Seien Sie vorsichtig, wenn Sie in Grundstücke ohne rotes Buch investieren

Das überarbeitete Landgesetz 2024 wurde gerade vonder Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. August in Kraft. Einer der Punkte, der viele Menschen interessiert, ist die Regelung zur Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (allgemein bekannt als „rote Bücher“) für Grundstücke ohne Landnutzungsrechtsdokumente.

Präventivjagd

Artikel 138 des überarbeiteten Bodengesetzes sieht insbesondere vor, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen und denen vor dem 1. Juli 2014 kein Land ohne entsprechende Genehmigung zugeteilt wurde, für die Erteilung von Landnutzungsrechten in Betracht gezogen werden. Das Gesetz beschreibt auch viele Fälle, in denen Landnutzungsrechten erteilt werden können.

Viele Meinungen besagen, dass mit dem Inkrafttreten der oben genannten Regelung das Problem der Erteilung von Landnutzungszertifikaten für Fälle gelöst sein wird, in denen Landnutzungen ursprünglich von Vorfahren hinterlassen wurden und dauerhaft genutzt werden. Dies kommt vor allem in ländlichen Gebieten immer noch häufig vor.

Angesichts des schleppenden Immobilienmarktes sind die meisten Investitionskanäle unattraktiv. Manche sind das Risiko eingegangen, in ländlichen Gebieten Grundstücke ohne Grundbucheintrag zu kaufen, in der Erwartung, dass sich der Verkaufspreis um ein Vielfaches erhöhen würde, wenn das Landgesetz in Kraft tritt und die Grundstücke in die Grundbucheintragung aufgenommen würden.

Viele Menschen möchten in der Gemeinde Quang Khe im Bezirk Dak G'long in der Provinz Dak Nong Land ohne Rotes Buch kaufen.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong sagte Herr Bui Cong, ein Immobilienmakler in der Provinz Dak Nong, dass er in den letzten Monaten viele Kundenaufträge für den Kauf von Ackerland ohne „Red Book“ erhalten habe. Laut Herrn Cong fragen die Kunden hauptsächlich nach Grundstücken mit „Green Book“ (Waldland), Grundstücken ohne „Red Book“, die sich im Besitz langjähriger Bewohner befinden, oder Grundstücken mit vermessenen und markierten Grundstücksgrenzen. „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften Ackerland ohne „Book“ und ließen die Grenze sofort nach dem Kauf abstecken. Sie sagten, sie kauften das Land, um auf das „Book“ zu warten, wenn das neue Gesetz ab dem 1. August in Kraft tritt“, sagte Herr Cong.

Laut Herrn Cong sind Wald- und Ackerland ohne „Red Books“ derzeit sehr günstig: nur 400 bis 500 Millionen VND/ha (10.000 m2). Land mit „Red Books“ hingegen ist zwei- bis dreimal so teuer.

„Früher hatten alle Angst, wenn es um landwirtschaftliche Flächen ohne Zertifikat ging, weil sie befürchteten, den Papierkram nicht erledigen zu können. Nur die Einheimischen kauften und verkauften die Flächen untereinander, um sie zu bewirtschaften. In letzter Zeit sind viele Leute auf die Suche gegangen und haben bei mir bestellt, damit ich sie finde. Vielleicht wissen sie, dass das neue Gesetz die Ausstellung von Zertifikaten erlaubt und der Preis für diese Art von Land zu niedrig ist, deshalb wollen sie so viel davon kaufen“, betonte Herr Cong.

Auch Frau Kim, Mitarbeiterin einer Immobilienmaklerfirma in Binh Phuoc und Tay Ninh, berichtete, dass sich in letzter Zeit viele Leute gemeldet hätten, die große landwirtschaftliche Grundstücke kaufen wollten. Manche wollten sogar Land ohne Eintrag im Handelsregister kaufen, solange der Preis stimmt. „Letzte Woche hat meine Firma ein über 12 Hektar großes Grundstück mit Durian- und anderen Obstbäumen im Bezirk Loc Ninh in der Provinz Binh Phuoc konsultiert und erworben. Der Kaufpreis liegt bei über 7 Milliarden VND. Von diesen 12 Hektar sind nur 3 Hektar im Handelsregister eingetragen, der Rest ist noch nicht registriert“, sagte Frau Kim.

Ein riskanter Trend

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW erklärte, das neue Landgesetz, das bald in Kraft tritt, werde die Ausstellung von Zertifikaten erleichtern. Der Kauf von Grundstücken ohne Zertifikat sei jedoch eine riskante und abenteuerliche Anlageform. Anleger und Investoren sollten daher die Vor- und Nachteile beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken abwägen. Grundstücke ohne Rechtsdokumente sind oft deutlich günstiger als Grundstücke mit staatlich anerkannten Rechten. Allerdings birgt der Kauf von Grundstücken ohne Rechtsdokumente viele Risiken. So ist es für den Käufer beispielsweise schwierig, Herkunft, Grundstücksinformationen und Planungsstatus zu überprüfen. Da keine Nutzungsrechtsbescheinigung vorliegt, kann er sich nur schwer vergewissern, dass das Grundstück nicht umstritten ist oder übergriffen wird, ob sich Grundstücksverkäufe überschneiden oder Eigentumskonflikte bestehen. In diesem Fall ist der Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Andernfalls sind seine Grundrechte als Landnutzer eingeschränkt, da er das Grundstück nicht übertragen, verschenken, vererben, verpfänden, die Nutzung ändern oder pachten kann. Wenn er auf dem Grundstück bauen möchte, muss er zudem den Abschluss der Verfahren zur Umnutzung und Ausstellung der Nutzungsrechtsbescheinigung abwarten.

Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), ist in der Immobilienbranche tätig und erklärte, dass die Gesetze zum Immobilien- und Grundstücksgeschäft erst nach dem 1. August in Kraft treten und angewendet werden würden. Erst dann könne man die Wirksamkeit der Entscheidung mancher Leute beurteilen, „Abkürzungen zu nehmen“ und Grundstücke ohne rotes Grundbuch zu kaufen.

„Jeder weiß, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere solche ohne Zertifikat, sehr günstig sind. Erhält ein Zertifikat, steigt der Preis um ein Vielfaches. Allerdings ist niemand sicher, ob für diese Flächen ohne Zertifikat überhaupt Planungs- oder Streitgebiete vorliegen oder ob sie für ein Zertifikat in Betracht gezogen werden.

„Agrarland bietet großes Potenzial, wenn es für den Anbau genutzt wird, in Spitzentechnologie für die landwirtschaftliche Produktion zu investieren und die Wirtschaftlichkeit zu steigern. Wer Ackerland kauft, ohne eine Genehmigung, um später den Nutzungszweck zu ändern, das Land in Parzellen aufzuteilen und zu verkaufen, wird es schwierig haben und wird im Bodengesetz und anderen Gesetzen im Zusammenhang mit Immobilien nicht gefördert“, so der Experte.

Tatsächlich empfehlen Immobilien- und Finanzexperten immer wieder, dass Personen mit ungenutztem Kapital und Immobilieninvestoren sorgfältig überlegen sollten, bevor sie in Immobilien in abgelegenen und peripheren Provinzen investieren. Vor einer Investition müssen Wirtschaftlichkeit, Auslastung, potenzielle Vorteile, Cashflow, Rentabilität, Liquidität usw. berücksichtigt werden, insbesondere vorhersehbare Risiken.

Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm