Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an zinsgünstige Kredite zu kommen.

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Notwendigkeit, Kredithürden für Eigenheimkäufer zu beseitigen

Dementsprechend erlässt der Premierminister jedes Jahr einen Beschluss über Vorzugszinsen von 4,8 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei der Vietnam Bank for Social Policies. Auch der Gouverneur der Staatsbank hat einen Beschluss über Vorzugszinsen von 4,8 – 5 % pro Jahr für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen bei von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken erlassen.

Viele glauben jedoch, dass die meisten Käufer von Sozialwohnungen in letzter Zeit keine Vorzugskredite mehr erhalten konnten, sondern auf gewerbliche Kredite mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr zurückgreifen mussten. Der Grund dafür ist, dass das Wohnungsbaugesetz von 2014 es staatlich bestimmten Kreditinstituten nicht erlaubt, Haushalten und Einzelpersonen Vorzugskredite für den Kauf oder die Miete von Sozialwohnungen zu gewähren.

Darüber hinaus hat der Ständige Ausschussder Nationalversammlung noch keine staatlichen Mittel zur Refinanzierung und Zinssubventionierung der Bank für Sozialpolitik und vier von der Staatsbank benannten Geschäftsbanken bereitgestellt. Aus diesem Grund ist es für Eigenheimkäufer schwierig, einen Vorzugskredit aufzunehmen, und sie müssen einen Geschäftskredit mit einem Zinssatz von etwa 9 % pro Jahr aufnehmen.

Menschen, die Sozialwohnungen kaufen möchten, haben Schwierigkeiten, an Kapital zu kommen, und müssen mit niedrigen Zinsen rechnen. — Förderkredite sind ein wichtiger Faktor zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Darüber hinaus gelten weiterhin Vorzugszinsen nur für ausstehende Vorzugskredite für den Erwerb von Sozialwohnungen und Gewerbeimmobilien mit Preisen unter 1,05 Milliarden VND im Rahmen des Vorzugskreditpakets in Höhe von 30.000 Milliarden VND gemäß Regierungsbeschluss 02/NQ-CP vom 7. Januar 2013. Tatsächlich sind die Verkaufspreise vieler Sozialwohnungsprojekte im Vergleich zu den oben genannten Preisen recht hoch, und selbst bei einigen Projekten in guten Lagen liegen die Verkaufspreise nur geringfügig unter denen von Gewerbewohnungsprojekten.

Angesichts dieser Probleme hat die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt der Regierung und dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung kürzlich ein Dokument vorgelegt, um eine Vorlage bei der Nationalversammlung zur Ergänzung der Resolution Nr. 29/2021/QH15 der Nationalversammlung vom 28. Juli 2021 über den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 zu erwägen. Ziel ist es, Refinanzierungsausgaben für die Bank für Sozialpolitik zuzuweisen, die Zinssätze für von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zu subventionieren, um von jetzt bis 2025 Vorzugskredite für Sozialwohnungen zu vergeben und das Ziel zu erreichen, im Zeitraum 2021–2020 eine Million Sozialwohnungen zu errichten.

Neben den Zinssätzen für Eigenheimkäufer gibt es bei dem Projekt zur Schaffung von einer Million Sozialwohnungen noch einige Probleme. Konkret kommen von den 100 Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten, für die eine Baugenehmigung vorliegt, nur 24 Projekte für Kredite in Frage, wobei der Gesamtkapitalbedarf bei fast 12.500 Milliarden VND liegt.

Obwohl viele Kommunen Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener als mittel- und langfristige Kapitalquelle erwägen, ergeben sich bei der Umsetzung von Projekten viele neue Probleme. Dazu gehören die Bereitstellung von Grundstücksmitteln für die Projektumsetzung, die Suche nach Investoren und die Baulandräumung.

Weitere Lösungen finden

Um Hindernisse für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus schrittweise zu beseitigen, haben die zuständigen Behörden in letzter Zeit aktiv rechtliche Fragen erfasst und sich bereit erklärt, diese an die praktische Situation anzupassen. So gibt es beispielsweise laut Bauministerium derzeit zwei Kreditprogramme zur Unterstützung von Geringverdienern, die Käufer und Mieter von Sozialwohnungen unterstützen.

Das erste Programm ist ein Vorzugskreditpaket gemäß Regierungsbeschluss Nr. 11/2022 und Nationalversammlungsbeschluss Nr. 43/2022/QH15 über die Sozialpolitische Bank. Es ermöglicht Einzelpersonen und Haushalten den Kauf, die Miete und den Kauf von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sowie den Bau neuer, renovierungs- und reparaturbedürftiger Häuser gemäß der Sozialwohnungspolitik. Das maximale Gesamtkreditkapital dieses Programms beträgt 15.000 Milliarden VND.

Laut dem Bericht der Vietnam Bank for Social Policies beliefen sich die ausstehenden Schulden der Vietnam Bank for Social Policies bis zum 16. August 2023 auf 7.351 Milliarden VND bei fast 19.900 Kunden, wobei die Kapitalquelle von 15.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite gemäß Dekret 100/2015, das im Wiederaufbauprogramm festgelegt ist, berücksichtigt wurde.

Das zweite Programm basiert auf dem Regierungsbeschluss Nr. 33/2023. Dieser Beschluss sieht ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND vor, das die Finanzierung des Bauprojekts für eine Million Sozialwohnungen sicherstellen soll.

Dieses Kreditpaket wird im Zeitraum 2023–2030 an Investoren (zur Steigerung des Angebots) und Privatkunden ausgezahlt, die Kredite zum Kauf oder zur Anmietung von Sozialwohnungen aufnehmen (zur Stützung der Nachfrage). Die Zinssätze sind während der Vorzugsperiode 1,5–2 % niedriger als die durchschnittlichen Zinssätze der Geschäftsbanken.

Das Bauministerium teilte außerdem mit, dass es derzeit eng mit der Staatsbank von Vietnam, der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik, Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zusammenarbeite, um die Umsetzung der oben genannten Kreditpakete voranzutreiben und zu leiten.

Insbesondere im Hinblick auf die Frage der Preissenkung für Sozialwohnungen teilte das Bauministerium mit, dass die Regierung derzeit den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in geänderter Fassung) erhalte und überarbeite.

Demnach regelt Artikel 84 des Entwurfs die Ermittlung der Miet-, Mietkauf- und Verkaufspreise von Sozialwohnungen wie folgt: „Der Verkaufspreis wird auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau ermittelt, einschließlich Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungskosten und Investitionskosten für den Bau technischer Infrastruktursysteme (sofern vorhanden) im Rahmen des Projekts…“

Der Standardgewinn beträgt 10 % für den sozialen Wohnungsbau, ohne staatliche Anreize und Instandhaltungsgebühren, die der Käufer gemäß den Vorschriften zu zahlen hat. Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis festgelegt und beinhaltet nicht die vom Mieter gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlenden Instandhaltungsgebühren. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart.

Artikel 82 des Gesetzentwurfs sieht außerdem Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus vor, und zwar: Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht, Steueranreize gemäß Steuergesetzen, Anreize für Grundstücks- oder Gewerbeflächen und keine Berücksichtigung der Preise für Sozialwohnungen …

Sobald die oben genannten Regelungen verabschiedet sind, werden Investoren ermutigt, sich am Markt für sozialen Wohnungsbau zu beteiligen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Preise für diese Art von Wohnraum angemessener werden. So haben auch Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit, eine Wahl zu treffen.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden landesweit bislang 181 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 94.390 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 4,8 Millionen Quadratmetern fertiggestellt. Die Umsetzung von 291 Sozialwohnungsprojekten mit einem Bauumfang von rund 271.500 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von rund 14.520.000 Quadratmetern ist in den Gemeinden weiterhin im Gange.
Darüber hinaus haben elf Kommunen eine Liste mit 24 Projekten veröffentlicht, die für ein Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen, wobei der Kreditbedarf bei etwa 12.400 Milliarden VND liegt.

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