Wie lässt sich der Traum vom Sesshaftwerden verwirklichen?

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Die tatsächliche Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum ist stets hoch, insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Gleichzeitig ist das Angebot an Wohnungen in Wohnprojekten im aktuellen Kontext äußerst knapp, entgegen der hohen Nachfrage der Bevölkerung.

Dementsprechend etablieren sich die Preise für Wohnungsbauprojekte kontinuierlich auf neuen Preisniveaus und steigen meist von Zeit zu Zeit an, insbesondere bei Marktschwankungen.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin sagte Frau Le Mai Linh (27 Jahre alt, Thanh Xuan), dass sie mit einem Budget von etwa 1,3 Milliarden VND eine 1-Zimmer-Wohnung im Viertel Gia Lam in Hanoi kaufen möchte.

Im November 2023 nannte ihr der Makler einen Hauspreis von 1,4 Milliarden VND pro Wohnung – genau das, was sie brauchte. Nach der Besichtigung des Hauses im Februar 2024 erfuhr Frau Linh jedoch auf eine erneute Nachfrage vom Makler, dass der Preis der Wohnung auf 1,9 Milliarden VND pro Wohnung gestiegen sei. Dementsprechend stieg der Hauspreis nach weniger als drei Monaten auf 500 Millionen VND pro Wohnung.

„Der Makler sagte, dass die Immobilienpreise in Gia Lam aufgrund der Genehmigung zur Eingliederung in ein Stadtviertel ebenfalls gestiegen seien. Außerdem könnten die Immobilienpreise in naher Zukunft weiter auf über 2 Milliarden VND pro Wohnung mit einem Gäste- und einem Schlafzimmer steigen, da der Investor Informationen zum Bau eines Ökosystems rund um diese Wohngebäude verschickt“, erzählte Frau Linh.

Die Immobilienpreise sind im Laufe der Jahre in die Höhe geschossen.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte gestiegen ist. In Ho-Chi-Minh-Stadt waren es 16 Prozentpunkte.

Insbesondere ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Real Estate Price Index Project, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Gleichzeitig sind auch die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt wieder in einen Preisanstiegszyklus eingetreten, während gleichzeitig die Zahl der Luxusimmobilien im oberen Preissegment auf dem Sekundärmarkt allmählich zurückgegangen ist.

Immobilien - Wohnungspreise explodieren: Wie lässt sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen? — Wohnungen setzen immer wieder neue Preisniveaus.

„Der starke Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum ist nicht nur auf den Wohnungsbedarf städtischer Haushalte zurückzuführen, sondern auch auf die stetige Zunahme der Erwerbsbevölkerung und die Studenten, die zum Arbeiten und Studieren in die Städte strömen, insbesondere nach Hanoi.

Dazu trägt auch die stark steigende Investitionsnachfrage bei, da die Mietpreise für alte und neue Wohnungen in Wohngebieten seit der Zeit der sozialen Distanzierung kontinuierlich gestiegen sind, insbesondere im Kontext der Markterholung“, heißt es im Bericht von VARS.

Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ist offensichtlich.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 66 % gestiegen ist und die Zahl der Immobilienangebote ebenfalls um 46 % zugenommen hat.

Konkret stieg die Zahl der Wohnungssuchen im Januar 2024 in Hanoi im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 71 %. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungssuchen um 59 %. Dieser Trend ist in den meisten anderen Provinzen und Städten ähnlich.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage wächst das Wohnungsangebot weiterhin nicht proportional. Immobilienmarktforschungsberichte verschiedener Institute zeigen, dass das Angebot im Jahr 2023 im Vergleich zu den Vorjahren deutlich zurückgegangen ist und sogar den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre erreicht hat. Die Zahl der neuen Projekte, die auf den Markt kommen, lässt sich an einer Hand abzählen, obwohl das Ende des Mondjahres normalerweise die aufregendste Zeit für den Markt ist.

Immobilien - Wohnungspreise explodieren: Wie lässt sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen? (Bild 2). — Bildunterschrift

Das Wohnungsangebot war im Jahr 2023 sowohl auf dem Markt in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt rückläufig.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf fast 7.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht.

Neben Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mangelt es auch in anderen Provinzen und Städten des Landes an der Primärversorgung, und nur wenige Projekte auf dem Provinzmarkt bieten die nächste Phase an.

Im Bericht von Batdongsan.com.vn heißt es außerdem, dass das Wohnungsangebot in letzter Zeit zurückgegangen sei, da es kaum neu genehmigte Immobilienprojekte gebe, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme in Schwierigkeiten geraten.

Obwohl die Bemühungen der Regierung , der Ministerien und der Zweigstellen zur Beseitigung der Schwierigkeiten einige bemerkenswerte Ergebnisse erzielt haben, ist die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und neu gestarteten Projekte stark gestiegen, der Cashflow-Druck hat für Immobilienunternehmen jedoch noch nicht nachgelassen.

Welche Erwartungen gibt es hinsichtlich der Wohnungspreise?

Der VARS-Vorsitzende Nguyen Van Dinh kommentierte den oben genannten Sachverhalt und sagte, dass nach einer langen Phase des Rückgangs das Wohnungsangebot in beiden Sonderstadtgebieten voraussichtlich wieder zunehmen werde. Dies sei auf die Erholung des Marktes und die Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden zurückzuführen, rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen, insbesondere bei der Bereitstellung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen.

„Allerdings braucht dieses Angebot Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es offiziell auf den Markt gebracht werden kann, und kommt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind“, sagte Herr Dinh.

Daher prognostiziert der VARS-Vertreter, dass die Wohnungspreise in den Zentren der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig könnten die Kauf- und Wiederverkaufspreise von High-End- und Luxusprojekten leicht sinken.

Immobilien - Wohnungspreise explodieren: Wie lässt sich der Traum vom Eigenheim verwirklichen? (Bild 3). — VARS-Vorsitzender Nguyen Van Dinh.

Herr Dinh erklärte weiter, dass der kontinuierliche Anstieg der Wohnungspreise hauptsächlich auf das extrem knappe Angebot an Projekten auf dem Markt zurückzuführen sei. Das derzeit zum Verkauf stehende Wohnungssegment gehört derzeit ausschließlich großen Investoren mit gutem Finanzpotenzial, sodass die Wohnungspreise stets auf einem hohen Niveau liegen.

Ein weiteres Problem, das eine Senkung der Wohnungspreise erschwert, besteht darin, dass die aktuellen Baukosten, die Investoren zahlen müssen, jedes Jahr stark steigen und der knappe Bodenfonds eine Senkung der Wohnungspreise sehr erschwert.

Herr Dinh äußerte seine Erwartungen und sagte, dass die neuen Gesetze für den Immobiliensektor mit der Einführung einer Reihe positiver Faktoren auf dem aktuellen Markt Mitte 2025 offiziell in Kraft treten werden, wenn die neuen Vorschriften zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen verabschiedet werden.

„Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist“, sagte Herr Dinh .

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