Warum werden bei der Grundstücksbewertung Marktprinzipien ignoriert?

(NLDO) – Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes enthält wesentliche Anpassungen im Hinblick auf die Zusammensetzung der Bodenpreise.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes erregt besondere Aufmerksamkeit, da er viele bedeutende Änderungen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Bodenbewertung einführt – einem der Kerninhalte der Artikel 158 bis 162 des Bodengesetzes von 2024.

Zwei wichtige Punkte sind die Anpassung der Grundsätze zur Bodenpreisbildung, um die Rolle von Marktfaktoren zu reduzieren, und der Vorschlag, bestimmte Bodenpreismechanismen abzuschaffen. Diese Anpassungen geben Anlass zu großer Besorgnis über die zukünftige Ausrichtung der Bodenbewirtschaftung und -verwaltung.

Warum die Regelung zur marktwirtschaftlichen Grundstücksbewertung abschaffen?

Konkret werden mit dem Entwurf zur Änderung des Bodengesetzes die Vorschriften zur Bewertung von Grundstücken auf Grundlage marktwirtschaftlicher Grundsätze abgeschafft. Anforderungen an Öffentlichkeit, Transparenz, Objektivität, Ehrlichkeit und Unabhängigkeit werden nicht länger anerkannt. An die Stelle der Interessenharmonie zwischen Staat, Investoren und Landnutzern tritt die Übereinstimmung zwischen den staatlichen Verwaltungsanforderungen und den örtlichen Gegebenheiten.

Die vier Grundsätze im Entwurf zeigen, dass administrative Faktoren bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt werden. Setzen wir also den Grundsatz der Grundstücksbewertung mit dem Grundsatz gleich, dass der Staat über die Grundstückspreise entscheidet?

Die Entscheidung des Staates über die Grundstückspreise auf dem Primärmarkt und die Entscheidung über die Grundstückspreise zur Berechnung der Entschädigung bei der Rückforderung von Grundstücken durch den Staat sind seit den Vorschriften über die Grundstückspreise im Bodengesetz von 1993 festgelegt.

Wir müssen beachten, dass diese Grundsätze im Allgemeinen bei der Bewertung von Grundstücken gelten und nicht nur, wenn der Staat über die Grundstückspreise entscheidet. Gleichzeitig soll durch die Entwicklung von Grundsätzen zur Grundstücksbewertung sichergestellt werden, dass der wahre Wert des Grundstücks/der Grundstücksfläche widergespiegelt wird, die inhärenten Merkmale der Grundstückspreise kontrolliert werden und der subjektive Wille bei der Grundstücksbewertung kontrolliert wird.

Daher müssen die Grundsätze im Entwurf sorgfältig geprüft werden, um die Ziele der Grundsätze sicherzustellen und zu einer Verbesserung der Professionalität bei der Grundstücksbewertung beizutragen.

Die Durchsetzung subjektiver Wünsche und die Missachtung marktwirtschaftlicher Faktoren entsprechen nicht der Natur und Objektivität der Grundstücksbewertung. Der Kernpunkt besteht darin, den Mechanismus zur Verwaltung und wirksamen Regulierung des Marktes zu perfektionieren und nicht die Auswirkungen des Marktes auf den Grundstücksbewertungsprozess zu vermeiden oder zu beseitigen.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes erregt besondere Aufmerksamkeit, da er viele bedeutende Änderungen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Grundstücksbewertung mit sich bringt. Foto: Son Nhung

Ersetzen Sie einen spezifischen Grundstückspreismechanismus

Die nächste wichtige Änderung besteht darin, dass der Entwurf vorschlägt, den spezifischen Bodenpreismechanismus durch eine Bodenpreistabelle in Kombination mit einem Anpassungskoeffizienten zu ersetzen. Wenn der Staat Land zurückfordert, wird der Bodenpreis zur Berechnung der Entschädigung auf der Grundlage der angepassten Bodenpreistabelle berechnet und nicht wie bisher für jeden Fall separat ermittelt.

Die Verwendung einer Preisliste mit Anpassungskoeffizienten sorgt im aktuellen Kontext für Komfort und Geschwindigkeit bei der Anwendung von Grundstückspreisen, verringert das Risiko von Verstößen und verlängert die Zeit für die spezifische Grundstücksbewertung. Die Verwendung spezifischer Grundstückspreise vom Bodengesetz 2013 bis heute bietet jedoch herausragende Vorteile wie: hohe Individualität für anwendbare Fälle, Bewertung basierend auf Marktdaten zum jeweils festgelegten Zeitpunkt, Regelung der Interessen verbundener Parteien in jedem Fall.

Die Schwierigkeiten und Mängel bei der Grundstücksbewertung lagen in der Vergangenheit darin, dass die Bewertungspersonen keine Professionalität an den Tag legten und die Beratungsunternehmen für Grundstücksbewertungen nicht effektiv arbeiteten. Daher war es notwendig, ein Modell für ein unabhängiges Grundstücksbewertungssystem zu entwickeln und zu etablieren, wie in der Resolution Nr. 19-NQ/TW vom 31. Oktober 2012 vorgeschrieben.

Wir glauben, dass es notwendig ist, den Kern des Problems zu identifizieren, nicht nur aus Bequemlichkeit und Schwierigkeiten, sondern auch unter Berücksichtigung der wissenschaftlichen und professionellen Aspekte der Grundstücksbewertung. Die weit verbreitete Anwendung der Grundstückspreisliste mit Anpassungskoeffizienten ähnelt der Zeit des Grundstücksgesetzes von 2003, und als die spezifische Grundstückspreislösung im Grundstücksgesetz von 2013 eingeführt wurde, muss speziell bewertet werden, ob die alten Probleme erneut auftreten oder nicht, was bei der Abschaffung spezifischer Grundstückspreise einen Rückschritt darstellt.

Quelle: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm