Gründe für die langsame Auszahlung des Kreditpakets in Höhe von 120 Billionen VND, „rote Augen“ warten auf Projekte in Hanoi, was tun bei „markiertem“ Ladenhaus?

Das Bauministerium spricht über das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, von dem bisher nur 0,5 % ausgezahlt wurden. Ho-Chi-Minh-Stadts Geschäftshäuser sind interessant, der Immobilienmarkt in Khanh Hoa floriert … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: Im ersten Quartal 2024 wurden auf dem gesamten Hanoi -Markt rund 3.000 neue Wohnungen zum Verkauf verzeichnet. (Foto: HA)

Das Bauministerium spricht von einem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND, nur 0,5 % wurden ausgezahlt

Bisher wurden aus dem 120.000 Milliarden VND umfassenden Kreditpaket lediglich rund 640 Milliarden VND für acht Sozialwohnungsprojekte ausgezahlt. Zinssatz und Laufzeit haben Kreditnehmer nicht wirklich angezogen.

Die oben genannten Informationen wurden vom Bauministerium in einem andie Nationalversammlung übermittelten Bericht über die Ergebnisse der thematischen Überwachung und Befragung im Bausektor dargelegt.

Somit wurden bisher lediglich 0,53 % des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND ausgezahlt.

Konkret hat die BIDV Bank 95,7 Milliarden VND an drei Projektinvestoren in den Provinzen Phu Tho, Thanh Hoa und Binh Duong ausgezahlt, die Vietinbank hat 128,6 Milliarden VND an einen Projektinvestor in der Provinz An Giang ausgezahlt und die Agribank hat 415,7 Milliarden VND an vier Projektinvestoren in den Provinzen Bac Ninh, Quang Ninh und Kien Giang ausgezahlt.

Neben den vier staatlichen Geschäftsbanken (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) beteiligte sich auch die Tien Phong Bank (TPbank) mit einem Betrag von rund 5.000 Milliarden VND am Unterstützungsprogramm gemäß Resolution Nr. 33. Damit wurde das Kreditpaket auf 125.000 Milliarden VND erhöht.

Das Bauministerium kam zu dem Schluss, dass die Auszahlung des oben genannten Kreditpakets immer noch schleppend verläuft.

Das Bauministerium erklärte die Situation wie folgt: Es gebe noch immer Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Kreditvergabe, darunter die begrenzte Bekanntgabe der Liste der kreditwürdigen Sozialwohnungen.

Bislang wurde mit dem Bau von 129 Sozialwohnungsprojekten mit einem Umfang von mehr als 114.900 Wohneinheiten begonnen. Allerdings haben nur 28 Gemeinden eine Liste mit 68 Projekten veröffentlicht, die im Rahmen des Programms kreditwürdig sind. Der Kreditbedarf liegt bei über 30.000 Milliarden VND. Somit gibt es noch 59 Projekte, deren Bau begonnen wurde, die aber nicht in der Liste der kreditwürdigen Projekte der Gemeinden aufgeführt sind.

Darüber hinaus erfüllen manche Investoren die Kreditbedingungen nicht, z. B. können sie nicht sicherstellen, dass ihr Guthaben erhalten bleibt; sie verfügen nicht über andere Vermögenswerte, die als Kreditgarantie dienen (soziale Wohnungsbauprojekte sind von der Grundsteuer befreit und daher nicht für eine Hypothek in Frage kommen); sie haben Kredite bei anderen Kreditinstituten aufgenommen usw.

Obwohl die Staatsbank die Zinssätze zweimal gesenkt hat – auf 8 % für Investoren und 7,5 % für Eigenheimkäufer –, erklärte das Bauministerium, dass diese Zinssätze immer noch hoch seien und die Vorzugsfrist mit 3 bis 5 Jahren kurz sei, sodass „dies keine wirklichen Kreditnehmer angezogen hat“.

Angesichts dieser Realität veröffentlichte das Bauministerium Ende April Richtlinien zur Festlegung der Projektliste, der Themen, der Bedingungen und der Kriterien für zinsgünstige Kredite. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, wurden einige Bedingungen, wie etwa die Entschädigung für die Räumung des Geländes und die Baugenehmigung, aufgehoben. Projektinvestoren können ihre Kreditlisten bald bei Banken einreichen.

In Hanoi fehlen Zehntausende Wohnungen

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), teilte mit, dass das Gesamtangebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Jahr 2023 rund 11.000 Einheiten erreichen wird, was einem Rückgang von 66 % gegenüber 2022 entspricht. Der Abwärtstrend wird sich im ersten Quartal 2024 fortsetzen, wenn der gesamte Markt nur noch rund 3.000 neu eröffnete Wohnungen verzeichnen wird. Somit werden in Hanoi von heute bis 2025 rund 50.000 Wohnungen fehlen.

Die unvermeidliche Folge dieser Knappheit hat zu einem anhaltenden Preisfieber auf dem Hanoier Wohnungsmarkt geführt. Einem aktuellen Bericht von CBRE zufolge liegt der Durchschnittspreis für eine neue Wohnung in Hanoi im ersten Quartal 2024 bei 56 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Tatsächlich liegt der Anstieg jedoch deutlich höher, nämlich bei etwa 70 Millionen VND/m².

Laut Maklern ist die Zahl der Markenprojekte in den ersten Monaten des Jahres 2024 aufgrund des Mangels an neuen Projektangeboten auf dem Sekundärmarkt stark angestiegen.

Tatsächlich war es früher so, dass Käufer für 4 bis 5 Milliarden VND eine 70 bis 80 m² große Wohnung in der Innenstadt erwerben konnten. Heute ist es jedoch nicht mehr so ​​einfach, für diesen Betrag eine zufriedenstellende Wohnung außerhalb des Zentrums zu erwerben. Daher warten die Käufer einfach auf den Start eines Projekts und schließen den Kaufvertrag sofort ab.

Herr Nguyen Thac Cuong, stellvertretender Generaldirektor der Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, sagte, dass die meisten Leute, die derzeit ein Haus kaufen möchten, sehr schnell zahlen, wenn sie ein passendes Produkt finden, anstatt wie in der vorherigen Periode viel Zeit mit Überlegen und Warten auf einen weiteren Preisrückgang zu verbringen.

Dieses Maklerunternehmen berät seine Kunden und ist der Ansicht, dass Käufer, die über ein ausreichend großes angespartes Vermögen und eine stabile Einkommensquelle verfügen, jetzt die Aufnahme eines Eigenheimkredits in Erwägung ziehen sollten, da die Kreditzinsen gesunken sind und Investoren viele Vorzugsverkaufsrichtlinien anwenden.

„Wenn sich der Immobilienmarkt in Zukunft wirklich erholt, werden die Preise für Häuser in den Innenstädten sicherlich steigen. Dann können Käufer nur noch in die Gegend um Hanoi ziehen, um dort günstigere Preise zu bekommen“, sagte Herr Cuong.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), sagte außerdem, dass derzeit niedrige Zinsen und die wirtschaftliche Erholung für alle zwei Schlüsselfaktoren seien, die auch die Kaufkraft steigern würden. Die Kernfrage des Marktes sei jedoch, ob Güter verfügbar seien oder nicht. Daher liege das derzeit dominierende Problem beim Angebot, während die Nachfrage weiterhin sehr hoch sei und täglich steige.

Laut Herrn Hiep steigen die Wohnungspreise stetig, die Nachfrage ist jedoch weiterhin sehr hoch. Die Menschen warten gespannt auf den Start der Projekte. Das Problem besteht jedoch darin, dass derzeit zu wenige neue Projekte gestartet werden, was die Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt. Deshalb sind Investoren, die Projekte starten oder kurz davor stehen, im Vorteil.

Kommerzielle Stadthäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt sind von Interesse

Laut dem Marktbericht von Batdongsan.com.vn stieg die Nachfrage nach Reihenhäusern in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2024 um mehr als 45 %. Allein im März stieg die Anzahl der Suchanfragen für den Kauf von gewerblich genutzten Reihenhäusern um 89 %, die Anzahl der Suchanfragen für die Miete dieser Art um 86 %. Nach Lagerhallen war dies eines der beiden Segmente mit der höchsten Mietnachfrage. Sowohl die Nachfrage nach Kauf als auch Miete von gewerblich genutzten Reihenhäusern konzentriert sich auf Vororte wie Binh Chanh, Tan Phu, Distrikt 7 und Distrikt 9.

Gewerbeimmobilien, die eine gute Anlagerendite erzielen können, müssen folgende Faktoren erfüllen: Lage, Bevölkerungsdichte und allgemeine Planung des Gebiets. (Quelle: Labor)

Der Trend zum Kauf von Gewerbeimmobilien verlagert sich aufgrund günstiger Kosten und langfristigen Potenzials von teuren Innenstadtlagen in vorstädtische Wohngebiete. Die Nachfrage nach gewerblichen Reihenhäusern in Vororten konzentriert sich hauptsächlich auf bereits übergebene Projekte mit hoher Bevölkerungsdichte und in der Nähe des regionalen Verwaltungszentrums.

Es lässt sich nicht leugnen, dass Gewerbeimmobilien für Investoren einen guten Cashflow generieren können, es gibt jedoch auch Situationen, in denen dieses Segment aufgrund der Wahl der falschen Produkte und Projekte zu einer Belastung wird und dem Eigentümer „Schulden“ beschert.

In Bezug auf die Entscheidung, wie man effektiv in Gewerbeimmobilien investiert, erklärte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass Gewerbeimmobilien, die gute Anlagegewinne bringen können, die folgenden Faktoren erfüllen müssen: Lage, Bevölkerungsdichte und allgemeine Planung des Gebiets.

Bei gewerblichen Reihenhäusern wirken sich Lage und Bevölkerungsdichte direkt auf die Geschäftsauslastung und Kundenanbindung aus. Bei Projekten mit hoher Bevölkerungsdichte liegt die Vermietungs- und Wiederverkaufsquote gewerblicher Reihenhäuser stets über 90 %, das durchschnittliche Preisniveau steigt jährlich um 10–15 %. Insbesondere in zentralen Lagen mit systematischer Planung und guter Anbindung kann diese Quote bis zu 30 % pro Jahr erreichen.

Daher sollten Sie nur Projekte mit einer hohen Bevölkerungsdichte (8.000–10.000 oder mehr Einwohner) kaufen, die im Zentrum der Region liegen, eine gute Verkehrsanbindung haben, in denen die Bevölkerung dicht besiedelt ist und Handel und Miete leicht möglich sind.

Darüber hinaus tragen Projekte in Gebieten, die sich zu Zentren entwickeln sollen und über umfangreiche Infrastrukturprojekte verfügen, langfristig zur Steigerung des Geschäfts- und Immobilienwerts bei. Der Anteil gewerblicher Immobilien sollte hier nur 2–3 % des Gesamtertrags eines Projekts ausmachen, um Wettbewerbsfähigkeit und ein effizienteres Wirtschaften zu gewährleisten.

Andererseits sollten Shophouse-Investoren vor der Wahl eines Investitionsstandorts die Marke und den Ruf des Investors sorgfältig prüfen. Dies ist ein wichtiger Faktor, denn wenn das Unternehmen genügend Leidenschaft für die Entwicklung und das Management des Projekts mitbringt, wird die Investition die erwartete Rentabilität sicherstellen.

Darüber hinaus empfehlen Experten, dass Käufer bei der „Markierung“ eines gewerblichen Reihenhausprojekts mehr Zeit investieren sollten, um sich vor der Zahlung über das Wohnumfeld, das Bildungsniveau, die Bevölkerungsdichte und die Qualität des Projekts nach der Übergabe zu informieren.

Wenn Sie Geld von einer Bank leihen, müssen Sie Ihre Rückzahlungsfähigkeit sorgfältig berechnen. Berechnen Sie den Betrag, den Sie der Bank zahlen, nicht zu nah an Ihrem monatlichen Einkommen. Treffen Sie Vorkehrungen für den Fall, dass Ihr Einkommen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten plötzlich sinkt.

Der Immobilienmarkt in Khanh Hoa floriert

Vor Kurzem organisierten Construction Electronic Newspaper, die Vietnam Real Estate Association und das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa ein Forum mit dem Titel „Freigabe des Zustroms von Tourismus und Ferienimmobilien“.

In seiner Rede auf dem Forum sagte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh, dass sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen in letzter Zeit im ganzen Land deutlich entwickelt habe und sich auf Orte wie Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang usw. konzentriere.

Durch die Beteiligung von Orten und Unternehmen sind auf dem Immobilienmarkt in jüngster Zeit sehr vielfältige und reichhaltige Produkte entstanden, die für Touristen attraktiv sind und ein Umfeld und Bedingungen schaffen, in denen die Menschen die Werte von Ferienimmobilien genießen können.

Kumuliert vom Jahresbeginn bis März 2024 lag die Immobilienbranche mit über 1,58 Milliarden USD auf Platz zwei und machte 25,6 % des gesamten registrierten ausländischen Direktkapitals aus.

Als an der Organisation des Forums beteiligter Ort erklärte Herr Nguyen Tan Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa: „Der Immobilienmarkt der Provinz Khanh Hoa hat die schwierigste Zeit überstanden. Obwohl er die Erwartungen nicht erfüllt hat, gibt es positive Anzeichen für ein gewisses Wachstum (im Jahr 2023 fanden 19.951 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionswert von 12.396 Milliarden VND statt; 11 Wohnbauprojekte wurden für Investitionen genehmigt (für 2 Projekte wurden Baugenehmigungen erteilt); im ersten Quartal 2024 fanden 5.941 Transaktionen mit einem Gesamttransaktionswert von 7.630 Milliarden VND statt.“

Es wird erwartet, dass Khanh Hoa seine wirtschaftliche Erholung und Wachstumsdynamik auch in der kommenden Zeit beibehält. Die strategische Verkehrsinfrastruktur wird zunehmend verbessert. Die Schnellstraßen Nha Trang – Cam Lam und Cam Lam – Vinh Hao werden fertiggestellt, und der Bau weiterer Schnellstraßen wie Van Phong – Nha Trang und Khanh Hoa – Buon Ma Thuot wird beschleunigt. Dies trägt zur wirtschaftlichen Dynamik bei.

Darüber hinaus haben die zentralen Resolutionen zu zahlreichen Durchbrüchen bei der Anziehung von Investitionsmitteln geführt, das Potenzial und die Vorteile der Provinz stark gefördert, eine treibende Kraft zur Förderung einer umfassenden und nachhaltigen sozioökonomischen Entwicklung geschaffen, eine Chance für die Erholung und Entwicklung der Tourismusbranche geschaffen und eine treibende Kraft für Investoren geschaffen, um den Fortschritt zu beschleunigen und das Angebot an Ferienimmobilien auf dem lokalen Markt zu erhöhen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html