Superposición entre leyes existentes
En el marco del Foro "Desarrollo Sostenible del Mercado Inmobiliario y Otorgamiento de Certificados de Proyectos Habitables 2023", el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), explicó que actualmente el mercado inmobiliario enfrenta una escasez de viviendas sociales y comerciales de bajo costo.
Además del problema de la escasez de oferta de viviendas asequibles, también existen algunos problemas como la falta de mecanismo y determinación de muchas localidades, lo que lleva a la situación de que muchos proyectos no se han resuelto y las empresas inmobiliarias aún tienen que enfrentar muchas dificultades.
En consecuencia, a pesar de la muy buena demanda del mercado, todavía se observa un descenso en las transacciones inmobiliarias, que se registra como una disminución de más del 90% porque los inversores se enfrentan al problema de "enterrar" el capital y tener que resolver desafíos financieros.
Dr. Nguyen Van Dinh - Presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam.
En ese contexto, el Presidente de VARS dijo que los esfuerzos del Gobierno y los ministerios pertinentes al emitir muchas políticas para eliminar las dificultades en el mercado inmobiliario han tenido un impacto positivo en el mercado.
Según el Sr. Dinh, en el primer trimestre de 2023 se concretaron cerca de 3.000 transacciones inmobiliarias, y en el segundo trimestre de 2023, esta cifra aumentó un 30 %. Hasta la fecha, la confianza de los inversores se ha recuperado gradualmente y han empezado a salir al mercado numerosos proyectos nuevos, lo que ha impulsado un aumento en el número de transacciones inmobiliarias.
Sin embargo, el experto evaluó que la mejora en la oferta de vivienda nueva y la estabilidad de la mentalidad del comprador aún se están produciendo lentamente, lo que requiere más tiempo para completar los nuevos proyectos. Al mismo tiempo, aunque la mentalidad del inversor se está estabilizando gradualmente, aún se muestra bastante cautelosa, especialmente aquellos que enfrentan presiones financieras derivadas de inversiones anteriores.
Respecto a las razones por las que el mercado inmobiliario se encuentra actualmente en dificultades, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam (VACC), dijo que el mayor problema que enfrenta el mercado inmobiliario es la legalidad.
El Sr. Hiep explicó que actualmente existen 12 leyes que afectan directamente solo al sector inmobiliario, y si se amplían para afectar indirectamente, hay hasta 20 leyes como: Ley de Planificación, Ley de Prevención y Combate de Incendios, etc. Por lo tanto, para resolver las dificultades del mercado, debe haber una solución sincrónica y fundamental para desenredar las Leyes.
"Especialmente según las regulaciones estatales, los ministerios son responsables de elaborar las leyes bajo su gestión, pero no existe un mecanismo unificado entre ellos. Por lo tanto, si bien el proceso de implementación es muy bueno, el proceso de elaboración de leyes aún presenta solapamientos", afirmó el Sr. Hiep.
Sr. Nguyen Quoc Hiep - Presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam.
Además, según el Sr. Hiep, la recepción de comentarios durante el proceso de redacción de la Ley sigue siendo limitada. A modo de ejemplo práctico, el presidente de la VACC afirmó que la recientemente aprobada Ley de Licitaciones presenta algunas deficiencias, y que próximamente la Asociación formulará recomendaciones al organismo gestor.
Las empresas quieren que las leyes tengan una vigencia más larga en lugar de ser efímeras como las actuales. Sobre todo si la ley es errónea y tarda 10 años en modificarse, las empresas no tendrán un margen legal para realizar sus actividades comerciales, afirmó el Sr. Hiep.
En consecuencia, el Sr. Hiep señaló cuatro aspectos de la ley que requieren especial atención por parte del Gobierno: el desmonte de terrenos, la planificación, la valoración de terrenos y la conversión del uso del suelo. El Sr. Hiep afirmó que la ley solo debe centrarse en los aspectos mencionados para resolver el mercado.
Al compartir su propia historia, el Sr. Hiep relató que llevaba 12 años desarrollando el proyecto, pero aún no había podido completar la limpieza del terreno. El prolongado retraso lo obligaba a reunirse constantemente con los líderes provinciales para trabajar. Eran tantas las veces que iba a trabajar que la gente local le decía: «Me da vergüenza verlo», pero nadie gestionaba el mecanismo de limpieza del terreno.
El mercado inmobiliario de Vietnam está experimentando actualmente un desequilibrio entre la oferta y la demanda (Foto: Huu Thang).
Además, la cuestión de los procedimientos administrativos es uno de los problemas que el presidente de la VACC considera el principal que dificulta a las empresas hoy en día. El plan del Ministerio de Construcción para simplificar los procedimientos administrativos y algunas políticas relacionadas es muy práctico.
El Sr. Hiep afirmó: «El sector inmobiliario de Vietnam tiene un gran potencial, pero los trámites administrativos son como una red. El Primer Ministro ha dado instrucciones para reducir y simplificar los trámites administrativos, pero el proceso actual de tramitación administrativa sigue siendo largo y requiere una revolución... Si esto se logra, también será una de las soluciones prácticas para apoyar a las empresas y promover el mercado inmobiliario actual».
desequilibrio entre la oferta y la demanda
Al compartir más sobre el tema de las fuentes de capital para los negocios inmobiliarios, el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, dijo que los expertos habían previsto de antemano la crisis del mercado inmobiliario, pero no se pudo evitar.
Según el experto, el sector inmobiliario es un producto esencial a largo plazo, por lo que cuando la oferta y la demanda se desequilibran, se produce una crisis. Sin embargo, la crisis anterior se debió a un exceso de oferta, mientras que esta es una crisis de escasez. Además, las empresas se enfrentan a una grave escasez de capital, incapaces de abrir más proyectos, y el mercado se ha "congelado".
Estamos observando si la confianza del mercado se recupera cuando las empresas y corporaciones inmobiliarias emitan bonos. Recientemente, la mayor corporación inmobiliaria del país emitió bonos sin deuda bancaria pendiente. Estamos esperando con ansias, pero los resultados muestran que el mercado solo se está recuperando lentamente y con cautela, aproximadamente un 30% en comparación con las expectativas, afirmó el Dr. Le Xuan Nghia.
Según el experto, la economía en su conjunto se encuentra actualmente estancada y la liquidez enfrenta serias dificultades en muchos sectores, no solo en el inmobiliario. Con estas observaciones, el Sr. Nghia cree que el mercado inmobiliario podría enfrentar dificultades hasta el segundo y tercer trimestre del próximo año.
“No hemos entrado en el ojo del huracán”, no hemos impulsado la oferta de viviendas sociales, por lo que no hemos resuelto el problema. ¿Cómo pueden las empresas acceder a las viviendas sociales “libremente”? Es necesario que el Gobierno regule el rango de precios de las viviendas sociales, como en China, para no desalentar a los inversores en este sector. No hemos establecido un nivel de precios para la vivienda, por lo que no hemos resuelto la crisis del mercado”, afirmó el experto .
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