se llevará a cabo al mismo tiempo que el procedimiento para cambiar los propósitos de uso de la tierra de acuerdo con la reglamentación.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html
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