Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Verkaufs

DNVN – Laut dem Immobilienrechtsexperten Pham Thanh Tuan haben neue Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes (geändert) die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen „verschärft“.

Das Wohnungsbaugesetz und das Immobiliengesetz 2023 treten voraussichtlich am 1. August in Kraft. Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, dass diese beiden neuen Gesetze die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen in zweierlei Hinsicht verschärft hätten. So sei der Umfang der Projektflächen, die aufgeteilt und verkauft werden können, eingeschränkt und die Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, seien festgelegt.

Insbesondere auf regionaler Ebene ist es Investoren nicht gestattet, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Grundstücken zu tätigen, wenn es sich um Projekte in Bezirken, Distrikten, Städten der Sondergebiete, des Typs I, Typs II und Typs III oder um Projekte (unabhängig von der Region) handelt, bei denen Investoren durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten ausgewählt werden, um in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz zu investieren.

Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land an Spekulanten umsetzen, haben vielfach zu Grundstücksfieber geführt.

Nach Angaben des Bauministeriums gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 Stadtgebiete. Davon gab es zwei besondere Stadtgebiete, 22 Stadtgebiete des Typs I (einschließlich dreier Stadtgebiete des Typs I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 Stadtgebiete des Typs II, 45 Stadtgebiete des Typs III, 95 Stadtgebiete des Typs IV und 702 Stadtgebiete des Typs V.

In 105 Städten und Gemeinden des Typs III oder höher ist es Projekten nicht gestattet, Grundstücke durch Grundstücksaufteilung und Grundstücksverkauf zu verkaufen. Dadurch wird der Umfang, in dem Unternehmen Grundstücke aufteilen und Grundstücke verkaufen dürfen, erheblich eingeschränkt.

Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Investoren Häuser zum Verkauf bauen und dürfen das Land nicht mehr wie früher in kleine Stücke zum Verkauf „aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Zu den Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, sagte Herr Tuan, das neue Gesetz bestätige, dass Unternehmen sowohl „notwendige“ als auch „ausreichende“ Bedingungen erfüllen müssten, um Landnutzungsrechte in Form einer Parzellierung zu übertragen.

Voraussetzung ist ein Dokument des Volkskomitees der Provinz, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte durch Grundstücksaufteilung und anschließenden Verkauf gestattet. Ausreichend ist die Beantragung einer Baugenehmigung durch den Investor beim Bauamt, ähnlich wie bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für zukünftiges Wohnen.

Die neue Regelung ermöglicht es Investoren, Grundstücke zu übertragen und so den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags klar festzulegen. Diese Festlegung basiert darauf, ob der Investor ein Dokument vom Bauamt erhalten hat oder nicht.

Die neue Regelung zur Verschärfung der Parzellierung ist sinnvoll. Unternehmen realisieren Projekte, indem sie Grundstücke aufteilen und Land in Form von Spekulationen an Einzelpersonen verkaufen, was zu einem starken Landfieber führt. Der Höhepunkt Anfang 2021 ereignete sich gleichzeitig von Nord nach Süd und führte zur Verschwendung von Sozialvermögen.

Gleichzeitig schreiben die geltenden Gesetze den Käufern von parzelliertem Land nicht vor, dass das Bauvorhaben in Betrieb genommen werden muss“, sagte Herr Tuan.

Eine der bemerkenswertesten Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (in der geänderten Fassung) ist laut Herrn Tuan außerdem die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen bauen muss, um den Baufortschritt sicherzustellen, und zwar in Übereinstimmung mit dem genehmigten Entwurf und der Detailplanung, einer Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erteilt werden muss, und in Übereinstimmung mit der Vereinbarung im Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt“ (Klausel 2, Artikel 34).

Dies ist eine wichtige Grundlage nicht nur für Investoren, sondern auch für die zuständigen Behörden, um den Hausbau durch Käufer zu überwachen. Vermeiden Sie die Situation, Grundstücke zu kaufen und sie dann brach liegen zu lassen, zu verschwenden oder für persönliche Spekulationen zu nutzen.

Hoai Anh

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260