Immobilien sind weiterhin führend bei der Anlagerendite

Wie wird sich die Psychologie der Eigenheimkäufer in den nächsten zwei Jahren verändern?

Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert anhand von Big Data und Marktforschung über Entwicklungszyklen, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren die folgenden Phasen durchlaufen könnte: Trendwende, Exploration, Konsolidierung, Prosperität und Stabilität. In jeder Phase werden Käufer bei der Immobilienauswahl unterschiedliche Faktoren priorisieren.

Bis Ende 2024 ist der Markt noch in der Erforschung. Käufer legen Wert auf bestimmte Faktoren wie die Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs, einen klaren Rechtsstatus, eine gute finanzielle Unterstützung sowie stabile Mietrenditen und Kostenoptimierung. Wohnungen ziehen derzeit große Aufmerksamkeit auf sich und weisen die höchste Liquidität aller Wohnungstypen auf.

Mit Beginn der Konsolidierungsphase, die voraussichtlich im ersten Quartal 2025 beginnt, werden Käufer und Investoren in finanzieller und rechtlicher Hinsicht zuversichtlicher sein, aber weiterhin Produkte bevorzugen, die den tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen und einen guten Cashflow generieren. Wenn die monetären Faktoren zu diesem Zeitpunkt günstiger sind, wird das Transaktionsvolumen hochpreisiger Immobilien wie Privathäuser und Reihenhäuser allmählich steigen.

Käuferpsychologie in jeder Phase des Immobilienmarktes (Foto: Batdongsan.com.vn)

Vom zweiten bis zum vierten Quartal 2025 wird eine Phase des Wohlstands prognostiziert. Die Menschen werden verstärkt auf Investitionsbedarf und Preiswachstum achten und weniger Wert auf Verkaufspreise und rechtliche Faktoren legen als in der Phase der Marktflaute. Dies wird die Zeit sein, in der Grundstücke und Villen allmählich wieder an Bedeutung gewinnen und eine bessere Liquidität aufweisen. Es wird erwartet, dass der vietnamesische Immobilienmarkt ab Anfang 2026 in einen stabilen Zyklus eintritt. Käufer werden vorrangig nach Investitionsmöglichkeiten mit hohen Preiswachstumsraten und geringen Mengen suchen, die aber viel Aufmerksamkeit erregen.

Neben der Prognose der Käufer- und Investorentrends für die nächsten zwei Jahre analysierte Batdongsan.com.vn auch deren kurzfristige Vorlieben im Rahmen der Immobilien-Konsumpsychologie-Umfrage im zweiten Halbjahr 2024. Der Marktstimmungsindex ist dementsprechend unverändert. Käufer warten auf positive Signale vom Markt, niedrigere Zinsen im Vergleich zu 2023 und das Inkrafttreten neuer gesetzlicher Regelungen, die eine positivere psychologische Stimmung für die Menschen schaffen sollen.

Laut Experten von Batdongsan.com.vn ist der Vorschlag der Regierung , das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz ab dem 1. August 2024 in Kraft zu setzen, ein positives Signal. Es trägt zur Klärung des Rechtsrahmens bei und beschleunigt die Markterholung. Die wirksamen Gesetze werden eine einheitlichere und realistischere Grundstücksbewertung fördern, die Anforderungen an Investoren in Projektentwicklungen verschärfen, um die Rechte der Käufer zu wahren, günstige Bedingungen für den Immobilienbesitz für im Ausland lebende Vietnamesen schaffen, mehr ausländische Investitionen anziehen und die Professionalität und Transparenz in der Maklerbranche erhöhen.

Wichtige Faktoren, die die Anzahlung eines Eigenheimkäufers beeinflussen

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin vorhanden. Die Hauptzielgruppe der Käufer sind in der kommenden Zeit junge Familien, insbesondere frisch Verheiratete. Eine Umfrage dieser Einheit zeigt, dass 73 % der Verheirateten ohne Kinder planen, im nächsten Jahr ein Haus zu kaufen. Während Alleinstehende bei der Immobilienwahl Arbeitsräume bevorzugen, legen Verheiratete größten Wert auf Schuleinrichtungen sowie Einkaufszentren und Geschäfte. Der Trend zum Kauf von Sekundärprodukten nimmt aufgrund des geringen Primärangebots und der hohen Einstiegspreise für Primärprojekte zu.

Eine Umfrage zur Verbraucherpsychologie im zweiten Halbjahr 2024 zeigte zudem, dass Käufer vorrangig auf wichtigen Nachrichtenseiten und der offiziellen Website des Investors nach Informationen suchen. Bei der Auswahl eines Investors achten sie vor allem auf das finanzielle Potenzial, und bei der Projektauswahl ist die Legalität der wichtigste Faktor. Bei der Suche nach einem Immobilienmakler zur Unterstützung der Transaktion legen Käufer vor allem Wert auf Fachwissen, Erfahrung und Einstellung, gefolgt von den Maklergebühren.

Immobilien sind nach wie vor die renditestärksten Anlagekanäle

Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn für die ersten sechs Monate des Jahres 2024 zeigen, dass die meisten Anlagekanäle im Vergleich zu 2023 positive Entwicklungen verzeichneten. Immobilien sind dabei weiterhin der Kanal mit der höchsten Anlagerendite. Im Juni 2024 stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Immobilien im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 um 24 %. Gleichzeitig stieg der VNIndex, der Aktienkursschwankungen widerspiegelt, um 19 %, der SJC-Goldpreis um 17 % und der USD-Wechselkurs um 8 %.

Als einer der Orte mit den höchsten Preissteigerungen verzeichnete Hanoi im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 einen Anstieg der privaten Hauspreise um 32 %, bei Wohnungen um 31 % und bei Grundstücken, Villen und Reihenhäusern um 10–19 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen blieben die Immobilienpreise in den letzten anderthalb Jahren nahezu unverändert, mit Ausnahme der Wohnungen, die leicht um 6 % stiegen, während die übrigen Immobilientypen ihr Preisniveau hielten.

Was die Arten von Immobilien auf dem Markt betrifft, so ist im ersten Halbjahr 2024 bei Grundstücken und Privathäusern eine gewisse Erholung hinsichtlich Interesse und Transaktionen zu verzeichnen. Konkret hat sich das Interesse an Privathäusern im Vergleich zum ersten Quartal 2021 um 87 % und das an Grundstücken um 60 % erholt. Dies ist jedoch nur eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen.

Immobilien sind nach wie vor der effektivste Anlagekanal.

Allein in einigen nördlichen Provinzen wie Hung Yen stieg das Interesse an Grundstücken um 194 %, und der Preis für Privathäuser stieg um 70 %. Auch in Hanoi stieg das Interesse an Grundstücken um 75 % und der Preis für Privathäuser um 48 %. Besonders in den Vororten Hanois zogen das Interesse und die Preise aufgrund von Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten stark an. Im ersten Halbjahr 2024 stieg die Nachfrage nach Grundstücken in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai um 48 % auf 104 %, was zu einem Anstieg der Angebotspreise für Grundstücke in diesen Vororten um 4 % auf 24 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 führte.

Darüber hinaus sind Wohnungen der dynamischste Immobilienmarkt, insbesondere in Hanoi. Untersuchungen dieser Abteilung zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi im März 2024 ihren Höhepunkt erreichte und im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 um fast 60 % gestiegen ist. Obwohl das Interesse an Wohnungen derzeit nachgelassen hat, sind die Preise nicht gesunken. Der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi lag im Mai 2024 mit 50 Millionen VND/m² auf dem Niveau von Ho-Chi-Minh-Stadt. Gleichzeitig sind Wohnungen nach wie vor der Typ mit der höchsten Liquidität auf dem Markt. 48 % der an der Umfrage von Batdongsan.com.vn teilnehmenden Makler gaben an, dass sich Wohnungen in einer Phase starken Wachstums befinden.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass es derzeit keine Anzeichen für eine „Blase“ im Wohnungsmarkt gebe, da die Faktoren, die diese Situation verursachten, eine überhöhte Nachfrage und eine höhere Investitionsnachfrage als die tatsächliche Nachfrage seien. Die Preise seien im Vergleich zur Konjunktur und anderen Faktoren in die Höhe getrieben, und eine lockere Geldpolitik schaffe Bedingungen für eine Kapitalkontrolle auf dem Markt.

Der Wohnungsmarkt ist der dynamischste Markt, insbesondere in Hanoi.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der Unterschied zwischen den Wohnungspreisen und dem vietnamesischen BIP im Vergleich zu anderen Städten weltweit noch nicht allzu groß ist. Schätzungsweise müssen Menschen in Bangkok (Thailand) für den Kauf einer 50 m² großen Wohnung mehr als 47 Jahre ihres Einkommens aufwenden, in Manila (Philippinen) mehr als 56 Jahre und in Kuala Lumpur (Malaysia) fast 17 Jahre. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt müssen Menschen für eine Wohnung ähnlicher Größe etwa 14 bis 15 Jahre ihres Einkommens aufwenden.

„Das Bevölkerungswachstum in den beiden Großstädten zeigt, dass die tatsächliche Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sehr hoch ist. Die Prognose für den gesamten Wohnungsbedarf im Zeitraum 2021–2030 liegt in Hanoi bei 89 Millionen Quadratmetern Wohnfläche, in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 107,5 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Trotz dieser hohen Nachfrage sind die aktuellen Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im weltweiten Vergleich nicht zu hoch. Gleichzeitig wird nicht mit niedrigen Zinsen für Eigenheimkäufe gerechnet, da die Einlagenzinsen gerade angehoben wurden. Daher gibt es kein Blasenphänomen bei Wohnungen. Vielmehr haben das begrenzte Angebot und die hohen Eröffnungspreise das jüngste starke Wachstum verursacht“, erklärte Herr Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Quelle: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html