Eines der von der Regierung gesetzten Ziele und der Erwartungender Nationalversammlung , wenn das Bodengesetz 2024 fünf Monate früher (ab 1. Januar 2025) in Kraft tritt, besteht darin, Verfahren zu vereinfachen und Probleme im Zusammenhang mit Wohnraum und Grundstücken für Unternehmen und Menschen zu lösen.
Allerdings wurden in einigen Gegenden, insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt, seit Inkrafttreten dieses Gesetzes viele Landverfahren „eingefroren“.
Die Leute sitzen wie auf Feuer
Herr V., Einwohner von Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho-Chi-Minh-Stadt), unterzeichnete am 5. August die Immobilienübertragung ab Anfang August 2024 (wenn das Grundstücksgesetz 2024 in Kraft tritt) und reichte die Registrierungsdokumente beim Bezirksmeldeamt ein. Das Steuerberechnungsformular wurde am 14. August an die Steuerbehörde weitergeleitet.
Allerdings liegt seitens der Steuerbehörde auch nach über einem Monat noch kein Steuerbescheid zur Weiterleitung an das Meldeamt vor, um das Anmeldeverfahren zur Übertragung des Namens auf den Käufer abzuschließen.
Herr V. erklärte, er habe sich bei der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags gegenüber dem Käufer verpflichtet, die Namensänderung innerhalb von 20 Tagen vorzunehmen. Da die Bearbeitung des Antrags sehr langsam voranging, übte der Käufer großen Druck auf ihn aus, das Problem zu lösen oder das Geld zurückzuzahlen.
„Im letzten Monat habe ich beim Lesen der Nachrichtenberichte und beim Hin und Her der Steuer- und Ressourcenbehörden, beim Melden und Einholen von Meinungen zu Unzulänglichkeiten so ungeduldig gemacht, dass ich nicht stillsitzen konnte.
„Die Verfahren für Kauf, Verkauf und Übertragung müssen schnell geklärt werden, doch anstatt darauf zu warten, dass Ministerien und Kommunen eine Sitzung nach der anderen abhalten, verpassen Menschen und Unternehmen so viele Dinge und erleiden Verluste aller Art“, empörte sich Herr V.
Ebenso kaufte Herr TQĐ am 8. August 2024 ein Haus im Bezirk Phu Nhuan, doch mehr als einen Monat nach Einreichung des Antrags auf Eigentumsübertragung hat er noch immer kein Ergebnis erhalten, was zu einer Verzögerung all seiner Pläne führte.
Das von Herrn D. gekaufte Haus kostete 14 Milliarden VND. Er plante, sich schnell 10 Milliarden VND im Ausland zu leihen, um es abzubezahlen, und es dann bei der Bank zurückzuzahlen.
Die Akte ist noch nicht vollständig, obwohl die Bank die Bewertungs- und Kreditverfahren abgeschlossen hat, aber keine Auszahlung vornehmen kann, hat Herr D. Mühe, die Zinsen für den externen Kredit zu tragen, ohne zu wissen, wann dieser zurückgezahlt wird.
„Der Zinssatz für Kredite im Ausland beträgt mehrere zehn Millionen pro Tag. Und während die Behörden nur langsam Entscheidungen über die Lösung des Problems treffen, müssen die Menschen die schwere Last tragen“, sagte Herr D.
Aus Geldmangel musste Frau PL (wohnhaft im Bezirk 12 von Ho-Chi-Minh-Stadt) zwei Grundstücke in diesem Bezirk für 6 Milliarden VND verkaufen. Da beide Grundstücke mit Bankkrediten belastet waren, musste sie sich von Bekannten über 4 Milliarden VND leihen, um die Formalitäten zur Freigabe der Hypothek abzuschließen.
In der Zwischenzeit hatte der Hauskäufer auch Geld von der Bank geliehen, sodass Frau L. ihn bei den Formalitäten unterstützte. Die Bank erklärte sich bereit, dem Käufer das Geld auszuzahlen, sobald die Formalitäten zur Zahlung der Grunderwerbsteuer und zur Registrierung der Namensänderung abgeschlossen waren.
Bei der Antragstellung beim Finanzamt wurde Frau L. mitgeteilt, dass sie wegen der bevorstehenden Veröffentlichung eines neuen Bodenpreisverzeichnisses durch das städtische Volkskomitee zunächst mit der Berechnung der Grunderwerbsteuer nach dem neuen Bodenpreisverzeichnis warten solle.
Allerdings bleiben die Dateien zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bisher hängen, so dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer „festsitzen“.
„Ich habe das Grundstück verkauft, weil ich knapp bei Kasse war. Ich hatte nicht erwartet, dass es nach dem Verkauf noch schwieriger werden würde. Ich hoffe nur, dass die Behörden die Grunderwerbsteuer schnell berechnen, damit ich den Grundstücksverkauf abschließen kann“, sagte Frau L.
Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt stagnieren, da nach Kauf und Verkauf die Formalitäten zur Namensänderung und Grundstücksregistrierung noch nicht abgeschlossen werden können – Foto: QUANG DINH
Weitere Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt
Unterdessen sagte Herr Tran Duc Thuan (Direktor eines Immobilienhandelsraums im 7. Bezirk), dass allein dieses Unternehmen über fast 20 Akten zu Immobilienkäufen und -verkäufen verfüge, die in der Steuerzahlungsphase feststecken.
Laut Herrn Thuan wurden sämtliche Aufzeichnungen vor und nach dem 1. August ausgesetzt, was dazu führte, dass abgeschlossene Transaktionen „eingefroren“ wurden. Bei neuen Transaktionen fiel es den Leuten schwer, sodass sie in diesem Zeitraum auch keine Käufe und Verkäufe tätigten.
„Ich dachte, das neue Gesetz würde den Markt öffnen und den Menschen den Handel erleichtern, aber stattdessen macht es den Leuten die Dinge schwerer.
Ursprünglich hatte das Finanzamt erklärt, dass es nur ein bis zwei Wochen dauern würde, bis eine neue Grundstückspreisliste als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer vorliege. Doch bis jetzt warten wir schon seit über anderthalb Monaten, ohne dass sich etwas getan hat. „Wir müssen jede Woche beim Finanzamt nachfragen, weil die Kunden uns ständig bedrängen“, sagte Herr Thuan.
Herr Ta Trung Kien (Immobilienmakler in Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, es gebe viele Fälle, in denen der Verkäufer dringend Geld brauche und deshalb das Haus verkaufen müsse, der Verkauf aber letztlich nicht abgeschlossen werden könne, weil der Käufer sich kein Geld von der Bank leihen und dem Verkäufer 100 % des Betrags zahlen könne.
Es gibt einen Fall, in dem ein Kunde das Haus verkaufte, um die Kosten für die Niederlassung im Ausland zu decken. Der Flugplan war der 15. September, sodass die Verkaufsverfahren ab Anfang August 2024 abgeschlossen waren.
Die notariellen Dokumente und die Anzahlung waren abgeschlossen, aber die Steuerberechnung geriet ins Stocken, sodass der Verkäufer nicht wusste, was er tun sollte. Er musste akzeptieren, ab dem 15. September ins Ausland zu fliegen, während die Steuerzahlung weiterhin auf sich warten ließ.
„Die Kunden akzeptieren, dass sie bei späteren Problemen mehr Geld für Hin- und Rückflüge ausgeben müssen, um diese später zu beheben, weil sie nicht wissen, wann das Verfahren abgeschlossen sein wird“, sagte Herr Kien.
Darüber hinaus gebe es laut Herrn Kien in der Praxis Fälle, in denen man beim Hausverkauf Geld leihen müsse, um den Kredit zurückzuzahlen und die Namensänderung zu beantragen. Nimmt der Käufer ebenfalls Geld von der Bank auf, kann es aber nicht auszahlen, gerät der Verkäufer in ein Dilemma und muss sich beim Hausverkauf verschulden.
Herr Pham Trong Phu, Direktor der Titanium Real Estate Management Company, erklärte, dass die Aussetzung der Verfahren zur Ausstellung und Änderung von Landnutzungszertifikaten es den Menschen unmöglich gemacht habe, Handel zu treiben und zu kaufen und zu verkaufen, was zu Schwierigkeiten für Maklerunternehmen geführt habe.
„Die Behörden müssen die Hindernisse für Immobilientransaktionen in Ho-Chi-Minh-Stadt schnell beseitigen oder einen vorübergehenden Mechanismus einführen. Transaktionen sollten nicht ‚eingefroren‘ werden, wie es im letzten Monat der Fall war“, sagte Herr Phu.
Laut Herrn Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company, erwarten die Unternehmen, dass die frühzeitige Anwendung der Gesetze im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor Hindernisse für den Markt beseitigen und Immobilientransaktionen fördern wird. In der Realität sind jedoch Probleme aufgetreten, die zu weiteren Verzögerungen bei den Transaktionen führen.
„Jede Gemeinde setzt es anders um, und die Menschen und Unternehmen müssen die Konsequenzen tragen“, empörte sich Herr Quang.
Menschen erledigen Immobiliengeschäfte im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: H.HANH
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat sich bisher nicht geäußert.
Laut Rechtsanwalt Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm) ist eine Anpassung der Grundstückspreisliste an den Marktwert notwendig, doch dürfen sich Menschen und Unternehmen nicht in Verfahrensschritten aufhalten.
Während viele andere Gemeinden ihre Grundbucheinträge noch immer nach dem alten K-Koeffizienten und der alten Preisliste führen, „wartet“ Ho-Chi-Minh-Stadt darauf, eine angepasste Grundstückspreisliste herauszugeben.
„Das Warten auf die neue Preisliste erschwert den Menschen nicht nur die Abwicklung der Grundstücksangelegenheiten, sondern beeinträchtigt auch ernsthaft die Geschäftstätigkeit und wirkt sich insbesondere negativ auf das Wirtschaftswachstum von Ho-Chi-Minh-Stadt aus“, sagte Frau Thao und schlug vor, die alte Grundstückspreisliste weiterhin anzuwenden, während man auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste wartet.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Xuan Than, Vorsitzender der Anwaltsvereinigung der Provinz Khanh Hoa, sagte, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt als eine Agentur, die die Regierung bei der Ausarbeitung des Bodengesetzes 2024 unterstützt, der Regierung proaktiv Vorschläge unterbreiten oder eine nationale Konferenz organisieren sollte, um den Ministerien, Zweigstellen und Kommunen zuzuhören, wie sie über Probleme sprechen, um rechtzeitig Lösungen und Anleitungen zu erhalten.
Laut Herrn Than sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass die Bodenpreisliste nach dem alten Gesetz bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Daher wird das Volkskomitee der Provinz sie bei Bedarf an den lokalen Marktpreis anpassen.
Andernfalls bleibt der alte Bodenpreisspiegel weiterhin gültig und es wird ein neuer Bodenpreisspiegel erstellt, der ab dem 1. Januar 2026 gilt.
Daher ist es völlig normal, dass einige Gemeinden keine Anpassungen vornehmen, während andere die Grundstückspreislisten anpassen.
„Das Gesetz schreibt den Kommunen vor, dass sie, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt der Ansicht ist, dass die alte Grundstückspreisliste zu niedrig ist und Verluste verursachen könnte, rasch die Verfahren zur Herausgabe einer angepassten Grundstückspreisliste abschließen und die Verfahren für die Bevölkerung vereinfachen müssen“, sagte Herr Than.
Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte außerdem, dass Ho-Chi-Minh-Stadt während der Wartezeit auf die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisanpassung die alte Preisliste anwenden müsse und die Steuerbehörde die Verwaltungsverfahren für die Bevölkerung klären müsse.
Darüber hinaus ermöglicht das neue Bodengesetz auch die Anwendung der alten Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025. Wenn die angepasste Bodenpreisliste also nicht herausgegeben wurde, ist die alte Preisliste weiterhin gültig.
„Wenn die neue Preisliste nicht verfügbar ist, ist es zulässig, die alte Preisliste anzuwenden. Aber warum sollte man die Abwicklung von Verwaltungsverfahren einstellen, sodass den Menschen Verluste entstehen?
Angesichts der Tatsache, dass die Gemeinden ihre Anträge auf Stellungnahmen zurückgestellt haben, müssen die zuständigen Ministerien und Behörden schnell ihre Stellungnahmen abgeben und ihre Standpunkte bündeln, damit die Gemeinden die Vorschläge umsetzen können. „Die Menschen können nicht einfach abwarten, bis die Behörden eine solche Diskussion führen“, sagte Herr Phuong.
Die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt empfiehlt erneut dringend
Menschen kommen, um Immobilienangelegenheiten in der Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk Phu Nhuan in Ho-Chi-Minh-Stadt zu erledigen – Foto: TTD
Am 16. September forderte die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin dringend auf, ab dem 1. August 2024 eine Sitzung zur Klärung der Grundbuchaufzeichnungen einzuberufen.
Konkret schlug diese Behörde vor, dass die Stadt eine Sitzung organisiert, um die Anwendung von Rechtsdokumenten wie Bodenpreistabellen, Bodenpreisanpassungskoeffizienten, Prozentsätze für die Berechnung der Bodenmiete usw. zu klären und zu vereinheitlichen, damit die Steuerbehörden die finanziellen Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke umgehend berechnen können.
Nach Angaben der städtischen Steuerbehörde gilt für Grundbucheinträge, die zwischen dem 1. August 2024 und dem Datum der Entscheidung der Stadt zur Anpassung der Grundstückspreisliste entstanden sind, die Entscheidung Nr. 02 des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt vom 16. Januar 2020 zur Verkündung von Vorschriften zu Grundstückspreislisten in der Region für den Zeitraum 2020–2024.
Statistiken der städtischen Steuerbehörde zeigen, dass diese Behörde vom 1. bis 27. August insgesamt 8.808 Unterlagen erhielt. Davon betrafen 346 Unterlagen die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle der Anerkennung von Landnutzungsrechten und 277 Unterlagen die Erhebung von Landnutzungsgebühren im Falle einer Änderung des Landnutzungszwecks.
Darüber hinaus gibt es 5.448 Einkommensteuerunterlagen aus Immobilienübertragungen und 2.737 Unterlagen in Fällen, in denen keine finanziellen Verpflichtungen entstehen. Aufgrund der fehlenden Veröffentlichung der Grundstückspreisliste kam es jedoch zu einem enormen Engpass bei der Bearbeitung der grundstücksbezogenen Unterlagen.
Laut Tuoi Tres Untersuchung liegen bei den Finanzämtern noch viele Grundbucheinträge vom 1. August 2024 vor. Manche Finanzämter haben noch 400 bis 500 Einträge. Der Leiter eines Finanzamtes im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, man müsse auf die Grundstückspreisliste warten, um die Steuerschuld zu berechnen. Daher könne das Finanzamt den Bürgern nur Erklärungen geben und nichts weiter tun.
Einige Finanzämter gaben jedoch an, dass sie für Personen mit Übertragungs-, Erbschafts- und Schenkungsdokumenten, die von der Einkommensteuer und den Registrierungsgebühren befreit sind, flexible Lösungen gefunden haben. Bei steuerpflichtigen Dokumenten müssen die Betroffenen weiterhin warten und können nichts anderes tun.
Herr NGUYEN VAN DINH (Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association):
Viele Orte sind noch immer verwirrt
Obwohl die drei Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, besteht immer noch eine Diskrepanz zwischen den Behörden, die sie erarbeiten, und den Kommunen, die sie umsetzen. In einigen Kommunen haben die Vollstreckungsbeamten die Standpunkte der Behörden, die die Gesetze erarbeiten, nicht verstanden. Daher herrscht Zögern und Verwirrung bei der Abwicklung von Grundstücksverfahren, insbesondere bei der Ausgabe von Grundstückspreislisten – der Grundlage für die Festlegung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke.
Obwohl Verordnungen und Rundschreiben das Gesetz regeln, gestaltet sich die Umsetzung nach wie vor sehr schwierig. Obwohl die neuen Gesetze seit über einem Monat in Kraft sind, suchen die meisten Kommunen daher noch immer nach geeigneten Umsetzungslösungen und erlassen sogar entsprechende Vorschriften wie die Berechnung und Genehmigung von Grundstückspreisen. Tatsächlich ist die Anzahl der im Rahmen des neuen Gesetzes abgeschlossenen Projekte sehr gering, da die Kommunen die entsprechenden Verfahren neu aufstellen müssen.
Assoc.Prof.Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Leiter der Abteilung für Wirtschaftsrecht, Rechtsuniversität Hanoi):
Es ist ein Mechanismus zum Schutz der Strafverfolgungsbehörden erforderlich!
Um die Wirksamkeit der drei Gesetze zu beweisen, bedarf es noch mehr Zeit, bis Ministerien, Sektoren und Kommunen ihre Ansichten zur Strafverfolgung vereinheitlichen. So legt das Bodengesetz von 2024 beispielsweise fünf Grundsätze für die Bestimmung von Grundstückspreisen fest. Der erste besteht darin, die Grundstückspreise nach Marktprinzipien und nicht nach Marktpreisen zu bestimmen.
Viele Gemeinden sind sich darüber im Klaren, dass die Grundstücksbewertung auf Marktpreisen basiert. Daher ist die Umsetzung aufgrund der täglich schwankenden Marktpreise schwierig. Diese „Unklarheit“ hat es Spekulanten ermöglicht, die Grundstückspreise durch Auktionen leicht in die Höhe zu treiben und so Marktstörungen zu verursachen. Bei der Strafverfolgung müssen neben dem lokalen Marktprinzip auch die übrigen vier Prinzipien gemäß den gesetzlichen Verfahren angewendet werden.
Darüber hinaus bedarf es eines Mechanismus zum Schutz der Vollstreckungsbeamten im aktuellen Kontext. Gleichzeitig muss die Unabhängigkeit der Bewertungsstelle und der Entscheidungsstelle für Grundstückspreise gewährleistet sein. Die Bewertung von Grundstücken muss die Interessen von Landnutzern, Staat und Investoren im Einklang halten. Steigen die Grundstückspreise weiter, wird es sehr schwierig, die Flächeneffizienz zu steigern.
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Quelle: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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