Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Artículo final: Añadir nuevos mecanismos

Según las previsiones del Ministerio de Construcción , la demanda de vivienda seguirá aumentando entre 2021 y 2030, especialmente en las zonas urbanas. La tasa de población urbana se sitúa actualmente en torno al 40 % y aumentará hasta alcanzar aproximadamente el 45 % para 2030. Con el actual crecimiento de la población y la demanda de vivienda, se prevé la construcción de unos 70 millones de metros cuadrados de vivienda urbana cada año.

En particular, el potencial y el margen de desarrollo del sector de la vivienda social en Vietnam aún son amplios. Sin embargo, en realidad, las políticas no son muy atractivas, por lo que la mayoría de las empresas inmobiliarias aún se muestran indiferentes a este segmento. Tanto los ciudadanos como las empresas esperan una serie de nuevas políticas que ayuden a eliminar los obstáculos procesales y financieros para promover el desarrollo de la vivienda social.

Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home:

Actualmente, si un inversor desea construir viviendas sociales, la empresa debe reservar el 20% del fondo de la vivienda para el alquiler y solo después de 5 años se le permite vender. Actualmente, para desarrollar viviendas sociales, las empresas deben asumir costos muy elevados, mientras que el precio del alquiler no puede ser elevado debido a la existencia de un marco regulatorio.

Todos los precios de venta y alquiler de viviendas sociales están disponibles públicamente en el portal del Departamento de Construcción de las localidades donde se ubican los proyectos. El precio estimado de alquiler de viviendas sociales en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ronda los 100.000 VND/m²/mes. En otras provincias y ciudades, ronda los 30.000-50.000 VND/m²/mes.

Además, para alquilar una vivienda social, el inquilino debe cumplir con varios requisitos; incluso alquilarla al menos por un año. Además, la normativa estipula que, una vez que se disfruta de la vivienda social, no se puede volver a disfrutar de ella. Por lo tanto, si el inquilino alquila oficialmente por un mes, no podrá comprar una vivienda social en el futuro.

Muchos países del mundo han implementado con éxito y de forma generalizada el modelo de empresas constructoras de viviendas de alquiler, ya que sus costos de capital a largo plazo son bajos. Las empresas solo necesitan préstamos a una tasa de interés cercana al 3% para poder invertir fácilmente, y luego, al alquilar, pueden seguir obteniendo ganancias.

Mientras tanto, en Vietnam, las empresas deben acceder a capital con tasas de interés de entre el 12 % y el 15 % y mantener constantemente comisiones de reserva, lo que aumenta los costos de implementación. Con el mecanismo financiero actual, no hay fuentes de financiación para apoyar a las empresas cuando las tasas de interés y los costos de los insumos son muy altos.

Mientras tanto, el margen de beneficio de las empresas es de tan solo el 10%, y en promedio, solo obtienen una ganancia anual del 2%. Esto dificulta atraer empresas a la construcción de viviendas sociales.

Sra. Duong Thuy Dung, Directora Sénior de CBRE Vietnam:

A partir de 2021, la tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda social se aplica a la misma tasa de capital de inversión establecida por el Ministerio de Construcción para la construcción de vivienda comercial. Sin embargo, el 13 de julio de 2022, el Ministerio de Construcción emitió la Decisión n.º 610/QD-BXD sobre el anuncio de la tasa de capital de inversión para obras de construcción y el precio total de construcción de los componentes estructurales de las obras en 2021.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción ha emitido un marco para la inversión de capital en la construcción de proyectos de vivienda social de apartamentos. Según una revisión, la inversión de capital en la construcción de proyectos de vivienda social es aproximadamente un 25% inferior a la de la construcción de apartamentos comerciales.

Por lo tanto, los proyectos de vivienda social que se construyan a partir de 2021 se basarán en la tasa de capital de inversión emitida por el Ministerio de Construcción al elaborar sus planes de precios. Por consiguiente, la tasa de capital de inversión para la construcción de vivienda social es inferior a la de la vivienda comercial. Sin embargo, para garantizar la calidad y construir zonas de vivienda social ejemplares, es necesario aumentar la tasa de inversión.

Actualmente, no solo la vivienda social, sino también los costos de desarrollo de todos los productos inmobiliarios en Vietnam son elevados. Por lo tanto, el problema que debe resolverse es cómo los inversores pueden evitar pérdidas y obtener ganancias en sus actividades comerciales.

Si bien la demanda de vivienda en el mercado sigue siendo muy alta, especialmente en el segmento "asequible" o, en particular, en la vivienda social, las empresas también deberían seguir de cerca el mercado, aprovechar las oportunidades y lanzar productos que no sean demasiado costosos. Además, la experiencia en algunos países muestra que, en lugar de ofrecer apartamentos en venta a los compradores, los inversores permiten alquilarlos por un período de uno a tres años; en el contrato de alquiler, se incluye una cláusula que les permite comprar. Así, durante esos tres años, las personas necesitadas tendrán más oportunidades de acumular y elegir.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh:

Según el Decreto n.º 100/2015/ND-CP, los inversores en proyectos de vivienda social pueden aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de ocupación del suelo hasta un máximo de 1,5 veces el estándar. Sin embargo, en el último borrador del Decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, el Ministerio de Construcción ha eliminado esta disposición.

El proyecto de Decreto sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social debe incluir una disposición que permita a los inversores en proyectos de vivienda social aumentar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta en 1,5 veces con respecto a las normas y reglamentos de construcción. Esto garantiza la viabilidad y anima a los inversores a negociar o adquirir derechos de uso del suelo para ejecutar proyectos de vivienda social.

Este es también uno de los mecanismos de política para atraer inversionistas. Se debe permitir a los inversionistas de proyectos de vivienda social ajustar la densidad de construcción o el coeficiente de uso del suelo hasta un máximo de 1,5 veces con respecto a las normas y regulaciones de construcción vigentes emitidas por las autoridades competentes, en casos de licitación para seleccionar inversionistas cuando el terreno o la superficie solo cuenta con un plan de zonificación a escala 1/2000, o cuando los inversionistas actualmente tienen derecho a usar el terreno para implementar proyectos de vivienda social.

Porque, sin este mecanismo de política, los inversionistas optarán por utilizar el terreno que tienen para implementar proyectos de vivienda comercial, que son más fáciles y efectivos, en lugar de implementar proyectos de vivienda social que están sujetos a muchas regulaciones.

Además, mientras el Estado no cuente con fondos de tierras disponibles para desarrollar vivienda social, es necesario incentivar a los inversionistas a que negocien por su cuenta para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de vivienda social.

Según VNA

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478