Geschmack bei Immobilieninvestitionen: Ausländer „verlassen das Dorf“, Vietnamesen „verlassen die Stadt“
In Industrieländern ziehen Immobilienkäufer zunehmend in Großstädte, da sie dort mehr Arbeitsplätze und soziale Annehmlichkeiten suchen. In Vietnam hingegen ist das Gegenteil der Fall.
Nach Covid-19 gehen Ausländer „in die Stadt“, um Häuser zu kaufen
Laut der South China Morning Post verlagern Immobilienkäufer in vielen Industrieländern und Territorien ihren Blick von den Vororten in die geschäftigen Städte. Dieser Wandel ist in Großbritannien, Australien, Singapur und Hongkong immer deutlicher zu beobachten.
„Wir haben beobachtet, dass die städtischen Immobilienmärkte während der Covid-19-Zeit etwas weniger dynamisch waren als die vorstädtischen und ländlichen Märkte, aber ab Mitte 2023 erlebten die Städte einen spektakulären Durchbruch, da die Eigenheimkäufer aufgrund der Arbeitsanforderungen und der Annehmlichkeiten allmählich zurückkehrten“, sagte Liam Bailey, Leiter der globalen Forschung bei Knight Frank.
Knight Frank prognostiziert, dass die Eigenheimverkäufe in London in diesem Jahr um 2 % steigen werden. Gleichzeitig werden die Eigenheimverkäufe in ländlichen Gebieten um etwa 2 % zurückgehen.
Laut dem Bericht von One Housing stammte im ersten Halbjahr 2024 die Mehrheit der Sekundärtransaktionen im Wohnungssegment in Hanoi aus Bezirken, die weit vom Zentrum entfernt lagen. Der Bezirk Gia Lam hatte dabei mit 19 % den höchsten Marktanteil, gefolgt von den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong.
Der Trend, vom Land in die Stadt zu ziehen, ist auch in Australien präsent. Laut dem Immobilienportal OpenLot steigen die Verkäufe neuer Häuser in den Großstädten des Landes stark an, während die Nachfrage in abgelegenen Gebieten sinkt.
Laut Qi Chen, dem Gründer von OpenLot, sind die beiden gegensätzlichen Trends auf die Tatsache zurückzuführen, dass es in städtischen Gebieten deutlich mehr neue Baugenehmigungen gibt als in Vororten.
„Der Pandemie-Traum, in Küstenstädten oder in den Bergen zu leben, hat seinen Reiz verloren. Heute wollen die Menschen so nah wie möglich an der Großstadt leben“, sagte Qi Chen.
Vietnamesen „kehren ins Dorf zurück“, um Immobilien zu kaufen
Obwohl die meisten Eigenheimkäufer in Vietnam ein Haus im Stadtzentrum besitzen möchten, sind die Immobilienpreise in der Innenstadt im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung zu hoch, sodass viele Menschen dazu neigen, sich auf der Suche nach Immobilien zum Kauf weiter vom Zentrum weg zu bewegen.
Derzeit liegen die Preise für einige neue Projekte in Hanois Innenstadt, wie beispielsweise The Gloria (Bezirk Ba Dinh), bei bis zu 140 Millionen VND/m². Die Diamond Residence (Bezirk Thanh Xuan) hat Preise zwischen 98 und 118 Millionen VND/m². Insbesondere für das Endless Skyline West Lake (Bezirk Tay Ho) liegen die Preise für Dachterrassen bei 170 bis 200 Millionen VND/m².
Selbst neue Projekte weit vom Zentrum entfernt, wie The Wisteria (Bezirk Hoai Duc), haben Preise von bis zu 57–60 Millionen VND/m². Lumi Hanoi (Bezirk Nam Tu Liem) hat einen Anfangspreis von bis zu 79 Millionen VND/m². Auch im Imperia Sola Park (Bezirk Nam Tu Liem) schwanken die Wohnungspreise zwischen 67 Millionen VND/m² und mehr.
Um sich niederzulassen, greifen viele Menschen auf ältere Projekte zurück. Die Preise sind jedoch kaum günstiger. Ein zehn Jahre altes Projekt wie der Rice City Linh Dam (Bezirk Hoang Mai) kostet derzeit 50 Millionen VND/m². Ein weiteres Projekt, das Apartmentgebäude CT8A (Bezirk Ha Dong), wird von Maklern ebenfalls für 48 Millionen VND/m² angeboten, obwohl die Wohnungen hier etwa 17 Jahre alt sind.
Für Wohngrundstücke in zentralen Bezirken von Hanoi wie Dong Da, Thanh Xuan und Hai Ba Trung beträgt der Preis für Grundstücke in 3–4 m breiten Gassen bis zu 200–300 Millionen VND/m².
Da die Preise in der Innenstadt sehr hoch sind, suchen viele Menschen nach Wohngrundstücken in Vororten. Laut Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, ist das Angebot an Vorstadtgrundstücken in Hanoi im ersten Halbjahr 2024 deutlich gestiegen. Zeitweise gab es in diesem Segment sogar Anzeichen eines lokalen Fiebers, wobei die Preise im Vergleich zum Jahresbeginn um 10–20 % stiegen.
In Bezirken wie Chuong My, Quoc Oai und Phu Xuyen liegen die Preise für Baugrundstücke mit einer ausreichend breiten Gasse vor dem Haus zwischen 25 und 30 Millionen VND/m². Dieser Preis gilt als deutlich günstiger als in der Innenstadt und hat in letzter Zeit viele Käufer angezogen. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend auch in Zukunft fortsetzt.
Sogar Herr Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property, meinte, dass der Cashflow von Immobilieninvestoren nicht nur in den Vororten enden werde, sondern bald auch in die umliegenden Provinzen wie Bac Ninh und Hung Yen fließen könnte. In der Vergangenheit steckte viel zu lange viel Geld in der Innenstadt fest. Aus diesem Grund sind die Preise für Wohnungen, Flachbauten und Wohnimmobilien in der Hauptstadt in die Höhe geschossen.
Der CEO von BHS Property glaubt, dass die Immobilienpreise in Hanoi bald nicht mehr weiter steigen können. Dann wird das „Spiel“ in Hanoi für Investoren hart umkämpft sein, und der Markt wird nur noch ein Ort für „Haie“ mit großen Budgets sein.
„Kleininvestoren sollten Wege finden, ihren Cashflow in andere Provinzen, Städte und Regionen zu verlagern. Früher oder später wird der Cashflow aus Hanoi abfließen, möglicherweise Ende 2024 oder Anfang 2025“, prognostizierte Herr Nga.
Ähnlich erklärte Herr Phan Le Thanh Long, CEO der AFA Group und Mitbegründer der Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dass der Wohnungs- und Reihenhausmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2019/2020 ein starkes Wachstum verzeichnete. Die Wachstumsdynamik ließ jedoch allmählich nach und stagnierte fast oder ging sogar zurück. „Ich denke, dass die Immobilienpreise in Hanoi von jetzt an bis Ende 2024 und bis 2025 hoch bleiben werden, aber die plötzlichen Anstiege werden nicht mehr auftreten. Ähnlich verhält es sich mit Ho-Chi-Minh-Stadt: Wenn die Preise hoch genug sind, werden sie nicht mehr steigen“, bekräftigte der Experte.
Darüber hinaus wies Herr Long auch darauf hin, dass viele Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt dazu tendieren, ihre Kapitalflüsse in Satellitengebiete zu verlagern. Ein ähnliches Szenario könnte sich bald auch in Hanoi abspielen.
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