Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs

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DNVN – Laut Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan haben neue Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes (geändert) die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen „verschärft“.

Das Wohnungsbaugesetz und das Immobiliengesetz 2023 werden voraussichtlich am 1. August in Kraft treten. Der Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, dass diese beiden neuen Gesetze die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen aus zwei Perspektiven „verschärft“ hätten. Zum einen sei der Umfang der Projektgebiete, die aufgeteilt und verkauft werden können, eingeschränkt worden, zum anderen seien die Verfahren, die die Unternehmen einhalten müssen, präzisiert worden.

Insbesondere auf regionaler Ebene ist es Investoren nicht gestattet, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Grundstücken zu tätigen, wenn es sich um Projekte in Bezirken, Distrikten, Städten der Sondergebiete, Stadtgebiete des Typs I, Typ II und Typ III oder Projekte (unabhängig von der Region) handelt, bei denen Investoren durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten ausgewählt werden, um in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz zu investieren.

Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land an Spekulanten umsetzen, haben viele Grundstücksfieber ausgelöst.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 Stadtgebiete. Davon gab es 2 besondere Stadtgebiete, 22 Stadtgebiete des Typs I (einschließlich 3 Stadtgebiete des Typs I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 Stadtgebiete des Typs II, 45 Stadtgebiete des Typs III, 95 Stadtgebiete des Typs IV und 702 Stadtgebiete des Typs V.

„In 105 Städten und Gemeinden, die als Stadtgebiete des Typs III oder höher eingestuft sind, ist es nicht gestattet, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land zu tätigen. Dadurch wird der Umfang des Gebiets, in dem Unternehmen Grundstücke aufteilen und Land verkaufen dürfen, stark eingeschränkt.“

Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Investoren Häuser zum Verkauf bauen und dürfen das Land nicht mehr wie früher in kleine Stücke zum Verkauf „aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Zu den Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, sagte Herr Tuan, das neue Gesetz sehe vor, dass Unternehmen sowohl „notwendige“ als auch „ausreichende“ Bedingungen erfüllen müssten, um Landnutzungsrechte in Form einer Parzellierung zu übertragen.

Voraussetzung ist ein Dokument des Volkskomitees der Provinz, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte durch Aufteilung der Grundstücke und anschließenden Verkauf gestattet. Eine ausreichende Voraussetzung ist, dass der Investor eine Genehmigung beim Bauamt beantragt, ähnlich wie bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für zukünftiges Wohnen.

Die neue Regelung gibt den Empfängern von Grundstücken von Investoren eine Grundlage für die klare Festlegung des Zeitpunkts, zu dem der Investor den Kaufvertrag unterzeichnen darf. Diese Festlegung basiert darauf, ob der Investor ein Dokument vom Bauamt erhalten hat oder nicht.

„Die neue Regelung zur Verschärfung der Parzellierung ist sinnvoll. Unternehmen führen Projekte durch, indem sie Grundstücke aufteilen und Land in Form von Spekulationen, Kauf und Weiterverkauf an einzelne Personen verkaufen, was zu vielen Grundstücksfiebern führt. Der Höhepunkt Anfang 2021 ereignete sich gleichzeitig von Nord nach Süd, was zur Verschwendung von Sozialvermögen führte.

„Die derzeitigen Gesetze schreiben für Käufer von parzelliertem Land keine Inbetriebnahme des Baugrundstücks vor“, sagte Herr Tuan.

Eine der bemerkenswertesten Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) ist laut Herrn Tuan außerdem die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen bauen muss, um den Baufortschritt sicherzustellen, und zwar in Übereinstimmung mit dem genehmigten Entwurf und der Detailplanung, einer Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erteilt werden muss, und in Übereinstimmung mit der Vereinbarung im Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt“ (Klausel 2, Artikel 34).

Dies ist eine wichtige Grundlage nicht nur für Investoren, sondern auch für die zuständigen Behörden, um den Bau von Häusern durch Käufer zu überwachen. Vermeiden Sie die Situation, dass Sie Grundstücke kaufen und diese dann verlassen, vergeuden oder für persönliche Spekulationen nutzen.

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