Heizt sich der Immobilienmarkt auf oder wird er von Spekulantengruppen beeinflusst?

Es gibt spekulative Gruppen.

Laut kürzlich veröffentlichten Informationen der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigte der vietnamesische Immobilienmarkt insbesondere im dritten Quartal und in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase eine positive Erholung, was auf die Stabilität der Wirtschaft und die Unterstützungspolitik der Regierung zurückzuführen ist.

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024, die offiziell am 1. August 2024 in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen, haben dazu beigetragen, den Rechtskorridor zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen.

Die Daten zeigen zudem, dass alle Immobiliensegmente – von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien – positives Wachstum verzeichnen und viele neue Projekte umgesetzt werden. Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, erklärte zudem, dass der Wohnimmobilienmarkt Anzeichen einer Aufheizung zeige. Dies beginne damit, dass Grundstücksauktionen „heißer“ denn je seien und über Nacht versteigert würden. Hunderte, ja sogar Tausende von Käufern würden sich bereit erklären, sich zu „essen und hinzulegen“, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Zuschlagspreis sei rekordhoch und liege auf dem Niveau von Grundstücken mit gut investierter Infrastruktur.

Eine rege Aktivität bei Grundstücksauktionen gilt als Zeichen einer Marktbelebungsmaßnahme.

Die Marktdynamik wird auch vom Wohnungssegment bestimmt. Die Preise erreichen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben der Wohnungsart verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise Rekordbuchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, die Preise sind jedoch nicht nur hoch, sondern Käufer/Investoren müssen auch einen Aufpreis in Kauf nehmen.

Neben den tatsächlichen Ergebnissen von Angebot und Nachfrage zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer Erwärmung. Diese Situation spiegelt sich in Grundstücksspekulation, steigenden Immobilienpreisen und dem Aufkommen intransparenter Immobilientransaktionen wider. Viele Kleinanleger beteiligen sich zum Surfen am Markt, was zu unverhältnismäßig hohen Immobilienpreisen führt. Anzeichen einer Erwärmung zeigen sich auch im Wohnungssegment, wo die Angebotspreise für übertragene Wohnungen aufgrund der Unterstützung einiger Spekulantengruppen immer höher werden.

Laut VARS sind diese Anzeichen allesamt auf ein mangelndes Angebot zurückzuführen. Im dritten Quartal 2024 verzeichnete der Wohnimmobilienmarkt weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten, wobei rund 14.750 neue Produkte auf den Markt kamen. Dies entspricht einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem Vorjahr.

Der Markt ist im Aufwind

Trotz des statistischen Mengenrückgangs verzeichnete das Angebot im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Wachstum. Dies geschah durch die Einführung zahlreicher neuer Projekte, insbesondere durch die Einführung von Großprojekten, die auf dem Markt umgesetzt und gemunkelt wurden, was für mehr Dynamik sorgte. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten.

Das Angebot war jedoch weiterhin stark differenziert: 70 % des neuen Angebots entfielen auf das Wohnungssegment. Dabei dominierten Produkte mit Preisen von über 50 Millionen VND/m² oder mehr. Bezahlbare Gewerbewohnungen waren auf dem Markt nahezu nicht vorhanden. Regional betrachtet führte der Norden das neue Angebot mit 46 % an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass der Gesamtmarkt im dritten Quartal 2024 trotz des überwiegenden Angebots im High-End- und Luxussegment rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl der Großteil des neuen Angebots hohen Standards entspricht und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und erste Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein hohes Interesse und hohe Einlagen.

Wohnungen bilden das größte Angebot auf dem Immobilienmarkt.

Die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment, weiterhin auf hohem Niveau verankert. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft sich zunehmend, da das Angebot zwar verbessert wurde, die Nachfrage aber weiterhin kaum decken kann. Zudem werden die meisten Neubauten weiterhin in hohem Standard fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Allein auf dem HCMC-Markt blieb das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammte. In den Provinzen und Städten rund um HCMC stieg das Primärpreisniveau hingegen leicht um 3–5 %, da neue Angebote höhere Verkaufspreise erzielten.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, die die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegeln, zeigen auch, dass sich der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Hanoi im dritten Quartal 2024 60 Millionen VND/m2 nähert, was einem Anstieg von 64 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % entspricht.

Die Nachfrage nach Immobilien, einschließlich Wohn- und Anlageimmobilien, verlagert sich weiterhin in Vororte, Provinzen/Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete und auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. Wohnungen und Häuser unter 3 Milliarden VND sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt stark begehrt.

Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html