5 aspectos a tener en cuenta al comprar un terreno para evitar “perder dinero y enfermarse”

(Dan Tri) - Las transacciones de transferencia de derechos de uso de tierras conllevan muchos riesgos legales para los no profesionales.

La cláusula 1 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que las organizaciones, hogares e individuos tienen derecho a transferir derechos de uso de la tierra cuando cumplen las siguientes condiciones:

- Tener certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos afectos a la tierra, excepto en los siguientes casos: Herencia de derechos de uso de la tierra, conversión de tierras agrícolas al consolidar tierras, intercambio de parcelas, donación de derechos de uso de la tierra al Estado, comunidades residenciales; Organizaciones económicas con inversión extranjera que reciben transferencias de proyectos inmobiliarios de conformidad con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios;

- Los hogares individuales a los que no se les ha concedido un libro rojo pero son elegibles para uno pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra para llevar a cabo proyectos.

- La tierra no presenta ninguna controversia o la controversia ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial, una decisión o laudo arbitral que haya entrado en vigor legalmente;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de acuerdo con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles;

- Durante el período de utilización del suelo;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

Con base en las regulaciones anteriores, al realizar transacciones de transferencia de derechos de uso de tierras, las partes deben tener en cuenta cinco cosas.

Verificar la información del vendedor

Al comprar un terreno, el comprador debe saber si el vendedor tiene derecho a venderlo. Existen dos casos en los que se puede ejercer el derecho a transferirlo: la persona cuyo nombre figura en el certificado o la persona autorizada para ejercerlo (debe contar con un contrato de autorización legal).

En segundo lugar, ¿el terreno que se pretende vender es propiedad conjunta o separada? Si es propiedad conjunta de esposos, la transferencia debe contar con el consentimiento de ambos.

Si la propiedad es de propiedad conjunta, el libro rojo debe registrar los nombres completos de quienes comparten los derechos de uso de la tierra. En este caso, si se transfiere la totalidad del terreno y hay varias personas que comparten los derechos de uso, se requiere el consentimiento de todas las personas cuyos nombres constan en el libro.

¿La tierra tiene libro rojo o no?

El artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que se requiere un libro rojo para la transferencia (salvo en los casos especificados anteriormente). Por lo tanto, si el cedente no se encuentra en las excepciones mencionadas, no tendrá derecho a transferir.

¿El terreno está en planificación o no?

De acuerdo con la Cláusula 4 del Artículo 76 de la Ley de Tierras de 2024, si el terreno está sujeto a un plan de uso del suelo anunciado públicamente, pero no existe un plan anual de uso del suelo a nivel de distrito, el usuario del terreno podrá continuar usándolo y ejerciendo sus derechos como tal según lo prescrito. En este caso, el vendedor podrá transferir los derechos de uso del terreno.

El caso 2 es un terreno en la planificación con un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, los derechos de los usuarios de la tierra aún se pueden ejercer hasta que haya una decisión de recuperar la tierra o cambiar el propósito del uso de la tierra de acuerdo con el plan, pero no se pueden construir nuevas casas, obras y árboles perennes.

Para conocer información sobre el terreno como planificación, estado legal..., el comprador puede solicitar información sobre el terreno que desea comprar.

Anuncio de venta de terreno (Foto: IT).

Notas al realizar un depósito al comprar y vender un terreno

El valor de los derechos de uso de la tierra está en aumento, por lo que, al transferirlos, las partes suelen acordar un depósito por adelantado. El depósito es una medida de seguridad para celebrar o ejecutar un contrato. Para evitar riesgos, las partes deben contar con un testigo al formalizar un contrato de depósito, certificarlo o certificarlo ante notario para evitar disputas.

Certificación notarial de contratos de transferencia de derechos de uso de tierras

La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transmisión, donación, hipoteca y aportación de capital que utilicen derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra deben ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.

En consecuencia, sólo en los casos en que uno o más transmitentes sean organizaciones empresariales inmobiliarias no están obligadas a notarizar ni autenticar.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm