Aflojar todas las restricciones a la propiedad de la vivienda

La Bolsa china acaba de registrar una subida muy fuerte cuando muchos gobiernos locales anunciaron simultáneamente medidas para rescatar el mercado inmobiliario, siguiendo la señal del gobierno de Pekín.

El 29 de septiembre, el gobierno de la ciudad de Guangzhou anunció repentinamente que se eliminarían todas las restricciones a la compra de viviendas y que la decisión entraría en vigor a partir del 30 de septiembre.

Bajo la normativa anterior, las familias inmigrantes que se mudaban a Guangzhou debían pagar impuestos o seguro social durante al menos seis meses para poder comprar un máximo de dos viviendas. Las personas solteras estaban limitadas a un apartamento. Ahora, estas condiciones se han eliminado.

El gobierno de Shanghái también decidió reducir el plazo obligatorio de pago de impuestos de tres a uno (para poder comprar una vivienda). La ciudad redujo el pago inicial para la primera vivienda al 15 %. Las nuevas regulaciones entran en vigor el 1 de octubre.

Las autoridades de Shenzhen han tomado una medida similar al flexibilizar las restricciones para la compra de vivienda. Anteriormente, la ciudad limitaba la propiedad de dos viviendas para las familias locales. Las personas solteras tenían un límite de una. Las nuevas normas permiten a los residentes comprar un apartamento adicional en ciertos distritos. Las familias inmigrantes con al menos dos hijos pueden comprar dos viviendas, en lugar de una.

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Las principales ciudades chinas se están recuperando simultáneamente para rescatar el sector inmobiliario. Foto: Colliers

Las medidas para flexibilizar las condiciones de compra de viviendas en varias ciudades importantes de China ocurren mientras Pekín señala una serie de medidas para rescatar el mercado inmobiliario después de varios años de crisis que ha afectado gravemente el crecimiento económico .

Anteriormente, el gobierno chino sólo había tomado una serie de medidas para rescatar la economía, como bajar los tipos de interés de las hipotecas, considerar la recompra del exceso de oferta de apartamentos...

El Politburó de China acordó el 26 de septiembre impulsar el gasto fiscal, estabilizar el mercado inmobiliario y estar decidido a alcanzar los objetivos económicos para 2024.

Bloomberg citó a una fuente diciendo que el Ministerio de Finanzas de China planea emitir bonos gubernamentales especiales por un valor de varios cientos de miles de millones de dólares en 2024 para estimular el consumo y ayudar a los gobiernos locales a resolver los problemas de deuda.

Anteriormente, el Banco Popular de China (PBOC) redujo el coeficiente de reservas obligatorias (RRR) en 50 puntos básicos, y redujo la tasa de préstamos a mediano plazo (MLF) y la tasa preferencial de préstamos (LPR) en 20-30 puntos básicos.

Las acciones inmobiliarias suben bruscamente, ¿se recuperará pronto el mercado inmobiliario chino?

El índice inmobiliario Hang Seng de China continental subió un 7% el 30 de septiembre, ampliando el repunte del grupo bursátil. La semana pasada, los precios inmobiliarios subieron más del 30%.

Muchos otros grupos de acciones también subieron, contribuyendo al aumento del 8,5% del índice CSI 300 de China continental en la última sesión bursátil de septiembre. Este índice registró su semana de mayor alza en 16 años (del 23 al 27 de septiembre).

En la sesión del 30 de septiembre, muchas acciones de gigantes inmobiliarios aumentaron bruscamente, como Longfor Group Holdings (que cotiza en la Bolsa de Hong Kong), que aumentó un 12,4%; Hang Lung Properties, que aumentó un 12,7%; China Vanke, que aumentó un 11,7%...

En CNBC , Allen Feng, director general de la firma de investigación Rhodium Group, dijo que aliviar las restricciones a la compra de viviendas podría ayudar a impulsar las ventas de propiedades en ciudades de primer nivel, como Beijing, Shanghai y Guangzhou.

En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario y de la construcción de China ha atravesado una grave crisis tras la drástica implementación de medidas por parte del gobierno de Pekín para sanear las empresas en dificultades del sector. Algunas empresas, como Evergrande y Country Garden, quebraron.

Sin embargo, el sector inmobiliario y la construcción representan más del 25% del PIB de China. Por lo tanto, el impacto en la segunda economía más grande del mundo es muy fuerte. Muchos sectores relacionados con el sector inmobiliario también atraviesan dificultades.

Estas señales de un retroceso en el rescate del sector inmobiliario se consideran poco frecuentes. Además de la política de rescate inmobiliario, Pekín también ha implementado numerosas soluciones para estimular el mercado financiero.

Sin embargo, lo que preocupa a muchos es: tras muchos años de crisis, ¿podrá el mercado inmobiliario chino recuperarse rápidamente? ¿Podrá un organismo débil y exhausto recuperarse rápidamente?

En una entrevista en CNBC, el experto Allen Feng comentó que en otras ciudades pequeñas de China se han implementado medidas similares para relajar las restricciones a la compra de viviendas, pero no han sido muy efectivas.

La razón, según Gary Ng, economista de Natixis, se debe a los "altos niveles de inventario".

De hecho, el colapso del mercado inmobiliario chino en los últimos años ha tenido numerosas consecuencias negativas. Esto se debe a la preocupación del gobierno de Pekín por el rápido desarrollo de las grandes corporaciones inmobiliarias, el alarmante aumento de los índices de endeudamiento y la aparición de un exceso de oferta de viviendas.

Sin embargo, muchos expertos comentaron que la conclusión de que existe un exceso de oferta de viviendas en China no es del todo correcta. En las grandes ciudades, incluso durante la crisis inmobiliaria, muchos tipos de bienes raíces siguieron subiendo de precio. La escasez de apartamentos en las ciudades de primer nivel persistía. La gente tenía que vivir en apartamentos estrechos, con una sola habitación para toda la familia.

El fenómeno de superpoblación mencionado probablemente se da sobre todo en zonas alejadas de las grandes ciudades, carentes de escuelas, hospitales, empleos, etc. Los promotores inmobiliarios chinos pueden haber tomado prestado mucho e invertido demasiado rápido en lugares que no están calificados para atraer gente a vivir.

Los líderes siguen vendiendo acciones en un contexto en el que las empresas automovilísticas enfrentan dificultades en el negocio de los coches de lujo pero registran señales positivas gracias a la venta de coches chinos baratos.