Wird der Mietimmobilienmarkt florieren?

"Welle" der Landrückgabe

Während dieser schwierigen Zeit war der Immobilienmarkt im Land im Allgemeinen und in den südlichen Provinzen im Besonderen mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. Die Schwankungen der Marktwirtschaft hatten starke Auswirkungen auf eine Reihe von Geschäfts- und Handelssektoren in Ho-Chi-Minh-Stadt. Daraus resultierte eine Welle der Rückgabe von Mieträumen, Wohnungen, Büros usw., die diesem Segment erheblich zusetzte.

Laut einem Bericht von batdongsan.com sank die Nachfrage nach Mietwohnungen in Ho-Chi-Minh -Stadt im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 40 %. Vorläufige Statistiken für die Bezirke 7, 3 und Phu Nhuan zeigen einen Rückgang von 45–50 %. Der Mietmarkt ist nach den starken Auswirkungen der Covid-19-Pandemie stark zurückgegangen. Einkaufszentren, Mietwohnungen und Geschäftshäuser stehen vor der Liquidation.

Viele Mietobjekte im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind mit Schildern versehen, die nach Kunden suchen.

Derzeit stagnieren die Mietangebote in den südlichen Provinzen wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong . In der Vo-Thi-Sau-Straße (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) sind vor vielen Häusern und Geschäften zahlreiche Telefonnummern und Adressen für Mietobjekte, günstige Mietobjekte und Direktvermieter ausgehängt.

Einige Straßen wie Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don und Nguyen Dinh Chieu (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt) sind ebenfalls mit Bannern der Vermieter bedeckt, haben aber immer noch keine Mieter oder Aktivitäten.

Im Gespräch mit Reportern sagte Herr Pham Nhat Phuc (wohnhaft im Bezirk 3, Eigentümer der Räumlichkeiten): „Seit der Covid-19-Epidemie haben viele Geschäftsinhaber begonnen, ihre Räumlichkeiten zurückzugeben. Ich habe mehr als 200 Quadratmeter Grundfläche zu vermieten, aber seit fast drei Monaten biete ich sie zur Miete an, ohne dass mich jemand interessiert. Das liegt nicht daran, dass die Miete zu hoch ist, sondern daran, dass fast jeder in meiner gesamten Gegend die Räumlichkeiten zurückgegeben hat.“

Frau Huong, wohnhaft in Go Vap, Ho-Chi-Minh-Stadt, berichtete: „Ich besitze ein Haus in der Hoang Sa Straße, Bezirk 1, mit einer Fläche von über 60 Quadratmetern und drei Stockwerken. Zuvor hatte ich es für über 30 Millionen VND/Monat sowohl geschäftlich als auch privat vermietet. Der Mieter gab es jedoch zurück, da es nicht geschäftlich genutzt werden konnte. Ich brauchte über zwei Monate, um einen Mieter zu finden, aber da es bereits vermietet war, musste ich den Preis senken, um das auszugleichen.“

Ein weiterer Fall betrifft Herrn Tran Thanh Tung aus dem Bezirk Binh Thanh. Er hat eine über 100 Quadratmeter große Mietwohnung in der Straße D5 im Bezirk Binh Thanh. Anfang dieses Jahres gab der Mieter die Wohnung jedoch zurück. In der Vergangenheit wurde die Wohnung zur Vermietung angeboten, aber er hat keinen neuen Mieter gefunden.

Die Rückgabe von Räumlichkeiten wirkt sich stark auf das Segment der Mietimmobilien aus.

Berichten zufolge ist die Mietpreisentwicklung in den zentralen Vierteln von Ho-Chi-Minh-Stadt zwar weiterhin stark, doch der Mietpreisanstieg ist kaum gesunken. Die über 100 m² große Fläche in der Le Loi-Straße im Bezirk 1 wird für 50 Millionen (über 2.000 US-Dollar) pro Monat vermietet. Die 150 m² große Fläche an der Hai Ba Trung-Straße im Bezirk 1 wird für 40 Millionen (fast 2.000 US-Dollar) pro Monat vermietet.

In vielen der schönsten Straßen im Stadtzentrum, wie Pasteur, Nguyen Hue usw., gibt es aufgrund fehlender Mieter immer noch eine Reihe geschlossener oder leerstehender Räumlichkeiten, aber die Mietpreise sind immer noch astronomisch hoch, mit 3.500 bis 20.000 USD/Monat.

Frau Le Thi Hoa aus der Provinz Binh Thuan eröffnete ein Lebensmittelgeschäft in Distrikt 3, konnte sich aber nicht halten. Sie sagte: „Seit 2019 betreibe ich ein Lebensmittelgeschäft in der Le Quy Don Straße, Distrikt 3, und miete Räumlichkeiten für über 30 Millionen pro Monat. Seit der Pandemie hat der Vermieter die Miete jedoch nicht gesenkt, und die Kunden kommen nicht mehr. Daher bin ich gezwungen, die Räumlichkeiten zurückzugeben, mein Geschäft aufzugeben und mir eine neue Arbeit zu suchen.“

Der „Schlüssel“ zur Wende im Mietimmobilienmarkt

Tatsächlich ist die Trägheit von Geschäftsräumen auf viele Faktoren zurückzuführen, von denen der Mietpreis der wichtigste ist. Die Mietkosten für Räumlichkeiten werden auf Grundlage des Grundstückspreises des Gebiets berechnet, in dem sich die Räumlichkeiten befinden.

Der Immobilienmarkt hat in letzter Zeit ein rasantes Wachstum erlebt, was zu hohen Immobilienpreisen und entsprechend hohen Mieten geführt hat. Gleichzeitig haben viele Immobilienkäufer Bankkredite mit hohen Zinsen aufgenommen. Stagniert der Markt oder die Wirtschaft, leiden Dienstleistungsunternehmen unter Kundenmangel, sodass der Bedarf an Immobilienrückgaben immer weiter zunimmt.

Experten erwarten und schätzen weiterhin das Mietsegment, das dem Markt auch im Jahr 2024 Vorteile bringen wird.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin erklärte Nguyen Hong Hai, Vorsitzender der VNO Group: „Die allgemeine Lage zeigt derzeit, dass der Mietmarkt mit großen Schwierigkeiten zu kämpfen hat. Viele Geschäftsinhaber schließen ihre Geschäfte und geben ihre Räumlichkeiten zurück. Da der Immobilienmarkt nun betroffen ist, haben Branchen mit sinkenden Umsätzen das Mietsegment zusätzlich erschwert.“

Laut Herrn Hai sind die Vermieter, die die Räumlichkeiten zurückgeben, nicht nur von der Wirtschaftslage betroffen, sondern haben auch mit vielen anderen Gründen zu kämpfen, wie etwa ungünstigen Geschäftsentwicklungen, einem Richtungswechsel, Online-Geschäften, der Anmietung virtueller Büros usw. „Statt das Geschäft wie bisher auszuweiten, ziehen sich die Investoren schrittweise zurück, trennen sich von unrentablen Geschäftsstandorten oder Standorten mit reduzierter Rendite, um Kosten zu senken, und konzentrieren ihre Investitionen stärker auf einen Standort. Das ist in der Geschäftswelt unvermeidlich“, informierte Herr Hai.

Im Bau befindliche Bürogebäude in Ho-Chi-Minh-Stadt versprechen im Jahr 2024 ein großes Angebot für dieses Segment zu schaffen.

Obwohl der Markt für Büro-, Geschäfts- und Mietwohnungen im Jahr 2023 mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sein wird, zeigen die Daten, dass dieser Markt ab dem dritten Quartal 2023 weiterhin dynamisch sein und die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen wird.

Frau Pham Ngoc Thien Thanh, stellvertretende Direktorin der Forschungs- und Beratungsabteilung von CBRE, sagte, dass der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2023 mit der Eröffnung von zwei neuen Bürogebäuden im Gebiet Thu Thiem in der Stadt Thu Duc, The Mett und The Hallmark, mit einer gesamten vermietbaren Fläche von etwa 85.000 m2 an Dynamik gewonnen habe.

Dank dieses neuen Angebots beträgt die gesamte vermietbare Bürofläche in Ho-Chi-Minh-Stadt rund 1,6 Millionen Quadratmeter. Die meisten großen Miettransaktionen in diesem Quartal fanden in hochwertigen Neubauten statt, die seit 2020 fertiggestellt wurden.

Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zur Miete in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten die Mietpreise im zentralen Bereich für Erdgeschosswohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2023 mehr als 200 – 350 USD/m2/Monat.

Das Angebot an Mietobjekten steigt.

Nguyen Hong Hai, Vorsitzender der VNO Group, erklärte: „Der wichtigste Schlüssel ist derzeit eine angemessene Miete. Um Mieter zu halten, ist es daher notwendig, die Miete auf den tatsächlichen Wert der Immobilie abzusenken. Vermieter müssen jedoch die Lage der einzelnen Räumlichkeiten und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit berücksichtigen, um einen angemessenen Preis festzulegen. Eine niedrigere Miete als bisher hält langfristige Mieter und verringert gleichzeitig das Leerstandsrisiko. So werden Zeiten ohne Einnahmen bei der Suche nach neuen Mietern vermieden. Darüber hinaus sollten Vermieter den Mietern günstige Zahlungsbedingungen bieten, um ihren Cashflow flexibel zu halten.“

Laut Herrn Hai haben die Vermieter und Eigentümer der Einkaufszentren viel Geld in die zu vermietenden Räumlichkeiten und Etagen investiert und benötigen daher eine große Anzahl von Kunden, die erneut mieten möchten. Auch 2024 wird es sicherlich noch Herausforderungen geben, aber wenn die Interessen von Vermieter und Mieter ausgewogen sind, alle Parteien zusammenarbeiten und die Preise in jedem Gebiet und an jedem Standort anpassen, stehen die Möglichkeiten im Mietsektor weiterhin offen.

Immobilienexpertin Pham Thu Hoa sagte: „Im Jahr 2023 werden Mieter und Investoren trotz Marktschwierigkeiten hohe Mieten zahlen, aber weiterhin unterschiedliche Geschäftsstrategien verfolgen. Ho-Chi-Minh-Stadt wird 2024 zahlreiche Programme zur Förderung des Tourismus und der Einkaufsmöglichkeiten umsetzen, um Touristen anzulocken und die stadtspezifischen Strukturen stark auszubauen. Dies bietet auch die Chance, Unternehmen wieder anzukurbeln. Auch der Büro- und Einzelhandelsflächenmarkt wird wachsen.“

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html