El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), afirmó que, actualmente, los miniapartamentos son un intercambio de conceptos de un tipo de vivienda no regulado por la ley. Por lo tanto, el hecho de que muchas personas gasten miles de millones en comprar una vivienda aún no tiene sentido; simplemente siguen viviendo en su propio apartamento.
Según los analistas, los miniapartamentos no tienen base legal para ser reconocidos como un tipo de vivienda en venta. En realidad, la mayoría de las personas compran el terreno, solicitan un permiso para construir casas individuales y luego las dividen en apartamentos cerrados para la venta.
Este es un acuerdo civil, no un contrato de compraventa porque no hay ninguna previsión para la venta de parte de la propiedad.
El Sr. Toan citó el ejemplo de una persona con un terreno de unos 200 a 300 m². Al construir edificios de gran altura y vender apartamentos, los propietarios de estos no reciben libros rojos separados, sino que sus nombres se comparten en un solo libro rojo, como si fueran bienes comunes.
“ Por lo tanto, aunque los propietarios de mini apartamentos gasten miles de millones para comprar una casa, en realidad no reciben un certificado aparte, solo tienen un libro rojo fotocopiado que se usa para todo el edificio, lo mismo que alquilar una casa”, dijo el Sr. Toan.
Los miniapartamentos sin libros rojos serán muy riesgosos para los compradores. (Ilustración: Cong Hieu).
Compartiendo la misma opinión, la abogada Nguyen Thi Minh Thu, de Hop Nhat Law Company Limited, del Colegio de Abogados de Hanói , también afirmó que la ley actual no contempla el concepto de miniapartamentos. Dado que no existe registro de este tipo de proyecto de vivienda comercial, los miniapartamentos se siguen considerando viviendas individuales. Los compradores no reciben un certificado independiente, sino solo uno para todo el edificio.
De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 2, Artículo 6 del Decreto Nº 99/2015/ND-CP del Gobierno que orienta la reglamentación detallada y la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2014, las organizaciones y los hogares individuales con viviendas legalmente establecidas, incluidas las casas individuales diseñadas y construidas con muchos pisos y muchos apartamentos, con un área mínima de 30m2 o más, diseñadas en un estilo cerrado, que cumplan con los requisitos de los edificios de apartamentos, recibirán un Certificado de Propiedad por una agencia estatal competente al propietario de cada apartamento para garantizar los derechos e intereses legítimos de los propietarios.
En caso de que el propietario venda, arriende, done o herede un apartamento en esta casa a otra organización, hogar o individuo elegible para ser propietario de una vivienda en Vietnam, el derecho de uso del terreno adjunto a esta casa pertenece al uso común de los sujetos que han comprado, arrendado, recibido el regalo o heredado el apartamento.
" Así, para el tipo de miniapartamento (vivienda individual), si cumple con las condiciones establecidas, se expedirá un certificado para cada apartamento. Si el miniapartamento no las cumple, solo se expedirá un certificado para todo el edificio, que podrá incluir los nombres de los copropietarios", explicó el abogado Thu.
Según la Sra. Thu, actualmente la mayoría de los mini apartamentos en Hanói no cumplen con los requisitos para emitir certificados por cada apartamento. Por lo tanto, los compradores de mini apartamentos no reciben libros rojos, sino que solo conservan una fotocopia del libro rojo común, que no puede utilizarse como garantía para préstamos bancarios con fines comerciales.
Muchos miniapartamentos están ubicados en callejones profundos y no cumplen con los requisitos del PCC. (Foto: Cong Hieu).
Respecto a la legalidad de los mini apartamentos, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que actualmente, los mini apartamentos solo se mencionan en la ley en forma de viviendas privadas baratas, pero no existe el concepto de mini apartamentos.
Según el Sr. Chau, la Ley de Vivienda de 2005 y el Decreto 90/2006/ND-CP no contienen ninguna normativa legal que permita la construcción de viviendas individuales y familiares, diseñadas al estilo de miniapartamentos, con varias plantas y numerosos apartamentos en zonas urbanas. La construcción de viviendas individuales y familiares debe cumplir con la planificación urbanística, contar con un permiso de construcción y garantizar los requisitos de conexión a la infraestructura técnica general del área urbana.
No fue hasta 2010, cuando el Decreto 71/2010/ND-CP sustituyó al Decreto 90/2006/ND-CP, que se permitió "el desarrollo de viviendas individuales y familiares", concebidas como miniapartamentos, de muchos pisos y numerosos apartamentos pequeños en zonas urbanas.
Esta normativa es inapropiada y contraria a la Ley de Vivienda de 2005. Cuando el Decreto 71/2010/ND-CP aún era borrador, HoREA y el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh presentaron sus observaciones y propusieron no permitir la construcción de viviendas individuales para familias e individuos, diseñadas como miniapartamentos, con varias plantas y numerosos apartamentos en zonas urbanas, por temor a que esto diera lugar a construcciones ilegales, sin licencia y sin autorización, lo que perturbaría la planificación y aumentaría la presión sobre el sistema de infraestructura urbana.
"Esta es la base legal para el desarrollo de mini edificios de apartamentos en los últimos tiempos y ha sido explotada para construir ilegalmente mini edificios de apartamentos ", dijo el Sr. Chau.
Porque no han "nacido" y están "eludiendo la ley" construyendo ilegalmente, además de romper la planificación, los mini apartamentos también aumentan la presión sobre el sistema de infraestructura urbana, no garantizan la seguridad contra incendios y, por lo tanto, no cumplen las condiciones para obtener libros rojos a los compradores.
Según el abogado Nguyen Quang Ngoc, director del bufete internacional Thien Viet (VIETSKY), la falta de un libro rojo ha hecho que muchos compradores de miniapartamentos se sientan como si estuvieran alquilando su propia casa. Al no contar con un libro rojo, el comprador también carece de derechos de propiedad, no puede hipotecarlo ni utilizarlo como capital cuando sea necesario durante su uso.
En particular, en el caso de que el terreno del proyecto sea recuperado para su limpieza, los derechos del comprador se verán significativamente afectados y dependerán en gran medida del vendedor porque participará como la persona cuya propiedad está siendo recuperada.
Así pues, es evidente que los compradores gastan miles de millones de dongs en comprar un apartamento, pero en realidad solo pueden vivir en él, y sus derechos de propiedad y disposición son muy limitados. Los compradores de vivienda no se diferencian de los inquilinos a largo plazo, que pagan grandes sumas de dinero y permanecen allí durante mucho tiempo.
Chau Anh
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