Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Letzter Artikel)

Der Immobilienmarkt hat seine heißeste Phase hinter sich. Dennoch gibt es weiterhin Immobilientransaktionen mit Darlehensverträgen, deren Folgen sich nicht über Nacht gelöst haben. Bevor die staatliche Verwaltung die gesetzlichen Regelungen weiter verschärft, sollten die Menschen daher bei der Unterzeichnung eines Immobiliengeschäfts die Bedingungen des Darlehensvertrags sorgfältig prüfen, um nicht in ein Dilemma zu geraten.

Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer erleben Reue! (Teil 1) – Vom „Hot Spot“ des Grundrisses 584

Immobiliengeschäfte mit Darlehensverträgen: Käufer bereuen es! (Teil 2) – Kooperation oder Kapitalmobilisierungs-„Falle“

Kunden sollten Immobilienprodukte mit klarem Rechtsstatus und seriösen Investoren recherchieren und auswählen (Bild: Stadtgebiet Xuan Hung, Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa ). Foto: PV

„Der Stift fällt, das Huhn stirbt“

Zurück zur Geschichte von Frau LD, einer Kundin, die ein Grundstück in MBQH 2125 Phase 2 kaufte. Frau LD sagte: „Nachdem ich mit dem Grundstückseigentümer Kauf und Verkauf vereinbart hatte, kümmerte ich mich um die Formalitäten zur Übertragung des Darlehensvertrags mit der Firma. Vor Vertragsunterzeichnung hatte ich die rechtlichen Aspekte des Projekts, insbesondere die Informationen zum Kaufobjekt (einem Rohbau), nicht sorgfältig recherchiert, sondern einfach nur gedacht, ich würde ein Grundstück kaufen. Mir war nicht klar, wie wichtig das Darlehensverfahren für den Erwerb des Produkts war. Als der Investor ankündigte, dass das Haus dringend gebaut werden müsse, nahm ich den Vertrag zur Hand und las ihn noch einmal. Gleichzeitig informierte ich mich über die rechtlichen Bestimmungen und stellte fest, dass Darlehensgeschäfte sehr riskant sind. Meine Familie, die nun passiv blieb, musste die Forderungen des Investors erfüllen.“

„Wenn wir die Informationen über die Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum sowie die Rechtmäßigkeit des Darlehensvertrags und die damit verbundenen komplizierten Verfahren sorgfältig studieren, werden nicht nur ich, sondern viele andere kein Land in dieser Form kaufen, sondern nach Grundstücken mit klarem Rechtsstatus für die Transaktion suchen“, so Frau LD weiter.

Kunde LT C, der ein Grundstück bei MB 584 kaufte, sagte: „… bevor ich die Transaktion mit einem Darlehensvertrag unterzeichnete, brachte mich der Makler in das Verwaltungsbüro der BNB Company Limited, um das Nebenbuch „vorzustellen“ und versprach, dass die Urkunde über die Landnutzungsrechte sofort übertragen würde, sobald das Projekt qualifiziert sei. Da ich sowohl dem Investor als auch dem Makler vertraute, unterzeichnete ich einen Darlehensvertrag zum „Kauf“ zweier benachbarter Grundstücke. Wenn ich jetzt ein Haus baue, habe ich Angst, „sowohl die Kuh als auch den Stall“ zu verlieren; aber wenn ich nicht baue, weiß ich nicht, wann ich das investierte Geld zurückbekomme …“

Auch der Investor des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 (abgekürzt Site A-TM3) im Bezirk Dong Huong in der Stadt Thanh Hoa, BNB Company Limited, hat seit April 2023 für „Aufruhr“ gesorgt, als Kunden heftig auf das Geschäft reagierten. Vielen Kunden von Site A-TM3 zufolge hat der Investor Anzeichen von Zweideutigkeit bei den Produktinformationen gezeigt, insbesondere indem er Grundstücke zum Verkauf „bewirbt“, diese aber in unfertige Häuser „umwandelt“. Gleichzeitig zwingt er Kunden, unangemessene Summen zu zahlen, wenn sie in den Bau ihrer eigenen Häuser investieren möchten.

Als das Unternehmen jedoch Kapital in Form eines Darlehensvertrags mobilisierte, lag im Rahmen des A-TM3-Plans ein Beschluss zur Genehmigung der Ergebnisse der Investorenauswahl vor, und im Beschluss Nr. 3345/QD-UBND des Volkskomitees der Provinz vom 21. August 2019 gab es klare Informationen über den Umfang des Projekts; das Produkt war ein Rohbau mit fertiggestellter Außenfassade. Die Kunden mussten die „versehentliche“ Unterzeichnung dieser Verträge hinnehmen, denn selbst wenn sie den Vertrag kündigen wollten, war es nicht einfach, das investierte Geld zurückzubekommen, insbesondere vor dem Hintergrund des schleppenden Immobilienmarkts und der aktuellen Schwierigkeiten für Unternehmen.

Zuvor hatte die Zeitung Thanh Hoa bereits von mehreren Haushalten aus den Bezirken Nong Cong, Thieu Hoa und der Stadt Thanh Hoa eine Petition mit der Bitte um Hilfe für den „Kauf“ von Land im Rahmen eines Darlehensvertrags erhalten. Als das Land jedoch an den „Käufer“ übergeben wurde, war es bereits von jemand anderem bewohnt.

Laut Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, gibt es zwei Formen von Darlehensverträgen, und in beiden Fällen sind die Kunden im Nachteil.

Erstens: Enthält der Darlehensvertrag keine Angaben dazu, dass die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Wert des Grundstücks bzw. der mit dem Grundstück verbundenen Immobilien im Projekt des Kreditnehmers steht, ist der Darlehensvertrag für den Kreditnehmer (der gleichzeitig auch der Projektinvestor ist) nicht bindend, dem Kreditgeber das Nutzungsrecht an dem Grundstück bzw. der mit dem Grundstück verbundenen Immobilien zu übertragen. Bei diesem Vertrag handelt es sich lediglich um einen zivilrechtlichen Darlehensvertrag. Das Risiko besteht darin, dass der Investor, wenn die Immobilie zur Übertragung freigegeben wird und der Immobilienpreis zu seinem eigenen Vorteil steigt, keinen Immobilienübertragungsvertrag abschließt, sondern sich lediglich bereit erklärt, dem Kreditgeber das Kapital und gegebenenfalls die Zinsen zurückzuzahlen, was zu finanziellen Verlusten für den Kreditgeber führen kann.

Zweitens: Enthält der Vertrag Angaben zum Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Grundstück bzw. Haus im Projekt des Kreditnehmers, kann es sich bei dem Darlehensvertrag um eine Scheintransaktion handeln, die die tatsächliche Transaktion verschleiert, nämlich einen künftigen Immobilienverkauf (zu diesem Zeitpunkt ist das Projekt gesetzlich nicht zum Verkauf freigegeben). Kommt es bei diesem Vertrag zu einem Streit und bringt eine der beiden Parteien den Fall zur Beilegung vor Gericht, besteht das Risiko, dass sowohl die Scheintransaktion (ein Darlehen) als auch die verschleierte Transaktion (ein Immobilienverkauf) vom Gericht für ungültig erklärt werden. Die Rechtsfolge ist, dass der Kreditgeber (Käufer) nur das Geld zurückerhält, nicht aber die Immobilie.

Lernen Sie das Gesetz sorgfältig

Als potenzieller Investitionskanal birgt die zukünftige Immobiliengründung jedoch viele potenzielle Risiken, wenn der Käufer die Rechtmäßigkeit des Projekts nicht sorgfältig prüft, um legale Transaktionen sicherzustellen.

Das Gesetz enthält mittlerweile sehr spezifische Regelungen für die Art des Immobiliengeschäfts. Laut Vu Thanh Binh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Thanh Hoa, hat das Bauamt nach Inkrafttreten des Gesetzes über Immobiliengeschäfte zahlreiche Formen der Propaganda und Verbreitung gegenüber Organisationen und Einzelpersonen eingeführt, um die Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte, insbesondere über künftige Immobilien, einzuhalten.

Gemäß Artikel 55 des Immobiliengesetzes Nr. 66/2014/QH13 sind die Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung künftiger Immobilien folgende: Dokumente zu Landnutzungsrechten, Projektdokumente, behördlich genehmigte Baupläne, Baugenehmigungen (sofern erforderlich) und Dokumente über die Abnahme der Fertigstellung der dem Projektfortschritt entsprechenden technischen Infrastruktur. Bei künftigen Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Wohngebäuden muss ein Abnahmeprotokoll über die Fertigstellung des Fundaments vorliegen. Darüber hinaus muss der Investor vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Kauf künftiger Wohnungen der Wohnungsverwaltung der Provinz eine schriftliche Mitteilung darüber vorlegen, dass die Wohnung die Bedingungen für den Verkauf oder die Miete erfüllt.

Darüber hinaus schreibt Artikel 19 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP auch die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für die Entwicklung von gewerblichem Wohnraum vor. Dementsprechend kann die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsverträgen für Investitionen in den Bau von gewerblichem Wohnraum nur über die in Klauseln 2, 3 und 4, Artikel 69 des Wohnungsgesetzes vorgeschriebenen Formulare erfolgen und muss die folgenden Bestimmungen einhalten: Die an Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Unternehmenskooperationen, Joint Ventures und Vereinigungen beteiligten Parteien dürfen Gewinne (in bar oder in Aktien) nur auf Grundlage der im Vertrag vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen. Der Investor darf die in diesem Punkt vorgeschriebene Form der Kapitalmobilisierung oder andere Formen der Kapitalmobilisierung nicht anwenden, um Wohnprodukte aufzuteilen oder der Partei, die die Kapitalmobilisierung erhält, Vorrang bei der Registrierung, Anzahlung und dem Recht zum Kauf von Wohnraum oder bei der Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt einzuräumen.

Viele Bauherren des Gewerbe- und Wohngebietsprojekts Lot A-TM3 im Bezirk Dong Huong in Thanh Hoa sind besorgt, weil sie nicht wissen, wann der Investor die Genehmigungen für die Landnutzungsrechte erteilen wird. Foto: PV

Herr Vu Thanh Binh empfiehlt: „Bei Immobilientransaktionen müssen sich Kunden mit den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere den rechtlichen Unterlagen des Projekts, der Leistungsfähigkeit des Investors und den Regelungen zu den Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Kapital zur Entwicklung künftiger Wohnimmobilien vertraut machen, um Risiken bei der Beteiligung an Projekten mit unklarem Rechtsstatus zu vermeiden.“

Um die staatlichen Verwaltungsvorschriften zu umgehen, greifen Investoren jedoch in Wirklichkeit auf zahlreiche verschiedene Tricks zurück. Der Kauf und Verkauf von Wohnraum oder die Kapitalbeschaffung erfolgt zumeist über zivilrechtliche Transaktionen mit den Begriffen „Darlehensverträge“, „Einlagen“, „Kooperationsverträge“ … „Die staatlichen Verwaltungsbehörden verfügen über keine Grundlage für die Verwaltung derartiger Transaktionen“, fügte Herr Vu Thanh Binh hinzu.

Angesichts der Aufregung auf dem Immobilienmarkt in Thanh Hoa sind Immobilienprodukte stets so teuer wie frische Garnelen. Die meisten Projekte wurden bereits verkauft und durch zahlreiche Sekundärinvestoren weitergereicht, da sie noch auf dem Papier existierten. Laut Angaben des Bauministeriums wurden jedoch nur 30 von 104 Projekten, die für die Investitionspolitik genehmigt wurden, vom Bauministerium als für den Kauf, Verkauf oder die Kapitalbeschaffung geeignet erklärt. Dies belegt, dass die Situation der Umgehung des Gesetzes beim Kauf und Verkauf weit verbreitet ist. Glücklicherweise trafen wir auf einen seriösen Investor, der das mobilisierte Kapital zweckgebunden einsetzte und die Rechte des Kunden wahrte. Im Falle eines unseriösen Investors, der das Geld für andere Projekte verwendete, hatte die Tatsache, dass die Kunden das Immobilienprodukt nicht erhielten oder später in Schwierigkeiten gerieten, weitreichende Folgen.

Angesichts der Probleme, mit denen Kunden derzeit konfrontiert sind, insbesondere der sich überschneidenden Landzuteilung und der Verzögerung bei der Erteilung von Landnutzungszertifikaten, gibt Rechtsanwältin Le Thi Phuong, Direktorin der Le Phuong Hoang Law Company Limited der Anwaltskammer der Provinz Thanh Hoa, folgenden Rat: Da der Investor die Verfahren zur Erteilung von Landnutzungszertifikaten an den Käufer noch nicht abgeschlossen hat, ist möglicherweise ein Streit zwischen den beiden Parteien entstanden. Können die beiden Parteien nicht verhandeln und sich einigen, kann der Käufer vor Gericht Klage gegen den Verkäufer einreichen, um eine Lösung zu erreichen. Wenn der Investor für dasselbe Grundstück einen Darlehensvertrag mit einer Wunschregistrierung oder sogar einen Kaufvertrag mit mehreren Kunden unterzeichnet, liegen Anzeichen für betrügerische Aneignung von Eigentum gemäß Artikel 174 des Strafgesetzbuchs von 2015 in der Fassung von 2017 vor. Kunden sollten in diesem Fall einen Antrag zur Genehmigung und Lösung bei der polizeilichen Ermittlungsbehörde einreichen.

Reportergruppe

Quelle: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm