Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt und zu berücksichtigende Aspekte

Mit den Marktpreisen Schritt zu halten ist unerlässlich

Gemäß dem Bodengesetz von 2024, das ab dem 1. August 2024 in Kraft tritt, dürfen die Gemeinden bis zum 31. Dezember 2025 die alte Bodenpreisliste anwenden und ab dem 1. Januar 2026 die neue Bodenpreisliste. Die neue Preisliste unterliegt nicht mehr den Bodenpreisvorschriften und muss so gestaltet sein, dass sie sich dem Marktpreis annähert.

Ho-Chi-Minh-Stadt ist die erste Stadt, die Meinungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste einholt. Die Preise in der angepassten Grundstückspreisliste sind deutlich höher als in der alten Preisliste. So stiegen sie beispielsweise in Thu Duc um das 10- bis 15-fache; in den Bezirken Nha Be, Binh Chanh, Can Gio und Cu Chi um das 10- bis 20-fache. Allein im Bezirk Hoc Mon werden die Grundstückspreise an vielen Straßen voraussichtlich um das 15- bis 30-fache steigen.

Die Experten von Savills erklärten hierzu, dass die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht mit dem tatsächlichen Marktwert Schritt gehalten hätten und oft deutlich unter diesem lägen. Dieser langjährige Preisunterschied habe ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen, das zahlreiche schwerwiegende Folgen habe.

Laut Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, erschwert und verkompliziert dieses Problem die staatliche Landverwaltung. „Beispielsweise wird die Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag angegebenen Preis und dem tatsächlichen Transaktionspreis häufig zur Senkung der Grunderwerbsteuer genutzt. In anderen Fällen führt die Zahlung einer jährlichen Pacht auf der Grundlage einer unter dem Marktpreis liegenden Grundstückspreisliste zu Verlusten für den Staatshaushalt“, so Frau Giang.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin für Beratungsdienste, Savills HCMC

Die Experten von Savills erklärten zudem, dass die Entwicklung von Immobilienprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei, insbesondere beim Grundstückserwerb und bei der Grundstücksräumung. Entschädigungshöhen, die auf nicht marktüblichen Grundstückspreislisten basieren, führten zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Verlusten bei den Betroffenen und führten zu langwierigen Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten um Grundstücke.

Aufgrund dieser offenen Fragen ist Frau Giang der Ansicht, dass die Anwendung einer marktorientierten Grundstückspreisliste unumgänglich und notwendig ist. Diese schrittweise Änderung wird dazu beitragen, bisherige Einschränkungen zu überwinden und Transparenz und Fairness im System zu gewährleisten. Insbesondere wird eine marktnahe Grundstückspreisliste den Entschädigungs- und Räumungsprozess, insbesondere bei wichtigen Infrastrukturprojekten, erleichtern, indem sie den Konsens der Bevölkerung über die Höhe der Unterstützung und Entschädigung fördert.

Die Experten von Savills kommentierten die vorgeschlagene Grundstückspreisliste und wiesen darauf hin, dass zwischen dem vorgeschlagenen Grundstückspreis und dem tatsächlichen Kaufpreis noch eine erhebliche Differenz besteht. Beispielsweise liegt in der Cao Thang Street (Bezirk 3) der Marktpreis bei etwa 525 Mio. VND/m², während der vorgeschlagene Grundstückspreis nur 330 Mio. VND/m² beträgt. In der Tan Thang Street (Bezirk Tan Phu) liegt der Kaufpreis bei etwa 150 Mio. VND/m², während der vorgeschlagene Preis bei 90 Mio. VND/m² liegt. Insgesamt liegt die vorgeschlagene Grundstückspreisliste nur bei etwa 60 %, in manchen Gebieten sogar bei 70 %, verglichen mit dem Marktpreis, was zeigt, dass noch immer eine erhebliche Differenz besteht.

Zu berücksichtigende Punkte vor der Bewerbung

Frau Do Thi Thu Giang erklärte, dass gemäß Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 die Bodenpreisliste in elf Fällen angewendet werde. Darüber hinaus gelten auch gemäß Artikel 109 und Artikel 111 des Bodengesetzes von 2024 über Unterstützungs- und Umsiedlungsvereinbarungen die Bodenpreise gemäß der Bodenpreisliste. Somit wird die vorgeschlagene Bodenpreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt zwei verschiedene Personengruppen direkt betreffen – sowohl positive als auch negative.

Zu den Begünstigten zählen diejenigen, die vom Staat Unterstützung erhalten, wenn Land zurückgewonnen und eine Umsiedlung organisiert wird (gemäß Artikel 109 und 111 des Landgesetzes von 2024).

Zu der betroffenen Gruppe zählen Haushalte und Einzelpersonen, die anerkannt sind und ihre Landnutzung geändert haben. Nach dem bisherigen Landgesetz 2014 wurden die finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke innerhalb und außerhalb der Quote unterschiedlich berechnet: Bei Grundstücken innerhalb der Quote wurden sie nach der Bodenpreisliste berechnet, bei Grundstücken außerhalb der Quote nach dem spezifischen Bodenpreis.

Das aktuelle Bodengesetz von 2024 sieht diese Unterscheidung jedoch nicht mehr vor, sondern sieht für das gesamte Gebiet den Preis gemäß der Bodenpreisliste vor. Da der Preis gemäß der vorgeschlagenen Bodenpreisliste deutlich höher ist als die aktuelle Bodenpreisliste, erhöhen sich die finanziellen Verpflichtungen für das Gebiet innerhalb der Grenze.

Die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt wird viele Bevölkerungsgruppen betreffen.

Der vorgeschlagene Grundstückspreis für Ho-Chi-Minh-Stadt, der voraussichtlich am 1. August 2024 in Kraft treten wird, wurde zur weiteren Prüfung verschoben. Die Experten von Savills halten diese Verschiebung für angemessen, da der vorgeschlagene Preis im Vergleich zum alten Preis deutlich gestiegen ist und innerhalb kurzer Zeit in Kraft treten soll. Dies führt zu großem finanziellen Druck für die betroffenen Gruppen. Daher müssen die Entwicklung und Anwendung des Grundstückspreisplans sorgfältig geprüft werden, um die Interessen aller Parteien abzuwägen und insbesondere dem Schutz der Rechte der Bevölkerung Priorität einzuräumen.

Darüber hinaus sind die Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise noch immer nicht einheitlich und einfach. In einigen hochwertigen Gebieten scheint die Methode zur Erstellung von Grundstückspreistabellen lediglich auf einer Multiplikation fester Koeffizienten für alle Routen zu beruhen.

Beispielsweise wird im Bezirk 1 ein Multiplikator von 5,0 auf alle Standorte und Routen angewendet. Infolgedessen werden für die Dong Khoi Straße Kosten von 810 Millionen VND/m² (im Vergleich zu den aktuellen 162 Millionen VND/m²) und für die Hai Ba Trung Straße (von Bach Dang Wharf bis Nguyen Thi Minh Khai) von 484 Millionen VND/m² (im Vergleich zu den aktuellen 96,8 Millionen VND/m²) vorgeschlagen. Ähnlich verhält es sich mit dem Multiplikator von Bezirk 4 von 11,3 und von Bezirk 5 von 5,58.

„Dieser Ansatz unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der Anwendung der alten Preisliste und der Multiplikation mit dem Koeffizienten K. Er spiegelt also nicht wirklich den Marktwert jeder Route wider, wie es im Sinne des Landgesetzes vorgesehen ist“, sagte Frau Giang.

Abschließend erklärte Frau Do Thi Thu Giang, dass die Aktualisierung der Grundstückspreisliste an den Marktwert zwar ein wichtiger Fortschritt sei, der aktuelle Vorschlag jedoch noch weiter verbessert werden müsse. Die Methode müsse verfeinert und für jedes Gebiet spezifischer gestaltet werden, anstatt nur allgemeine Koeffizienten anzuwenden. Ein schrittweiser, transparenter Übergang, der die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt, sei für den langfristigen Erfolg dieses neuen Systems unerlässlich.

Quelle: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html