Wohnungen in Hanoi verlieren an „Form“, Anzahl der Transaktionen pro Jahr für Immobilienunternehmer ist begrenzt

Der Markt in Hanoi verzeichnet einen Rückgang des Interesses und der Anzahl der Angebote, einen Mangel an Sozialwohnungen in zwei besonderen städtischen Gebieten und Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als zehnmal pro Jahr kaufen und verkaufen ... so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Aktuelle Immobilien: Im Mai 2024 war der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment mit Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Typen nachließ. (Foto: Linh An)

Anzahl der Wohnungsangebote in Hanoi um 9 % gesunken

Laut Marktdaten von Batdongsan.com.vn war im Mai 2024 der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment, das wuchs, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Immobilienarten nachließ. Insbesondere stieg das Interesse am Wohnungssegment im Kauf- und Verkaufsmarkt im Mai um 9 %, und der Mietmarkt legte um 6 % zu.

Insbesondere im Juni konnte der Wohnungsmarkt in Hanoi seine Wachstumsdynamik vom Mai nicht mehr aufrechterhalten. Damals blieb das Interesse auf dem gleichen Niveau wie im Vormonat und die Anzahl der Kauf- und Verkaufsangebote sank um 9 %. Auch im Mietsegment verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi weniger positive Entwicklungen: Das Interesse stieg nur leicht um 4 %, die Anzahl der Angebote sank jedoch leicht um 4 %.

Laut Batdongsan.com.vn ist der Rückgang des Wohnungsmarktes in Hanoi Teil des allgemeinen Rückgangs des Immobilienmarktes in Hanoi. Das Interesse am gesamten Markt ist um 9 % und die Anzahl der Inserate um 6 % zurückgegangen. In fast allen Bezirken Hanois ist der Rückgang um 3 bis 19 % zu verzeichnen.

Nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei anderen Segmenten und Typen sank das Interesse und die Anzahl der Inserate. Im Vergleich zum Vormonat sank das Interesse an Privathäusern in Hanoi um 16 %, die Anzahl der Inserate um 3 %. Das Interesse an Grundstücken sank um 16 %, die Anzahl der Inserate blieb unverändert. Die entsprechenden Zahlen für Häuser mit Straßenfront in Hanoi lagen bei 14 % bzw. 10 %. Der Villenmarkt in Hanoi entwickelte sich nicht besser: Das Interesse sank um 11 %, die Anzahl der Inserate um 12 %.

Auf dem Mietmarkt verzeichneten Wohnungen und Pensionen mit einem Zuwachs von 4 % bzw. 5 % die einzigen beiden Segmente mit steigendem Interesse. Die Anzahl der Inserate in diesen beiden Segmenten ist jedoch zurückgegangen, was darauf hindeutet, dass das Angebot im vergangenen Monat nicht üppig war (ein Rückgang von 4 % war zu verzeichnen).

Bei privaten Mietwohnungen sanken das Interesse und die Anzahl der Inserate um jeweils 7 %. Bei Reihenhäusern sank das Interesse um 13 %, die Anzahl der Inserate stieg um 6 %. Das Interesse an Büros sank um 9 %, die Anzahl der Inserate sank um 15 %.

Eine aktuelle von Batdongsan.com.vn durchgeführte Umfrage ergab, dass das Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi im Vergleich zum Mai 2025 leicht ansteigt oder gleich bleibt. Insbesondere der Verkaufspreis der Wohnungen im Hei Tower-Projekt stieg leicht von 4,9 - 5,2 Milliarden VND/Wohnung für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern auf 4,950 - 5,3 Milliarden VND/Wohnung.

Der Durchschnittspreis für 3-Zimmer-Wohnungen liegt bei 5,3 Milliarden VND oder mehr. Im Hapulico Complex-Projekt stieg der Preis für 2-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern von 4,1 bis 4,3 Milliarden VND/Wohnung auf 4,2 bis 4,4 Milliarden VND/Wohnung. Die 3-Zimmer-Wohnungen im Bohemia Residence-Projekt werden weiterhin für 7 bis 7,3 Milliarden VND/Wohnung angeboten.

Es wird erwartet, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke im Norden weiter steigen werden.

Im ersten Halbjahr 2024 verzeichnete der Markt für Industrieparkimmobilien weiterhin positive Entwicklungen. Import-Export- und Produktionsaktivitäten zeigten weiterhin Anzeichen einer Erholung, da der gesamte Import-Export-Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,7 % auf 368,53 Milliarden US-Dollar stieg.

Laut CBRE-Bericht für das zweite Quartal stiegen die Preise für Industriegrundstücke in den Tier-1-Märkten im Norden Vietnams leicht um 0,3 % gegenüber dem Vorquartal und um 4,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und erreichten durchschnittlich 134 USD/m²/Restlaufzeit. Die Absorptionsfläche erreichte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 mehr als 220 Hektar, wodurch die Belegungsrate im Norden bei 83 % blieb – ein Plus von 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Elektronikhersteller führten den Markt im Norden weiterhin an, mit großen Transaktionen von Victory Giant oder Foxconn in Bac Ninh .

Im Markt für Fertiglagerhallen im Norden wurden im ersten Halbjahr 2024 in den Tier-1-Märkten rund 225.000 m² Fertiglagerhallen fertiggestellt, davon 95 % in Fertigfabriken. Auch die Flächenauslastung der Fertigfabriken war hervorragend und mehr als viermal höher als die der Fertiglagerhallen. Bis Ende des zweiten Quartals 2024 lag die Auslastung der Fertigfabriken bei 89 %, während die Lagerhallen im Norden weiterhin eine Auslastung von 79 % aufwiesen.

Die Mietpreise für Fertigfabriken erreichten 4,9 USD/m²/Monat (plus 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr), und die Mietpreise für Fertiglagerhallen erreichten 4,6 USD/m²/Monat (minus 1,0 % im Vergleich zum Vorjahr). Die Branchen Elektronik, Halbleiter, Möbel und Logistik waren im ersten Halbjahr dieses Jahres die führenden Mieter von Fertiglagern/Fabriken im Norden.

CBRE prognostiziert für die kommenden drei Jahre einen jährlichen Anstieg der Industrielandmieten im Norden um 5–8 %. Gleichzeitig wird für die Mieten fertiger Lagerhallen/Fabriken ein leichter Anstieg um 1–4 % pro Jahr prognostiziert.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt fehlen jährlich durchschnittlich über 50.000 Wohnungen. (Foto: Ke Toai)

Knappheit des Sozialwohnungsangebots in zwei besonderen städtischen Gebieten

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) ist das Angebot an Sozialwohnungen derzeit in zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, immer noch knapp.

VARS gab an, dass die Zahl der im Wohnungsbauziel 2024 dieser beiden Städte registrierten Sozialwohnungen im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage immer noch sehr gering sei. Ab Mitte des ersten Quartals 2024, auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, wies Bauminister Nguyen Thanh Nghi darauf hin, dass im Jahr 2024 in Hanoi nur etwa 1.181 Wohnungen registriert waren und in Ho-Chi-Minh-Stadt mehr als 3.700 Wohnungen.

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jährlich durchschnittlich über 50.000 Wohneinheiten fehlen. Selbst wenn die Entwicklungspläne dieser beiden Städte maximal umgesetzt würden, könne das Angebot an Sozialwohnungen den dringenden Wohnungsbedarf dieser beiden besonderen Stadtgebiete also nicht decken.

VARS ist daher der Ansicht, dass die staatliche Verwaltungsbehörde zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere in den beiden besonderen städtischen Gebieten, neben der raschen Genehmigung des 140 Billionen VND schweren Kreditpakets (an dem sich vier weitere private Aktienhandelsbanken mit 5.000 Milliarden VND/Bank ebenfalls zur Teilnahme angemeldet haben) in eine günstigere Richtung auch die Bedingungen für die Umsetzung der neuen Vorschriften genau überwachen und deren vollständige Vorbereitung sicherstellen muss.

Konkret werden das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Dekret Nr. 100/2024/N-CP, das eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschreibt, ab dem 1. August gleichzeitig in Kraft treten. Dies ist ein synchroner Rechtskorridor, der die weitere Förderung der Fertigstellung von Sozialwohnungsprojekten erleichtert, die in Städten mit großer Wohnungsnachfrage wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt begonnen wurden.

Um gleichzeitig eine gute Umsetzung der politischen Ziele zu gewährleisten und eine Ausnutzung politischer Maßnahmen und negativer Praktiken zu vermeiden, ist es notwendig, den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen öffentlich bekannt zu machen und transparent zu gestalten. Außerdem ist es wichtig, den Kauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen durch die richtigen Personen genau zu überwachen und sicherzustellen.

Um in den beiden Sondergebieten Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, bedarf es weiterer Maßnahmen der staatlichen Verwaltung. Die Planung der Landfonds für den sozialen Wohnungsbau muss sicherstellen, dass der enorme Bedarf der Stadt gedeckt wird.

Um das Wachstum zu fördern und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, sollte es darüber hinaus mehr Vorzugspolitik für Investoren geben, die bezahlbaren Gewerberaum entwickeln, schlug VARS vor.

Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als zehnmal im Jahr kaufen und verkaufen.

Ab dem 1. August dürfen Einzelpersonen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, nicht mehr als zehn Transaktionen pro Jahr und nicht weniger als 300 Milliarden VND pro Vertrag tätigen.

Die oben genannten Bestimmungen sind im Dekret Nr. 96/2024/ND-CP (Dekret 96) aufgeführt, in dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes zum Immobiliengeschäft aufgeführt sind.

Das Dekret legt die Anforderungen an Personen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, klar fest. Demnach sind Personen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, nicht verpflichtet, ein Investitionsprojekt vorzubereiten.

Die Anzahl der Transaktionen ist auf maximal zehn pro Jahr begrenzt, und jeder Kontrakt hat einen Wert von 300 Milliarden VND. Bei einer Transaktion pro Jahr wird der Wert nicht berücksichtigt.

Gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 müssen Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, kein Unternehmen gründen, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.

Auch Organisationen, die Häuser, Bauarbeiten oder Teile der Baugrundfläche zu nicht geschäftlichen Zwecken verkaufen oder vermieten, unterliegen in der Anzahl der Verkäufe einer Beschränkung und müssen ebenfalls Steuern erklären und zahlen.

Die neue Regelung hat in diesem Fall die Anzahl der Transaktionen und den Vertragswert gezielt begrenzt. Dies ist ein neuer Punkt im Vergleich zur vorherigen Regelung, da die alte Regelung keine Bedingungen für die Ausübung kleinerer Immobiliengeschäfte durch Einzelpersonen enthielt.

Viele Experten sind der Ansicht, dass klar definierte Kriterien für Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, Spekulationen und das „Surfen“ auf dem Markt einschränken würden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html