Los apartamentos de menos de 25 millones de VND/m² están casi "extintos"; Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos suburbanos
La oferta inmobiliaria limitada y cientos de proyectos estancados aumentan los precios de los productos; Hanoi planea mantener el precio máximo para los servicios de apartamentos en 16.500 VND/m2; Ciudad Ho Chi Minh estipula el área mínima para dividir parcelas residenciales en 36 m2.
A continuación un resumen de las noticias inmobiliarias más destacadas de la semana.
Oferta inmobiliaria limitada y cientos de proyectos estancados aumentan precios de productos
En la mañana del 28 de octubre, la Asamblea Nacional discutió en el salón el informe de la Delegación de Supervisión y el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional sobre los resultados de la supervisión temática de "la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023".
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| El presidente del Comité Económico , Vu Hong Thanh, presentó el informe sobre los resultados de la supervisión temática "Implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023". Foto: Asamblea Nacional |
Según el informe de seguimiento, el mercado inmobiliario vietnamita en el período 2015-2023 se divide en dos fases.
Periodo 2015 - 2021: El mercado inmobiliario se desarrolla vigorosa y fuertemente con muchos tipos de bienes inmuebles, muchas fuentes de oferta, formándose muchas nuevas áreas urbanas, con muchos nuevos tipos de bienes inmuebles como: apartamentos turísticos (condotel), villas resort (resort villa), oficina combinada con alojamiento (officetel) ...
Sin embargo, una parte de los proyectos inmobiliarios de este período corresponden a proyectos en los que se invirtió en el período anterior. La estructura de los productos inmobiliarios no es razonable, debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda, que se centra principalmente en el segmento de alta gama. Los objetivos de inversión financiera son que pocos productos se ajusten a los ingresos de la mayoría de las personas. Algunos proyectos han enfrentado problemas legales, especialmente en la concesión de certificados.
Al final de este período, casi todos los tipos de inmuebles turísticos y de alojamiento se enfrentaron a problemas legales, en parte debido a la falta de regulaciones legales adecuadas y en parte debido a las limitaciones en el proceso de organización e implementación de la ley.
Periodo 2022 – 2023: El mercado inmobiliario decae, las operaciones de los negocios inmobiliarios enfrentan muchas dificultades debido a las deficiencias y limitaciones del periodo 2015 – 2021 expuestas bajo la presión de la pandemia COVID-19.
Durante este período, la oferta inmobiliaria era mucho más limitada que en el anterior. Los precios de los inmuebles se dispararon en comparación con el crecimiento de los ingresos de la mayoría de la población. En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, ya no existía un segmento de apartamentos con precios adecuados a los ingresos de la mayoría de la población.
En particular, un gran número de proyectos inmobiliarios de vivienda enfrentan dificultades, están retrasados, su implementación es lenta y están estancados, mientras que los recursos que las empresas han invertido en los proyectos son enormes, lo que provoca desperdicio de tierras y capital, aumenta las dificultades y los costos para los inversores y aumenta los precios de los productos.
Ministerio de Construcción: Los precios de los apartamentos aumentaron entre un 35 y un 40%, casi ningún apartamento cuesta menos de 25 millones de VND/m2
Si bien el tema de los precios de la vivienda aún está candente en el pleno de la Asamblea Nacional, el Ministerio de Construcción publicó recientemente un informe sobre el mercado inmobiliario para el tercer trimestre de 2024, destacando el aumento "galopante" de los precios del segmento de los apartamentos.
En consecuencia, los precios de los apartamentos en Hanói han seguido aumentando, tanto en proyectos nuevos como antiguos. En particular, en el mercado primario, el nivel de precios ha aumentado entre un 4 % y un 6 % trimestral y entre un 22 % y un 25 % anual. Algunas zonas incluso registraron aumentos locales de hasta un 35 % o un 40 % en comparación con el trimestre anterior.
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| Los apartamentos nuevos en Hanói se encuentran principalmente en los segmentos de gama media y alta. Foto: Thanh Vu |
“El segmento de apartamentos asequibles, con un precio de venta inferior a 25 millones de VND/m2, casi no tiene transacciones ni productos en venta”, concluyó el Ministerio de Construcción en el informe.
Para comprobar lo anterior, el Ministerio revisó los precios de venta de algunos proyectos en la capital. Por ejemplo, la subdivisión Zúrich de Vinhomes Ocean Park (distrito de Gia Lam), cuyo precio oscila entre 46 y 55 millones de VND/m². En el caso de la subdivisión Zafiro en Vinhomes Smart City (distrito de Nam Tu Liem), el precio fluctúa entre 47 y 61 millones de VND/m².
A continuación, el proyecto Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem) tiene un precio de hasta 69 millones de VND/m². El Ninety Complex (distrito de Dong Da), un proyecto de apartamentos con servicios con una duración de 50 años, también tiene un precio que alcanza entre 60 y 75 millones de VND/m². Por otro lado, el proyecto Viha Complex (distrito de Thanh Xuan) tiene un precio de hasta 75 y 97,2 millones de VND/m².
“La razón del reciente aumento de los precios inmobiliarios se debe en gran medida al impacto de una serie de factores, como el aumento de las fluctuaciones en los costos relacionados con el suelo; los productos de vivienda asequible no están en cantidad suficiente para satisfacer la demanda del mercado”, explicó el Ministerio de Construcción sobre el aumento de precios de los apartamentos.
Los precios de la vivienda están subiendo no porque los intermediarios los "inflen"
Recientemente, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) ofreció una conferencia de prensa con el tema "La verdad sobre los agentes inmobiliarios que impulsan los precios y causan disrupción en el mercado". En ese sentido, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la VARS, afirmó que los agentes inmobiliarios no son la principal causa del reciente aumento de los precios de la vivienda.
La decisión sobre el precio de venta de los inmuebles es un derecho del inversor y del promotor. Los agentes inmobiliarios no pueden participar. Tienen acceso a la lista de precios del inversor casi al mismo tiempo que los clientes/inversores, afirmó el VAR.
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| Los agentes inmobiliarios también esperan que los precios de las viviendas se enfríen para poder cerrar tratos pronto. Foto: Dung Minh |
El Sr. Dinh incluso enfatizó que cuanto más alto es el precio de la vivienda, más difícil es para los agentes vender. Más que nadie, los agentes son quienes buscan que el precio de la propiedad esté al nivel más conveniente. Solo así las ventas serán más favorables y los agentes tendrán la oportunidad de recibir comisiones.
Según el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, la tendencia al alza en los precios inmobiliarios es inevitable. Sin embargo, el fuerte crecimiento de los precios en tan poco tiempo es inusual. No es razonable culpar completamente a los agentes inmobiliarios.
Además, los agentes inmobiliarios son quienes no quieren que los precios de las viviendas suban más. Porque cuando los inversores venden a precios altos, la oportunidad de cerrar un trato será más difícil, los agentes tendrán más dificultades, pero en realidad, las comisiones que reciben no cambiarán, comentó el Sr. Chung.
Desde la perspectiva de la Sra. Ho Thi Thu Mai, directora de Housing Now, dado que la demanda de vivienda no se satisface en el mercado primario, el precio de la vivienda secundaria ha aumentado simultáneamente. El inversor del proyecto primario, a su vez, determina el precio de venta con base en el precio secundario y la demanda de vivienda de la población. Por lo tanto, el precio de la vivienda primaria también ha aumentado.
Hanoi planea mantener el precio máximo para los servicios de apartamentos en 16.500 VND/m2/mes.
El Comité Popular de Hanoi está solicitando opiniones públicas sobre el proyecto de Decisión que promulga el marco de precios para los servicios de construcción de apartamentos en la ciudad.
Por lo tanto, para edificios de apartamentos sin ascensor, el precio mínimo del servicio es de 700 VND/m² al mes y el máximo de 5000 VND/m² al mes. Para edificios de apartamentos con ascensor, el precio mínimo previsto es de 1200 VND/m² al mes y el máximo de 16 500 VND/m² al mes.
El precio anterior no incluye los ingresos por la actividad de servicios del edificio de apartamentos; no incluye servicios de alta gama como sauna, piscina, televisión por cable, Internet u otros servicios de alta gama.
Hanoi propone un precio de alquiler de vivienda social desde solo 48.000 VND/m²/mes
De acuerdo con el proyecto de Decisión sobre la promulgación del marco de precios de alquiler para viviendas sociales invertidas y construidas sin utilizar capital de inversión pública o recursos financieros sindicales en Hanoi, el marco de precios de alquiler propuesto es el siguiente.
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| El precio del alquiler de viviendas sociales en Hanói es inferior al de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Thanh Vu |
Para los edificios de viviendas sociales con una altura de menos de 10 pisos, el precio del alquiler será de 48.000 a 96.000 VND/m2/mes.
Los edificios de viviendas sociales tienen entre 10 y 20 pisos, con precios de alquiler que oscilan entre 49.000 y 98.000 VND/m2/mes.
Los edificios de viviendas sociales tienen entre 20 y 30 pisos, con precios de alquiler que oscilan entre 73.000 y 146.000 VND/m2/mes.
Los edificios de viviendas sociales con alturas de 30 pisos o más tienen precios de alquiler de 99.000 a 198.000 VND/m2/mes.
Los precios citados anteriormente no incluyen el Impuesto sobre el Valor Añadido; los costes de mantenimiento de las obras; los precios de los servicios de gestión de explotación; los costes de adquisición de equipamiento interior y electrodomésticos en viviendas sociales; los costes de adquisición de seguros contra incendios y explosiones; los costes de aparcamiento de vehículos; el agua corriente; los servicios de televisión, la remuneración del consejo de administración y otros costes de servicios...
Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos suburbanos
Recientemente, el vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, firmó y emitió la Decisión No. 83/2024 sobre las regulaciones para determinar las áreas donde los inversionistas en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a organizaciones e individuos para construir sus propias casas en la ciudad.
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| Ciudad Ho Chi Minh ha prohibido oficialmente la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos suburbanos. Foto: Le Toan |
En consecuencia, a los inversores de proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas en toda la ciudad no se les permite transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones e individuos que construyen viviendas por sí mismos.
Los inversionistas de proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con el objetivo de reasentamiento utilizando terrenos en comunas, pueblos y distritos de la ciudad, deben garantizar las condiciones prescritas en el Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y las Cláusulas 1 y 2, Artículo 45 de la Ley de Tierras 2024. Los inversionistas pueden transferir derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con el objetivo de reasentamiento utilizando terrenos a personas que construyan sus propias casas.
La ciudad de Ho Chi Minh estipula que el área mínima para dividir parcelas residenciales es de 36 m2.
El 31 de octubre, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión n.º 100/2024/QD-UBND, que estipula las condiciones para la división de tierras, la consolidación parcelaria y la superficie mínima para la división de tierras en Ciudad Ho Chi Minh. Esta Decisión entra en vigor a partir de la fecha de su firma y sustituye la Decisión n.º 60/2017 del Comité Popular de Ciudad, que estipula la superficie mínima para la división de tierras.
En concreto, para los terrenos de la zona 1, incluidos los distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh y Tan Phu, el área mínima para la división del terreno es de 36 m2, y el frente y la profundidad del terreno no deben ser inferiores a 3 m.
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| Ciudad Ho Chi Minh estipula que la superficie mínima para la subdivisión del terreno es de 36 metros cuadrados para los distritos centrales y de 80 metros cuadrados para los distritos suburbanos. Foto: Le Toan |
El área 2 incluye los distritos 7, 12, Binh Tan, ciudad de Thu Duc y pueblos de distritos con un área mínima de 50 m2, con un ancho de frente y una profundidad de parcela de no menos de 4 m.
El área 3 incluye los distritos de Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (excepto las ciudades) con un área mínima de 80 m2, con un ancho de frente y una profundidad de parcela de no menos de 5 m.
En el caso de terrenos agrícolas, la superficie mínima para la subdivisión de terrenos destinados a cultivos anuales y otros terrenos agrícolas es de 500 m². En el caso de terrenos destinados a cultivos perennes, acuicultura, producción de sal y ganadería concentrada, la superficie es de 1000 m².
En cuanto a las condiciones para la división y consolidación de terrenos, la misma debe garantizar los principios y condiciones estipulados en los artículos 1, 2 y 3 del artículo 220 de la Ley de Tierras. Por consiguiente, los terrenos a dividir y consolidar deben garantizar el acceso, la conexión con las vías de transporte público existentes y el suministro de agua y drenaje, entre otros.
En caso de que el usuario de la tierra reserve una parte del área del terreno para una pasarela, dicha pasarela deberá ser acordada por las partes y el Comité Popular del distrito, pueblo y ciudad de Thu Duc será responsable de considerar la situación real en la localidad para considerar si la pasarela acordada por las partes garantiza la prevención y lucha contra incendios, sistemas de suministro de agua y drenaje, y electricidad para obtener la aprobación antes de implementar la separación de parcelas de tierra o la consolidación de parcelas de tierra.
El área de tierra determinada para ser utilizada como pasarela para múltiples parcelas de tierra (2 parcelas o más) se convertirá en un formulario de uso común en el certificado de derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad adjuntos a la tierra.
Esta Decisión se aplica a organizaciones, hogares y personas que tienen la necesidad, los derechos y las obligaciones relacionados con la implementación de los procedimientos de división y consolidación de tierras. Los organismos estatales competentes llevarán a cabo los procedimientos de división y consolidación de tierras de conformidad con las disposiciones legales.
Da Nang "finaliza" los precios de alquiler de viviendas sociales y alojamientos para trabajadores en parques industriales.
Recientemente, el Comité Popular de la ciudad de Da Nang también emitió un marco de precios para el alquiler de viviendas sociales y alojamientos para trabajadores en los parques industriales de la ciudad.
En consecuencia, para los proyectos de vivienda social en cuya construcción se invierte sin utilizar capital de inversión pública ni recursos financieros sindicales, el rango de precio de alquiler más bajo es para apartamentos de menos de 5 pisos (sin sótano), con un precio de alquiler máximo de 88.000 VND/m2/mes y un mínimo de 57.000 VND/m2/mes.
El rango de precio de alquiler más alto es para apartamentos de 24 pisos a menos o igual a 30 pisos (2 sótanos) con un precio de alquiler máximo de VND 165.000/m2/mes, mínimo de VND 104.000/m2/mes.
En cuanto al marco de precios de alquiler para viviendas sociales invertidas y construidas por particulares, Da Nang estipula que las casas individuales (de un piso, apartamento cerrado, estructura de pared de ladrillo de carga, techo de hormigón armado vertido en el lugar) tienen un precio de alquiler máximo de 58.000 VND/m2/mes, mínimo de 39.000 VND/m2/mes.
Las casas unifamiliares (de 2 a 3 plantas, estructura de hormigón armado, paredes de ladrillo, suelos y techos de hormigón armado construido in situ, sin sótano) tienen un precio de alquiler máximo de 88.000 VND/m2/mes y un mínimo de 61.000 VND/m2/mes.
Las casas individuales (de 4 a 5 plantas, estructura de hormigón armado, paredes de ladrillo, suelos y techos de hormigón armado construidos en el lugar, sin sótano) tienen un precio de alquiler máximo de 96.000 VND/m2/mes, un mínimo de 66.000 VND/m2/mes (para superficies de construcción inferiores a 50 m2) y un máximo de 75.000 VND/m2/mes, un mínimo de 51.000 VND/m2/mes (para superficies de construcción de 180 m2 o más).
En cuanto al rango de precios de alquiler de alojamiento para trabajadores en parques industriales, el rango de precios de alquiler más bajo es para apartamentos de menos de 5 pisos (sin sótano) con un precio de alquiler máximo de VND 84.000/m2/mes y un mínimo de VND 54.000/m2/mes.
El precio de alquiler más alto es para apartamentos de menos de 24 pisos a más o igual a 30 pisos (2 sótanos), siendo el precio de alquiler más alto de 158.000 VND/m2/mes, y el más bajo de 100.000 VND/m2/mes.
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