Immobilienmarkt Ho-Chi-Minh-Stadt – Teil 1: Rechtliche Probleme, Angebotsmangel

Lektion 1: Rechtliche Probleme, mangelnde Versorgung

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) sorgen Fördermaßnahmen sowie die Unterstützung von Unternehmen und Verwaltungsbehörden nicht nur für starke Erholungschancen, sondern gestalten auch die Marktstruktur im Sinne einer langfristigen Entwicklungsvision um.

Verbleibende Herausforderungen

Laut einem Bericht des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Einnahmen aus dem Immobiliensektor im Jahr 2024 199.155 Milliarden VND erreichen. Dies entspricht 60,3 % der Gesamteinnahmen aus „sonstigen Dienstleistungen“ und einer positiven Wachstumsrate von 6,7 %. Laut der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) kann dieses Wachstum jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Schwierigkeiten der letzten vier Jahre anhielten und viele Projekte ins Stocken gerieten oder sich verzögerten.

Die Bemühungen der Regierung und des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, rechtliche Hindernisse zu beseitigen, führten jedoch zu gewissen Ergebnissen, wie beispielsweise der Abwicklung von 64 Projekten im Jahr 2024, von denen acht bereits abgeschlossen sind. Über 100 weitere Projekte wurden jedoch noch nicht abgeschlossen, was die Versorgung des Marktes mit neuen Produkten erheblich behindert.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, dass die Tatsache, dass bei über 100 Projekten Rechtsstreitigkeiten bestehen, nicht nur die Versorgung mit neuem Wohnraum behindert, sondern auch die Produktstruktur auf dem Markt ernsthaft beeinträchtigt. Das Segment der Luxuswohnungen dominiert weiterhin, während die Nachfrage nach Wohnungen der mittleren und erschwinglichen Preisklasse steigt.

Darüber hinaus haben Verzögerungen bei der Genehmigung von Sozialwohnungsprojekten schwerwiegende soziale Folgen. Gering- und Mittelverdiener haben keinen Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, was die Ungleichheit beim Zugang zu städtischen Ressourcen verschärft.

Bemerkenswert ist, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 nur 12 Wohnbauprojekte für Investitionen genehmigt wurden. Das ist deutlich weniger als die durchschnittliche Anzahl von 60 Projekten pro Jahr vor der COVID-19-Pandemie. Davon wurde nur ein Sozialwohnungsprojekt genehmigt, was auf eine erhebliche Stagnation in der Entwicklung des bezahlbaren Wohnungsbaus hindeutet.

Darüber hinaus wurden für keine Projekte Grundstücke zugeteilt oder gepachtet, und nur für zwei gewerbliche Wohnbauprojekte wurden Baugenehmigungen erteilt. Komplizierte Rechtsverfahren, von der Investitionsgenehmigung über die Genehmigung der Detailplanung 1/500 bis hin zur Grundstücksbewertung, stellen nach wie vor große Hindernisse für die Marktentwicklung dar.

Andererseits ist der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt auch von einer Reihe unkoordinierter Rechtsvorschriften betroffen. Die Vorschriften zur Projektbewertung nach dem Bodengesetz, dem Wohnungsgesetz und den damit verbundenen Verordnungen haben keine wirklich günstigen Bedingungen für die Beseitigung rechtlicher Hindernisse geschaffen. Die Einführung neuer Mechanismen wie des Dekrets 115/2024/ND-CP und Änderungen des Planungs- und Investitionsgesetzes dürften einen Wendepunkt darstellen, ihre Umsetzung wird jedoch noch einige Zeit in Anspruch nehmen.

Hinzu kommt, dass Immobilienunternehmen derzeit aufgrund mangelnden Investitionskapitals unter großem Druck stehen. Schätzungen zufolge könnte der Gesamtwert der im Immobiliensektor fälligen Unternehmensanleihen im Jahr 2025 180.000 Milliarden VND erreichen. Dies zwingt viele Unternehmen dazu, laufende Projekte zu verschieben oder ganz einzustellen, was einen Teufelskreis schafft, der den Markt stagnieren lässt.

Unausgewogenes Angebot, steigende Immobilienpreise

Im Jahr 2024 werden in Ho-Chi-Minh-Stadt nur noch 31 gewerbliche Wohnbauprojekte mit insgesamt 31.167 Wohnungen im Bau sein – ein deutlicher Rückgang im Vergleich zum Vorjahresdurchschnitt. Bemerkenswert ist, dass nur vier Projekte mit 1.611 Wohnungen, alle im oberen Preissegment, kapitalfähig sind. Dies ist das erste Mal in der Geschichte des Marktes, dass es im mittleren und erschwinglichen Wohnungssegment kein Angebot mehr gibt.

Darüber hinaus entwickelt sich in der Immobilienproduktstruktur eine Art „umgekehrte Pyramide“, in der hochwertige Wohnungen in elf Monaten des Jahres 2024 100 % des Angebots ausmachen, verglichen mit 70,6 % im Jahr 2020. Gleichzeitig ist bezahlbarer Wohnraum – das Segment mit der größten Nachfrage – vollständig vom Markt verschwunden.

Dieses gravierende Ungleichgewicht hat zu einem unkontrollierten Anstieg der Immobilienpreise geführt. Der Durchschnittspreis für Luxuswohnungen beträgt 9,39 Milliarden VND pro Einheit, ohne die Kosten auf dem Sekundärmarkt. In zentralen Gebieten wie Distrikt 1 und Distrikt 3 steigen die Immobilienpreise weiter, während es in Thu Duc City und Binh Chanh District weiterhin an neuen Projekten mangelt, was die Kluft zwischen den Immobilienpreisen und der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung vertieft.

Darüber hinaus prognostiziert das Bauministerium , dass die Immobilienpreise mit der Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2024 im Jahr 2025 weiter um 15 bis 20 % steigen könnten. Dieser Preisanstieg verringert nicht nur die Chancen auf Wohneigentum für die Mittel- und Untereinkommensgruppen, sondern vergrößert auch die Ungleichheit beim Zugang zu Wohnraum in großen städtischen Gebieten wie Ho-Chi-Minh-Stadt.

Trotz vieler Schwierigkeiten wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt erholen wird, wenn die rechtlichen Fragen gründlich geklärt werden. Gebiete wie Binh Chanh, Nha Be und Thu Duc City mit großen Grundstücksfonds und einer verbesserten Verkehrsinfrastruktur können zu den wichtigsten Wachstumsmotoren werden.

Schlüsselprojekte wie die U-Bahn-Linie 1, die Schnellstraße Ho-Chi-Minh-Stadt – Moc Bai und die Ringstraße 3 sollen nicht nur dazu beitragen, das Zentrum mit den Vororten zu verbinden, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten für Satellitenstädte wie Long An, Dong Nai und Binh Duong schaffen.

Um dieses Potenzial auszuschöpfen, müssen rechtliche Engpässe jedoch bald beseitigt werden. Ho-Chi-Minh-Stadt muss die Vernetzung der Verwaltungsbehörden stärken und die Bearbeitungszeiten für Investitionsprojekte verkürzen. Gleichzeitig müssen die Immobilienpreise überwacht und die Produktstruktur auf dem Markt ausgeglichen werden, um eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.

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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406