Trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě - 1. část: Právní problémy, nedostatek nabídky

Lekce 1: Právní problémy, nedostatek nabídky

Podle Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) přinášejí podpůrné politiky spolu s podporou podniků a správcovských agentur nejen silné příležitosti k oživení, ale také přetvářejí strukturu trhu směrem k dlouhodobé rozvojové vizi.

Zbývající výzvy

Podle zprávy Statistického úřadu Ho Či Minova města dosáhnou tržby z nemovitostí v roce 2024 199 155 miliard VND, což představuje 60,3 % celkových tržeb z „ostatních služeb“, s pozitivním tempem růstu 6,7 %. Podle Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA) však tento růst nemůže zakrýt skutečnost, že potíže přetrvávají již 4 roky, kdy bylo mnoho projektů pozastaveno nebo zpožděno.

Snahy vlády a Lidového výboru Ho Či Minova města o odstranění právních překážek však přinesly určité výsledky, jako je například urovnání 64 projektů v roce 2024, z nichž 8 bylo dokončeno. Více než 100 dalších projektů však nebylo vyřešeno, což vážně brání novým dodávkám na trh.

Pan Le Hoang Chau, předseda HoREA, uvedl, že skutečnost, že více než 100 projektů uvízlo v nevyřešených právních otázkách, nejen blokuje nabídku nového bydlení, ale také vážně ovlivňuje produktovou strukturu na trhu. Segment luxusního bydlení nadále dominuje, zatímco poptávka po bydlení střední a dostupné třídy roste.

Kromě toho měla zpoždění ve schvalování projektů sociálního bydlení vážné sociální důsledky. Lidé s nízkými a středními příjmy nemají přístup k cenově dostupnému bydlení, což zvyšuje nerovnost v přístupu k městským zdrojům.

Je pozoruhodné, že Ho Či Minovo Město má v roce 2024 schváleno pouze 12 bytových projektů pro investice, což je mnohem méně než průměrný počet 60 projektů ročně před pandemií COVID-19. Z nich byl schválen pouze 1 projekt sociálního bydlení, což ukazuje na vážnou stagnaci v rozvoji segmentu dostupného bydlení.

Kromě toho žádným projektům nebyl přidělen pozemek ani pronajat pozemek a pouze dvěma projektům komerčního bydlení byla udělena stavební povolení. Složité právní postupy, od schválení investice, schválení podrobného plánu 1/500 až po ocenění pozemků, i nadále představují hlavní překážky rozvoje trhu.

Na druhou stranu je trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě ovlivněn také řadou nesynchronizovaných právních politik. Předpisy o posuzování projektů podle pozemkového zákona, zákona o bydlení a souvisejících vyhlášek ve skutečnosti nevytvořily příznivé podmínky pro řešení právních překážek. Očekává se, že zavedení nových mechanismů, jako je vyhláška 115/2024/ND-CP a změny zákona o plánování a zákona o investicích, bude představovat zlomový bod, ale jejich uvedení do praxe bude trvat déle.

Nemluvě o tom, že realitní podniky v současné době čelí velkému tlaku z důvodu nedostatku investičního kapitálu. Podle odhadů by celková hodnota korporátních dluhopisů splatných v realitním sektoru v roce 2025 mohla dosáhnout 180 000 miliard VND. To donutilo mnoho podniků odložit nebo zcela zastavit probíhající projekty, což vytváří začarovaný kruh, který stagnuje trh.

Nevyvážená nabídka, rostoucí ceny bydlení

V roce 2024 bude na trhu v Ho Či Minově Městě ve výstavbě pouze 31 komerčních bytových projektů s celkovým počtem 31 167 bytů, což představuje prudký pokles oproti předchozímu ročnímu průměru. Je pozoruhodné, že pouze 4 projekty s 1 611 byty jsou způsobilé k mobilizaci kapitálu, všechny v segmentu luxusního bydlení. Poprvé v historii trhu již neexistuje žádná nabídka pro segment střední a dostupné byty.

Struktura realitního trhu se navíc dostává do situace „obrácené pyramidy“, kdy luxusní bydlení tvoří v 11 měsících roku 2024 100 % nabídky, oproti 70,6 % v roce 2020. Mezitím dostupné bydlení – segment s největší poptávkou – z trhu zcela zmizelo.

Tato vážná nerovnováha vedla k nekontrolovanému nárůstu cen bydlení. Průměrná cena luxusních bytů je 9,39 miliardy VND za jednotku, bez započítání nákladů vznikajících na sekundárním trhu. V centrálních oblastech, jako je 1. a 3. obvod, ceny bydlení nadále rostou, zatímco ve městě Thu Duc a okrese Binh Chanh stále chybí nové projekty, což prohlubuje rozdíl mezi cenami bydlení a platební schopností lidí.

Ministerstvo stavebnictví dále předpovídá, že s úpravou ceníku pozemků v roce 2024 by ceny bydlení mohly v roce 2025 dále růst o 15–20 %. Toto zvýšení cen nejen snižuje možnosti vlastnictví bydlení pro skupiny se středními a nízkými příjmy, ale také zvyšuje nerovnost v přístupu k bydlení ve velkých městských oblastech, jako je Ho Či Minovo Město.

Navzdory mnoha obtížím se očekává, že se trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě zotaví, pokud se důkladně vyřeší právní otázky. Hlavními tahouny růstu se mohou stát oblasti jako Binh Chanh, Nha Be a Thu Duc City s velkými pozemkovými fondy a zlepšující se dopravní infrastrukturou.

Očekává se, že klíčové projekty, jako je linka metra 1, dálnice Ho Či Minovo Město - Moc Bai a okruh 3, nejen pomohou propojit centrální oblast s předměstími, ale také vytvoří rozvojové příležitosti pro satelitní města, jako jsou Long An, Dong Nai a Binh Duong.

Aby však bylo možné využít těchto potenciálů, je třeba brzy vyřešit právní překážky. Ho Či Minovo Město musí posílit mechanismus propojení mezi správními orgány, zkrátit dobu zpracování investičních projektů; zároveň je třeba se zaměřit na sledování cen bydlení a vyvažování produktové struktury na trhu, aby byl zajištěn udržitelný rozvoj.

Poslední článek: Rozvažte uzly, chopte se příležitosti k průlomu

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406