Lager- und Fabrikmarkt boomt

Nach einer Phase der Stagnation verzeichnet der Markt für Fertiglagerhallen und Fabriken im Süden nun wieder viele Transaktionen und weist langfristig viele positive Aussichten auf.

Die Nachfrage ist positiver

Im dritten Quartal 2024 wird das moderne Fertiglagersegment in der südlichen Region über mehr als 103.000 m2 neue Lagerhallen verfügen, die von BWID und dem Vietnam Industrial Park entwickelt wurden.

BWID hat seine Präsenz in Long An mit der Fertigstellung eines zweistöckigen Lagerprojekts mit einer Gesamtfläche von 64.000 m2 unter Beweis gestellt. Gleichzeitig startete Vietnam Industrial Park die zweite Phase der Projekte im Ho Nai Industrial Park (Dong Nai) und im Phu An Thanh Industrial Park (Long An). Dadurch entstehen zusätzliche fast 40.000 m2 Multifunktionsfläche für Lager- und Produktionszwecke.

Der Trend zur Umwandlung von Vermögenswerten setzte sich im letzten Quartal fort. Laut einem Bericht von JLL Vietnam wurden im Norden der Provinz Binh Duong über 18.000 m² Fertiglagerflächen in Fertigfabriken umgewandelt. Bis Ende des dritten Quartals 2024 stieg das Gesamtangebot an modernen Fertiglagern auf 2 Millionen m², ein Plus von 4,4 % gegenüber dem Vorquartal und 14,7 % gegenüber dem Vorjahr. Davon entfielen 30 % bzw. 20 % des Gesamtangebots auf BWID und Mapletree.

Der Markt für Industrieimmobilien war früher ein traditioneller Markt, der hauptsächlich von inländischen Investoren entwickelt wurde. In den letzten Jahren ist jedoch ein stärkeres Interesse und Investitionen ausländischer Investoren aus Singapur, Korea und Thailand zu verzeichnen.

- Frau Pham Ngoc Thien Thanh, Leiterin der Forschungs- und Beratungsabteilung von CBRE in Ho-Chi-Minh-Stadt

Das Angebot steigt, und auch die Belegungsraten entwickeln sich positiv. Laut JLL startete der Logistikmarkt im Süden nach einer Phase der Stagnation mit einer positiven Nettoabsorption in die zweite Jahreshälfte und erreichte im dritten Quartal 2024 fast 160.000 m². Neue Mietverträge wurden hauptsächlich von Mietern abgeschlossen, die den inländischen Markt bedienen, darunter Hersteller und externe Logistikdienstleister (3PL). Dementsprechend sind Immobilien in Kerngebieten mit guter Anbindung an Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin gefragt.

CBRE verzeichnete im letzten Quartal zudem eine rege Vermietungstätigkeit sowohl bei Lagerhallen als auch bei Fertigfabriken. Die durchschnittliche Lagerhallenauslastung stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % auf 68 %; die Auslastung der Fertigfabriken erhöhte sich im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 84 %. Zu den Kunden, die Fertiglagerhallen im Süden nachfragen, zählen Hersteller aus den Bereichen Hochtechnologie, Elektronikkomponenten und Logistik sowie expandierende Unternehmen aus dem E-Commerce-Sektor.

Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam, erklärte, dass Investoren aufgrund externer Faktoren vorsichtiger an den Markt herangehen, der Markt aber dennoch Anzeichen einer Erholung zeige. Das verbesserte Angebot und ein leichter Anstieg der Mieten zeigten, dass Unternehmen zunehmend Vertrauen in die langfristigen Aussichten des Marktes hätten, so Crane.

„Die kontinuierliche Entwicklung und Nutzung fertiger Fabriken ist ein positives Signal und motiviert die Mieter, Vietnam als geeigneten Standort für Investitionen oder Geschäftserweiterungen in Betracht zu ziehen“, sagte Alex Crane.

Darüber hinaus hänge der Markt für Lagerhallen im Süden laut diesem Experten vor allem von der Exportnachfrage und dem Wachstum des Inlandskonsums ab. Nach 2024, wenn die weltweiten Wahlen, insbesondere die US-Präsidentschaftswahlen, enden, werde der Bedarf der Märkte deutlicher und könne die Nachfrage nach Lagerhallen im Süden steigern.

Rabatt zur Stimulierung der Liquidität

Die Marktliquidität im Lager- und Fabriksegment hat sich deutlich verbessert. Frau Trang Le, Senior Director of Consulting and Research (JLL Vietnam), räumte jedoch ein, dass die Nachfrage im Vergleich zum Ende des Vorjahres immer noch relativ gering sei. „Die Exporte haben sich noch nicht vollständig erholt, daher behalten die Vertriebszentren ihre derzeitige Größe bei, anstatt wie üblich zu expandieren, um dem plötzlichen Warenanstieg zum Jahresende zuvorzukommen.“

Um die Liquidität aufrechtzuerhalten, so Frau Trang, hätten einige Projekte mit niedrigen Mietrenditen eine stärkere Nachfragestimulierungsstrategie durch reduzierte Angebotsmieten verfolgt. Insbesondere in aufstrebenden Gebieten außerhalb des Stadtzentrums sanken die Mietpreise im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal deutlich, während die Preise im Kerngebiet stabil blieben.

Die durchschnittliche Angebotsmiete für moderne Fertiglagerhallen im Süden sank leicht auf 4,85 USD/m2/Monat, ein Rückgang von 0,4 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch ein Anstieg von 3,1 % gegenüber dem Vorjahr.

„Vermieter sind weiterhin flexibel und schaffen günstige Verhandlungsbedingungen, um Mieter in einem schleppenden Marktumfeld zu unterstützen. Ein wichtiger Anreiz bei einigen neu fertiggestellten Lagerhallen ist die mietfreie Zeit von über sechs Monaten bei Dreijahresverträgen“, fügte Frau Trang hinzu. Die Mietsituation dürfte sich in den letzten Monaten des Jahres verbessern, da das vierte Quartal üblicherweise Hochsaison ist. Die erwartete Verbesserung ist jedoch nicht allzu dramatisch.

Alex Crane teilt diese Ansicht und meint, dass der Lagermarkt aufgrund des gestiegenen Angebots und der geringeren Aufnahme kurzfristig mit einigen Schwierigkeiten konfrontiert sein werde. Der Experte ist jedoch der Ansicht, dass die mittel- bis langfristigen Aussichten für Industrieimmobilien im Süden weiterhin sehr positiv seien und es viele hochwertige Projekte mit erschwinglichen Mietpreisen gebe.

Experten von Knight Frank prognostizieren eine deutliche Markterholung bis 2025. Einige Projekte, die sich in der Vorperiode verzögert hatten, sind inzwischen abgeschlossen, und das wachsende Vertrauen der Investoren dürfte die Nachfrage nach Industrieflächen ankurbeln. Die strategische Lage der Region, die verbesserte Infrastruktur und die Präferenzpolitik werden weiterhin eine Schlüsselrolle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen und der Förderung des Wirtschaftswachstums spielen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html