Der Traum vom Eigenheim in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist noch weit entfernt; Preismanipulationen und Spekulationen zu korrigieren und zu bekämpfen

Der Premierminister hat „KPI“ mit dem Bau von Sozialwohnungen beauftragt, das Finanzministerium prüft weiterhin den Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen, der „populäre“ Preis für Wohnungen in Hanoi liegt bei etwa 4 Milliarden VND … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Einführung einer Steuer auf Zweitimmobilien ist eine von vielen Maßnahmen, die zu einer transparenten und nachhaltigen Entwicklung des Marktes beitragen sollen. (Quelle: Thanh Nien)

Premierminister weist „KPI“ für den Bau von Sozialwohnungen zu

Premierminister Pham Minh Chinh hat gerade eine Entscheidung unterzeichnet, die den Gemeinden als Ergänzung zu ihren sozioökonomischen Entwicklungszielen Ziele für die Fertigstellung des sozialen Wohnungsbaus im Jahr 2025 und in den darauffolgenden Jahren bis 2030 vorgibt.

Gemäß der Entscheidung des Premierministers müssen die Gemeinden im Zeitraum 2025–2030 995.445 Wohnungen im Bereich Sozialwohnungen errichten.

Davon werden im Jahr 2025 100.275 Wohnungen, im Jahr 2026 116.347 Wohnungen, im Jahr 2027 148.343 Wohnungen, im Jahr 2028 172.402 Wohnungen, im Jahr 2029 186.917 Wohnungen und im Jahr 2030 271.161 Wohnungen vorhanden sein.

Der größte Zielort für Sozialwohnungen ist Ho-Chi-Minh-Stadt mit 69.700 Einheiten. Es folgen Hanoi mit 56.200 Einheiten, Hai Phong mit 33.500 Einheiten, Da Nang mit 12.800 Einheiten und Can Tho mit 9.100 Einheiten.

Die Ziele für den sozialen Wohnungsbau werden jährlich festgelegt. In diesem Jahr muss Hanoi 4.670 Wohneinheiten fertigstellen, Ho-Chi-Minh-Stadt 2.874. Bis 2030 müssen diese beiden Städte die größte Anzahl an Sozialwohnungen in fünf Jahren fertigstellen: mehr als 14.200 bzw. mehr als 19.200 Wohneinheiten.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden bis Ende 2024 landesweit 645 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von mehr als 581.200 Einheiten umgesetzt. Davon wurden 96 Projekte mit mehr als 57.600 Einheiten fertiggestellt, bei 135 Projekten mit mehr als 115.600 Einheiten wurde mit dem Bau begonnen, und 414 Projekte mit fast 408.000 Einheiten erhielten die grundsätzliche Investitionsgenehmigung.

Anfang 2023 erließ der Premierminister den Beschluss 338, mit dem er das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ genehmigte.

Ziel des Projekts ist die Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und Freihandelszonen erschwinglich sind.

Der Staat ermutigt die Wirtschaftssektoren, Wohnraum zu schaffen, um gemäß den Marktmechanismen allen Menschen eine Unterkunft zu bieten, die ihren Bedürfnissen entspricht. Gleichzeitig verfolgt er eine Politik zur Unterstützung des Wohnungsbaus für Sozialhilfeempfänger, Menschen mit niedrigem Einkommen und Arme, die in Wohnungsnot geraten sind. Ziel ist es, zur politischen Stabilität beizutragen, die soziale Sicherheit zu gewährleisten und städtische und ländliche Gebiete in eine zivilisierte und moderne Richtung zu entwickeln.

Finanzministerium prüft weiterhin den Vorschlag zur Besteuerung von Zweitimmobilien

Als Reaktion auf die Petition der Wähler in der Provinz Dong Nai zum Vorschlag, eine zweite Immobiliensteuer einzuführen, erklärte das Finanzministerium, dass es weiterhin internationale Erfahrungen recherchiere und zusammenfasse, um Schwierigkeiten und Mängel bei der Umsetzung der Steuerpolitik im Zusammenhang mit Immobilien in der Vergangenheit zu identifizieren und diese den zuständigen Behörden zu gegebener Zeit zu melden, um so die Einhaltung der sozioökonomischen Bedingungen Vietnams und der internationalen Praktiken sicherzustellen.

Die Wähler sind daher der Ansicht, dass die Erhebung einer Steuer auf zweitklassige Immobilien eine von vielen Maßnahmen ist, die zu einer transparenten und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen sollen. Sie sollte weder die Immobilienentwicklung behindern noch soziale Zwietracht bergen. Daher empfehlen sie der Regierung, umfassende Lösungen zu prüfen, um Spekulationen einzuschränken, negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zu minimieren und gleichzeitig einen Konsens in der Bevölkerung zu erreichen.

Als Reaktion auf die Petitionen der Wähler bekräftigte das Finanzministerium, dass die geltenden Gesetze Immobilien, darunter Grundstücke, Häuser und mit Grundstücken verbundene Bauarbeiten, andere damit verbundene Vermögenswerte und gesetzlich anerkannte Vermögenswerte, eindeutig regeln.

Zur Verwaltung des Eigentums und der Nutzung von Immobilien erhebt der Staat in verschiedenen Phasen zahlreiche Gebühren: in der Phase der Begründung der Eigentums- und Nutzungsrechte (Landnutzungsgebühren, Grundrente im Falle einer einmaligen oder jährlichen Zahlung, Registrierungsgebühr); in der Phase der Nutzung (Steuer auf nichtlandwirtschaftliche Landnutzung, Steuer auf landwirtschaftliche Landnutzung, regelmäßige Grundrente); in der Übertragungsphase (Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Mehrwertsteuer).

Allerdings teilte das Finanzministerium auch mit, dass bei Wohnraum derzeit keine Erträge aus der Nutzungsphase einer Immobilie angerechnet würden – ein Unterschied zu anderen Vermögensarten.

Das Finanzministerium erklärte, es führe Untersuchungen auf Grundlage wichtiger Partei- und Staatspolitik durch. Insbesondere betonte die Resolution Nr. 18-NQ/TW des 13. Zentralkomitees der Partei vom 16. Juni 2022 die Innovation und Verbesserung der Landbewirtschaftungspolitik, um Vietnams Entwicklung zu einem Industrieland mit hohem Einkommen voranzutreiben. Gleichzeitig zielen die Pläne des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung (Plan Nr. 81/KH-UBTVQH15) und des Premierministers (Beschluss Nr. 2114/QD-TTg) auf die Förderung eines transparenten, stabilen und nachhaltigen Immobilienmarktes ab.

Das Finanzministerium führt weiterhin internationale Untersuchungen durch und fasst die Erfahrungen zusammen, ermittelt Schwierigkeiten und Mängel bei der Umsetzung der Steuerpolitik im Zusammenhang mit Immobilien in der Vergangenheit, um sie den zuständigen Behörden zu gegebener Zeit zu melden und so die Übereinstimmung mit den sozioökonomischen Bedingungen Vietnams und den internationalen Praktiken sowie die Konsistenz des Steuerpolitiksystems im Zusammenhang mit Immobilien sicherzustellen und in die Gesamtreform des Steuerpolitiksystems im Zeitraum 2021–2030 einzubinden.

Wohnungspreise in Hanoi „populär“ rund 4 Milliarden VND

Eine am 25. Februar veröffentlichte Umfrage des Marktforschungsunternehmens Qandme ergab, dass das Haushaltseinkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi deutlich höher ist als in anderen Provinzen und Städten. Der Anteil der Haushalte mit einem Einkommen von 40 Millionen VND oder mehr beträgt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi 4 %, während er andernorts bei 1 % und in ländlichen Gebieten bei 0,6 % liegt.

Ein Einkommen von 25 Millionen VND/Haushalt oder mehr macht 45 % aus, während es in anderen Provinzen und Städten 20 % sind.

Bei einem Einkommen von 30 Millionen VND/Monat oder mehr beträgt der Anteil 30 %, in anderen Provinzen und Städten sind es 8 %.

Die Einkommensunterschiede zwischen Stadt und Land sind enorm. Nur 0,7 % der Haushalte in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi verfügen über ein Einkommen von weniger als 10 Millionen VND pro Monat, verglichen mit 2,2 % in ländlichen Gebieten.

Die Daten wurden im Rahmen landesweiter Interviews erhoben und offenbarten deutliche Unterschiede, die durch Wirtschaftswachstum, Beschäftigungsmöglichkeiten und Industriekonzentration beeinflusst wurden.

Die Einkommensverteilung zeigt die regionale Kluft zwischen Arm und Reich. Ho-Chi-Minh-Stadt hat das höchste Einkommen, gefolgt von Hanoi und Da Nang. Umfragedaten zufolge verfügen 15,5 % der Haushalte in Ho-Chi-Minh-Stadt über ein monatliches Einkommen von 35 bis 39,9 Millionen VND, verglichen mit 11 % in Hanoi und nur 1,8 % in Da Nang. Darüber hinaus verfügen 5,8 % der Haushalte in Ho-Chi-Minh-Stadt über ein Einkommen von 40 Millionen VND oder mehr, während die Quote in Hanoi 1,8 % und in Da Nang nur 0,5 % beträgt.

Obwohl Familien in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi die höchsten Einkommen des Landes haben, ist das Leben für diejenigen, die kein Haus besitzen oder ein Haus auf Raten kaufen, nicht einfach. Der Traum, sich niederzulassen und für den Kauf eines Hauses zu sparen, ist sehr schwierig, da die Immobilienpreise im letzten Jahrzehnt schwindelerregend gestiegen sind.

Derzeit liegt der „übliche“ Preis für eine Wohnung in Hanoi bei etwa 4 Milliarden VND. Daher werden die reichsten 2 % der Haushalte in Hanoi mit 40 Millionen VND/Monat, wenn sie weder essen noch etwas ausgeben, mehr als 8 Jahre brauchen, um sich diese Wohnung leisten zu können.

Laut Savills liegt das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi bei rund 250 Millionen VND pro Jahr. Daher bräuchte man etwa 16 Jahre, ohne Geld auszugeben, um eine Wohnung zu einem „populären“ Preis zu kaufen.

Tatsächlich sind die Kosten in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi oft viel höher als in anderen Provinzen und Städten.

Angenommen, das Haushaltseinkommen liegt in der höchsten Gruppe und beträgt 40 Millionen VND/Monat. Die Sparquote kann je nach den Ausgaben der einzelnen Familien variieren. Angenommen, die Ersparnisse sind hoch und betragen etwa 50 % des Einkommens oder 20 Millionen VND/Monat. Sie benötigen fast 17 Jahre, um eine Wohnung kaufen zu können.

Dabei wird jedoch die Inflation mit ihren hohen Abschreibungsraten und dem sehr schnellen Anstieg der Immobilienpreise nicht berücksichtigt. Es ist schwierig, Geld anzusparen, um mit dem Kauf eines Hauses zu warten und sich den Traum vom Leben zu erfüllen.

Die übliche Lösung besteht darin, einen Bankkredit aufzunehmen und ihn in Raten zurückzuzahlen. Wenn Sie jedoch einen Bankkredit aufnehmen müssen, erhöht der Zinssatz die Kosten für den Hauskauf und verlängert die Rückzahlungsdauer. Die Zeit kann bis zu mehreren Jahrzehnten betragen, wenn kein Einkommenssprung erfolgt.

Für die Gruppe der Haushalte mit dem häufigsten Einkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi von 20 bis 24,9 Millionen VND/Monat (das sind 35 % aller Haushalte) wird die Zeit, die zum Ansparen des nötigen Kapitals benötigt wird, um ein Haus kaufen oder einen Wohnungsbaukredit aufnehmen zu können, doppelt so lang sein wie für die erste Gruppe, möglicherweise bis zu 40–50 Jahre.

Can Tho: Schwerpunkt auf der Korrektur und Handhabung von Preismanipulationen, Spekulationen und der Inspektion von Immobilienprojekten

In Umsetzung der Anweisung des Premierministers im Amtlichen Depeschen Nr. 03/CD-TTg vom 15. Januar 2025 zur Korrektur und Behandlung von Preismanipulationen, Immobilienspekulationen sowie zur Inspektion und Prüfung von Immobilieninvestitionen und Bauprojekten, und nach Prüfung des Vorschlags des Bauamts im Amtlichen Depeschen Nr. 440/SXD-QLN vom 11. Februar 2025, erklärt der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Can Tho:

Beauftragen Sie die Baubehörden, die Landwirtschafts- und Umweltbehörden, die Finanzbehörden sowie die Volkskomitees der Bezirke und Städte, sich auf der Grundlage ihrer Funktionen, Aufgaben und Befugnisse auf die strikte und wirksame Umsetzung der Aufgaben und Lösungen zur Korrektur und Bekämpfung von Preismanipulationen und Immobilienspekulationen zu konzentrieren und Investitionsprojekte im Immobilienbau gemäß den Anweisungen des Premierministers im Amtlichen Depeschen Nr. 03/CD-TTg und den Anweisungen des Vorsitzenden des städtischen Volkskomitees in diesem Amtlichen Depeschen zu prüfen und sicherzustellen, dass die Vorschriften eingehalten werden.

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Can Tho hat das Bauamt damit beauftragt, den Vorsitz zu führen und sich mit dem Immobilienverband der Stadt Can Tho abzustimmen, um die Verbreitung von Gesetzen und neuen Richtlinien in den Bereichen Grundstücke, Wohnungen und Immobiliengeschäft an Organisationen, Unternehmen/Investoren von Immobilienprojekten zu verstärken, damit diese diese gemäß den Vorschriften umsetzen können. Informationen über den Wohnungs- und Immobilienmarkt bekannt geben, für den Geschäftsbetrieb geeignete Immobilien bekannt geben, Programme und Pläne für den Wohnungsbau, Stadt- und Landplanung, Stadtentwicklungsprogramme, Sicherstellung der Einhaltung von Vorschriften, Aktualität, Transparenz und Verhinderung von Betrug und Täuschung im Immobiliengeschäft.

Gleichzeitig hat das Bauamt den Vorsitz zu führen und sich mit den Ämtern, Zweigstellen und Sektoren der Stadt Can Tho, den Volkskomitees der Bezirke und den zugehörigen Einheiten abzustimmen, um die Prüfung und Ausstellung von Zertifikaten für die Tätigkeit als Immobilienmakler in der Stadt Can Tho genau zu überwachen und zu kontrollieren und die Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen sicherzustellen. Der Betrieb von Immobilienhandelsplätzen und Immobilienmaklerunternehmen muss transparent und professionell sein. Mangelnde Kontrolle, die zu Marktinstabilität führen kann, muss verhindert und begrenzt werden.

Das Volkskomitee der Stadt Can Tho hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt damit beauftragt, die Veröffentlichung von Informationen zu Planungs- und Landnutzungsplänen zu leiten und mit den Ministerien, Zweigstellen und Sektoren der Stadt Can Tho, den Volkskomitees der Bezirke und den zugehörigen Einheiten abzustimmen, um die Einhaltung der Vorschriften, Aktualität und Transparenz sicherzustellen und Betrug und Täuschung im Immobiliengeschäft zu verhindern. Die Behörde soll proaktiv und umgehend alle Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Wohnungs- und Immobilienprojekten (wie z. B. Änderungen der Landnutzungszwecke, Festlegung von Grundstückspreisen, Berechnung von Landnutzungsgebühren usw.) lösen.

Beauftragen Sie das Finanzministerium mit der proaktiven und zeitnahen Erledigung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Wohnungs- und Immobilienprojekten, die in seinen Zuständigkeitsbereich fallen (wie etwa die Genehmigung von Investitionsrichtlinien, Projektbewertung usw.).

Die Volkskomitees der Bezirke und Städte verstärken die Inspektionen und Untersuchungen und gehen proaktiv gegen Verstöße von Unternehmen/Investoren in Immobilienprojekten, Immobilienhandelsplätzen, Immobilienmaklern und Unternehmen, die Landnutzungsrechte versteigern, vor, korrigieren diese und ahnden sie streng. Dabei achten sie auf die Rechtmäßigkeit, die Bedingungen und die Offenlegung von Informationen bei spekulativen Immobiliengeschäften mit ungewöhnlichen Preiserhöhungen und verhindern Wucher und Marktstörungen. Im Falle einer Kompetenzüberschreitung schlägt der Bericht dem Bauamt eine Zusammenfassung vor und berät das Volkskomitee der Stadt Can Tho zur Prüfung und ordnungsmäßigen Behandlung.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html