Mit einer Gesamtinvestition von mehr als 85.813 Milliarden VND wurde am 25. Juni mit dem Bau der 112,8 km langen Ringstraße 4 der Hauptstadtregion begonnen, die durch drei Provinzen und Städte verläuft: Hanoi , Hung Yen, Bac Ninh.
Fast sofort erlebte der Immobilienmarkt in der Gegend einen Boom.
Herr Tran Van An, ein Immobilienmakler im Bezirk Me Linh, sagte, dass seit Ende Juni die Zahl der Kunden, die sich für Projekte in Me Linh interessieren, wieder gestiegen sei. Täglich erhält Herr An Anrufe mit Preisanfragen und Kunden, die sich für eine Besichtigung des Projekts anmelden. Allerdings interessieren sich die Kunden nur für Projekte mit gutem Rechtsstatus, angemessenen Preisen und hohen Rabatten.
„ Letztes Wochenende habe ich außerdem zwei angrenzende Grundstücke in Me Linh an zwei Investoren verkauft. Seit Jahresbeginn war der Markt nahezu eingefroren, aber seit dem Baubeginn der Ringstraße 4 gibt es wieder mehr Transaktionen auf dem Markt. Zwar nicht mehr so lebhaft wie zuvor, aber es hat sich deutlich aufgewärmt“, informierte Herr An.
Laut Herrn Hai, einem Mitarbeiter der Dat Xanh Mien Bac Company, vertreibt sein Unternehmen derzeit ein Projekt in Me Linh. Früher konnten sie nur ein oder zwei Grundstücke pro Monat verkaufen, doch innerhalb einer Woche nach Baubeginn der Ringstraße 4 verkaufte das Unternehmen sieben bis acht Grundstücke pro Woche.
Perspektive auf die Kreuzung zwischen Ringstraße 4 und Radialachsen. (Foto: Vorstand).
Zusätzlich zum Faktor Ringstraße 4 sagte Herr Hai, dass es sich hierbei um ein Projekt mit einer roten Liste und einer abgeschlossenen Infrastruktur handele und der aktuelle Preis mit 30 bis 40 Millionen VND/m2 nicht zu hoch getrieben sei. Für Kunden, die frühzeitig zahlen, 10 % des Produktwerts bezahlen und den Vertrag sofort unterzeichnen, betrage der Abzug bis zu 19 %/Jahr.
In Immobilienportalen und sozialen Netzwerken tauchen immer wieder Informationen über den Verkauf von Grundstücken in der Nähe des 4. Rings auf. Ein Makler schrieb beispielsweise: „ Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, Ihren Cashflow zu verdoppeln oder zu verfünffachen. Der Bau des 4. Rings hat offiziell begonnen. Das Grundstück Song Phuong – Hoai Duc liegt direkt am 4. Ring, 2 km von der Thang Long Avenue entfernt, und ist ab nur 2 Millionen VND/m² erhältlich. Das 50-jährige Gartenland wartet auf die Umnutzung. Die Eigentumsrechte wurden auf den Eigentümer übertragen. Kontaktieren Sie mich umgehend …“.
Oder: „ Nur über 5 Millionen VND, in der Nähe der Ringstraße 4, 3 Autos können bequem aneinander vorbeifahren. Rotes Buch auf den Namen des Eigentümers.“ Oder: „Brauche Geld und verkaufe daher ein super schönes Grundstück neben dem Ringstraßen-4-Projekt, dessen Bau gerade begonnen hat. Größe des Grundstücks, nach hinten hin erweitert sich das Land, Potenzial für Wohnen oder Gewerbe. “ …
Was die Verkaufspreise angeht, sagten viele Makler und Investoren, dass die Grundstückspreise in der Nähe des vierten Rings in der Hauptstadtregion im Vergleich zu den spekulativen Grundstücksmärkten in vielen Brennpunkten des Landes, die um 20 bis 40 Prozent zurückgegangen sind, den geringsten Rückgang von 10 bis 15 Prozent im Vergleich zur Zeit des Grundstücksfiebers verzeichneten.
Laut Batdongsan.com.vn sinken die Grundstückspreise in Top-Lagen in Me Linh und einigen städtischen Gebieten wie Ha Phong und Cienco 5 bis Juni 2023 im Vergleich zum Höchststand um etwa 15 % und schwanken üblicherweise zwischen 45 und 55 Millionen VND/m². In Ha Dong sind die Preise für Standorte, die vom Projekt Hanoi Ring Road 4 profitieren, wie z. B. Grundstücke in Yen Nghia, ebenfalls von etwa 63 bis 70 Millionen VND/m² auf ein übliches Niveau von 58 bis 63 Millionen VND/m² gesunken.
Unterdessen liegen die Grundstückspreise im Gebiet Cu Khe (Thanh Oai) in der Nähe des Verkehrsknotenpunkts zwischen den beiden Ringstraßen Cienco 5 und Ringstraße 4 weiterhin bei 55 – 60 Millionen VND/m2, was einem Rückgang von etwa 10 – 12 % gegenüber Ende 2022 entspricht. Grundstücke in Binh Minh werden inzwischen für 40 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, was etwa dem 5- bis 10-Fachen des Preises seit der Zeit des Landfiebers entspricht.
Bemerkenswert ist, dass der Grundstückspreis in Dan Phuong für die Lage in der Tan Lap Straße zwar immer noch bei 48 - 55 Millionen VND/m2 liegt, dieser Preis im Vergleich zur Mitte des letzten Jahres jedoch um das Drei- bis Sechsfache gesunken ist, während der Grundstückspreis in der Tan Hoi Straße ebenfalls um etwa das Fünffache auf 50 Millionen VND/m2 gesunken ist.
Schwer, wieder „zu fiebern“
Obwohl mit dem Bau der Ringstraße 4 begonnen wurde, wird es nach Ansicht von Experten kaum zu einem erneuten Aufschwung oder einer neuen Welle auf dem Immobilienmarkt in dieser Gegend kommen.
In seiner Antwort an VTC News sagte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), dass die Gürtelstraße nicht nur eine gute Anbindung an Hanoi, sondern auch an interprovinzielle Gebiete wie Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen usw. biete.
Die Projekte rund um die Ringstraße 3 sind fast ausgelastet. Die Bevölkerung wächst schnell, und auch die Zahl der Einwanderer nach Hanoi ist recht hoch. Daher sind die Wachstumsaussichten für Immobilien rund um die Ringstraße 4 sehr groß. Allerdings ist es sehr schwierig, die Preise stark anzuheben, da dies von der Entwicklung der Infrastruktur abhängt.
„ Derzeit ist die Marktlage recht ruhig. Die Immobilienpreise an der Ringstraße 4 sind in der Vergangenheit stark gestiegen. Die aktuelle Anlegerpsychologie besteht darin, nach sicheren Produkten zu suchen. Daher ist es derzeit schwierig, dass es auf dem Markt zu Marktschwankungen kommt. In den nächsten zwei bis drei Jahren, wenn die Ringstraße 4 fertiggestellt ist, können die Immobilienpreise in dieser Gegend steigen und sich stabilisieren“, prognostizierte Herr Quyet.
Laut Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, ist dies eine Chance für Investoren und große Immobilienunternehmen. Trotz des schwierigen Immobilienmarktes glauben einige große Unternehmen mit strategischer Vision und stabilen Kapitalquellen, dass jetzt der ideale Zeitpunkt für die Entwicklung von Projekten rund um die Ringstraße 4 ist.
„ Wenn sich einige wenige Unternehmen dem ‚Wettlauf‘ anschließen, wird sich die Infrastruktur dieser Gegend weiterentwickeln, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird. Gleichzeitig werden auch andere Unternehmen ‚nachziehen‘ und Gebiete mit schöner Lage rund um die Ringstraße 4 zu ‚Hotspots‘ für Immobilien in Hanoi und den Provinzen machen, durch die Projekte verlaufen “, kommentierte Herr Diep.
Herr Diep prognostizierte zudem, dass der Markt weiterhin eine große Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen aufweist, sodass eine Erholung nur eine Frage der Zeit sei, insbesondere wenn sich die Infrastruktur in diesem Gebiet parallel entwickelt. Insbesondere das überarbeitete Bodengesetz und die politischen Mechanismen bieten viele Vorteile, die dazu beitragen werden, dass die Immobilienpreise entlang des vierten Rings wieder steigen. Es ist sogar möglich, dass sich im Osten und Westen der Stadt ein neues Preisniveau etabliert.
Aus einer vorsichtigeren Perspektive erklärte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, offen, dass die „Treiber“, um auf dem Markt „Wellen zu schlagen“, oft auf gute Informationen angewiesen seien, um die Preise zu erhöhen und Immobilienfieber zu schüren. Investoren müssten daher äußerst vorsichtig sein, den Markt genau im Auge behalten, die Planung und Liquidität verstehen, um das Risiko einer Kapitalverschwendung zu vermeiden, und gleichzeitig die beiden grundlegendsten Probleme verstehen: Erstens den Spielraum für Preiserhöhungen und zweitens den Fortschritt der Infrastrukturimplementierung.
„ Bevor sie sich entscheiden, ihr Portemonnaie zu öffnen, müssen Investoren die Angemessenheit des aktuellen Preises prüfen. Dabei sind insbesondere der Transaktionspreis des Projekts in den letzten ein bis zwei Jahren und die Entwicklungsbedingungen der Infrastruktur zu berücksichtigen. Anschließend können sie diesen Index mit der durchschnittlichen Preisschwankungsrate des Gesamtmarktes vergleichen, um die Angemessenheit des aktuellen Preises objektiv beurteilen zu können “, sagte Herr Dinh.
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