Country Garden – vom Hausverkaufschampion zum Schuldenleger

Country Garden, über viele Jahre hinweg Chinas größter Eigenheimverkäufer, steht nun am Rande des Bankrotts und hat keine Möglichkeit, seinen Cashflow auszugleichen.

Angesichts der sich verschärfenden Immobilienkrise in China gibt es zunehmende Befürchtungen, dass das nächste Opfer Country Garden Holdings sein könnte, ein Bauträger, der sich auf Wohnimmobilien in Städten der dritten und vierten Kategorie spezialisiert hat.

Laut China Real Estate Information ist Country Garden seit vielen Jahren der größte Bauträger Chinas und gehört zu den 100 umsatzstärksten Bauträgern. Vor weniger als einem Jahr galt Country Garden unter Investoren als einer der größten Nutznießer einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen der chinesischen Regierung zur Stützung des Immobiliensektors.

Der Bauträger, der in vielen weniger wohlhabenden Städten des Landes Wohnprojekte betreibt, meldete landesweit ein Transaktionsvolumen von rund 50 Milliarden US-Dollar. Im ersten Halbjahr 2023 fiel das Unternehmen jedoch auf den sechsten Platz der Top 100 zurück.

Unter der Leitung von Vorstandsvorsitzender und CEO Yang Huiyan, der ehemals reichsten Frau Chinas, versäumte das in Guangdong ansässige Unternehmen Zinszahlungen für zwei am 7. August fällige Anleihen in Höhe von insgesamt 45 Millionen Dollar. Dem Immobilienentwickler steht noch eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Verfügung, bevor er als „zahlungsunfähig“ eingestuft wird.

Sandra Chow, Co-Leiterin der Asien- Pazifik -Forschung bei CreditSights, sagte, Country Garden habe Mühe, die Zinszahlungen zu leisten, anstatt den vollen Kapitalbetrag seiner Anleihen zurückzuzahlen, was auf eine sehr knappe Liquidität hindeute.

Es gab Bedenken hinsichtlich der finanziellen Schwierigkeiten von Country Garden. Anfang des Jahres, als sich der Immobilienmarkt nach der Aufhebung der Epidemie-Beschränkungen kurzzeitig erholte, notierten die Aktien des Unternehmens an der Hongkonger Börse bei 3,24 HK-Dollar (41 Cent). Ende Juli waren sie auf 1,58 HK-Dollar (20 Cent) gefallen.

Das Unternehmen hatte am 31. Juli einen Verlust im ersten Halbjahr angekündigt. Grund dafür seien sinkende Margen im Immobiliengeschäft, höhere Wertminderungen bei Wohnbauprojekten aufgrund sinkender Umsätze und Währungsverluste aufgrund schwankender Wechselkurse. Im vergangenen Jahr verzeichnete das Unternehmen einen Verlust von 6,1 Milliarden Yuan (907 Millionen Dollar), den ersten seit dem Börsengang 2007.

Country Garden gab die Höhe des erwarteten Verlusts im ersten Halbjahr nicht bekannt, doch ein Rückgang der Eigenheimverkäufe deutet darauf hin, dass dieser erheblich ausfallen wird. Laut einer Börsenmitteilung sank der Umsatz des Unternehmens in den ersten sechs Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent auf 128,8 Milliarden Yuan (fast 18 Milliarden Dollar).

Country Garden-Logo in Shanghai am 25. Juni 2022. Foto: VCG

Es gibt Bedenken

Die Aktien des Unternehmens fielen am 8. August weiter und schlossen bei 1,13 HK-Dollar (14 Cent). Auch die Kurse der von Country Garden ausgegebenen Onshore- und Offshore-Anleihen stürzten ab, während die Renditen aufgrund wachsender Bedenken hinsichtlich des Zahlungsrisikos des Unternehmens stiegen.

Eine der im Januar 2024 fälligen internationalen Anleihen wurde am 8. August zu 22,8 Cent gehandelt, ein Rückgang von über 70 Prozent seit Mitte Juni. Der Preis einer der im Jahr 2026 fälligen, auf Yuan lautenden Anleihen fiel von einem Höchststand von 97,5 Yuan im Januar auf 25,4 Yuan.

Einem Sprecher von Country Garden zufolge ist das Unternehmen aufgrund der jüngsten Umsatzrückgänge und fehlenden verfügbaren Kapitals nicht in der Lage, die Zinszahlungen zu leisten.

Iris Chen, Analystin bei Nomura, sagte, die Verzögerung der Zinszahlungen deute auf eine schlechtere Liquiditätslage als erwartet hin. Country Garden muss nächsten Monat eine weitere Anleihezahlung leisten. Sie prognostizierte, dass das Unternehmen die Anleihegläubiger um mehr Zahlungsaufschub bitten werde, um Zahlungsausfälle zu vermeiden.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, eine Tochtergesellschaft von Country Garden, konnte am 7. August 800 Millionen Yuan einer in Yuan denominierten mittelfristigen Onshore-Anleihe zurückzahlen, nachdem die Anleihegläubiger ihre Put-Option ausgeübt hatten – das Recht, vom Emittenten die Rückzahlung des Kapitals vor Fälligkeit der Anleihe zu verlangen. Doch das reichte nicht aus, um die Anleger der Country Garden-Anleihen zu beruhigen. Einige Yuan-Anleihen fielen am 8. August um mehr als 10 Prozent, manche sogar um mehr als 20 Prozent.

„Monatlich negativer Cashflow und Schuldendienst. Wie nachhaltig ist das?“, fragte ein Manager einer Ratingagentur, die Country Garden aufmerksam beobachtet. Experten zufolge wird der Bauträger den kurzfristigen Schuldendruck kaum alleine bewältigen können. Selbst finanzielle Unterstützung durch Aktionäre könnte nicht ausreichen.

Quelle der Krise

Wie viele chinesische Bauträger, die einen Boom erlebten, bevor die Regulierungsbehörden die Finanzierung durch die „Drei-roten-Linien“-Politik einschränkten, profitierte Country Garden in den letzten Jahren von Schulden. Über ein Jahrzehnt lang, bis 2019, konnte das Unternehmen jedes Jahr problemlos Geld auftreiben, um fällige Schulden zu tilgen und seinen Betrieb zu finanzieren.

Doch die „Drei-rote-Linien“-Strategie, die das Risiko einer Überschuldung der Bauträger begrenzen sollte, beendete dieses Finanzierungsmodell für Country Garden. Der Cashflow des Unternehmens aus Finanzierungstätigkeiten wurde 2020 negativ, sodass das Unternehmen auf Verkaufserlöse angewiesen war.

Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt, der 2021 im Zuge der Covid-Pandemie in China begann, führte dazu, dass auch der Cashflow aus dem Verkauf neuer Eigenheime zurückging. Die Verkäufe von Country Garden waren besonders schlecht, da sich das Unternehmen auf Häuser in Städten der dritten und vierten Kategorie konzentrierte, wo der Markteinbruch stärker war als in Städten der ersten und zweiten Kategorie.

Arbeiter gehen am 17. September 2019 an der Country Garden-Baustelle in Kunming, Provinz Yunnan, China vorbei. Foto : Reuters

Der Rückgang der Eigenheimverkäufe war in Städten der dritten und vierten Kategorie noch stärker, da dort übermäßig viel gebaut wird und das Überangebot am größten ist. Das bedeutet, dass es für Country Garden schwieriger wird, die Umsätze zu steigern. Dies gibt Anlass zur Sorge, dass das Unternehmen seinen Anleihen irgendwann nicht mehr nachkommen kann.

Country Garden und seine beiden größten Tochtergesellschaften müssen laut Bloomberg -Statistiken bis Ende dieses Jahres fällige Onshore-Anleihen im Volumen von über 18,5 Milliarden Yuan (2,5 Milliarden Dollar) zurückzahlen, darunter 7,3 Milliarden Yuan (1 Milliarde Dollar), die im September fällig werden. Offshore-Anleihen werden in diesem Jahr nicht fällig.

Ende 2022 verfügte der Immobilienriese über ein Gesamtvermögen von 1,7 Billionen Yuan (265 Milliarden US-Dollar) und Verbindlichkeiten von 1,4 Billionen Yuan (219 Milliarden US-Dollar), darunter 271,3 Milliarden Yuan (95 Milliarden US-Dollar) verzinsliche Schulden. Darüber hinaus könnten die außerbilanziellen Schulden laut einer Quelle mit Verbindungen zum Bauträger 200 Milliarden Yuan erreichen. Sollte Country Garden seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, könnten die Auswirkungen ähnlich schwerwiegend sein wie die der China Evergrande Group, so die Quelle.

Evergrande, der weltweit am höchsten verschuldete Immobilienentwickler, gab im Juli bekannt, dass seine Gesamtverbindlichkeiten im Dezember 2022 2,4 Billionen Yuan (375 Milliarden US-Dollar) betrugen, darunter 612,4 Milliarden Yuan (95 Milliarden US-Dollar) an Krediten. Das Unternehmen versucht, seine Schulden umzustrukturieren, darunter Offshore-Anleihen im Wert von 19 Milliarden US-Dollar.

Wie geht es Country Garden?

Country Garden erklärte, man werde „aktiv verschiedene Maßnahmen zur Sicherung des Cashflows prüfen, darunter die Senkung der Betriebskosten, die Beschleunigung des Inkassoverfahrens, den aktiven Ausbau der Finanzierungskanäle sowie die Verwaltung und Optimierung der Schuldentilgungsvereinbarungen“. Das Unternehmen kündigte außerdem an, aktiv die Beratung und Unterstützung von Regierungen und Aufsichtsbehörden einzuholen.

Laut Caixin- Quellen versucht das Unternehmen außerdem, seine Finanzierungskanäle zu erweitern. Anfang des Monats dementierte das Unternehmen jedoch Berichte, wonach es durch eine Aktienemission 2,34 Milliarden HK-Dollar (300 Millionen US-Dollar) einwerben wolle. Quellen zufolge erwäge man zwar einen Börsengang, der Zeitpunkt sei jedoch nicht der richtige, und man warte auf eine bessere Gelegenheit.

Obwohl Country Garden seine Anleihen noch nicht offiziell nicht zurückgezahlt hat, kann das Unternehmen weiterhin Kredite von Banken aufnehmen und neue Anleihen begeben. Aus einer Quelle aus der Finanzbranche hieß es jedoch, dass das Unternehmen nicht genügend Geld aufbringen könne, um die durch die sinkenden Eigenheimverkäufe entstandene Lücke zu schließen.

Country Garden hat drei Arbeitsgruppen eingerichtet, um den Umsatz zu steigern. Um Kosten zu sparen, wurden außerdem Grundstückskäufe reduziert und Mitarbeiter entlassen. Sogar die Kosten für die Eröffnungsfeiern neuer Projekte wurden gekürzt, so eine Quelle.

Letztendlich muss der Bauträger versuchen, die Laufzeit seiner Schulden zu verlängern oder Garantien von lokalen Regierungen zu erhalten, um weitere Anleihen emittieren zu können. Doch da die Umsätze weiterhin schleppend laufen, werde selbst die Ausgabe garantierter Anleihen die finanziellen Probleme nicht lösen, so ein Experte eines Finanzinstituts aus Guangdong.

„Country Garden hat alles getan, was ein Unternehmen tun kann, aber die Dinge liefen nicht wie geplant“, sagte er.

Phien An ( laut Caixin, WSJ )

Quellenlink: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html