Zpřísnění rozdělení a prodeje pozemků

DNVN - Podle právního experta na nemovitosti Pham Thanh Tuana nová nařízení zákona o bydlení a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) „zpřísnila“ rozdělení a prodej pozemků realitními společnostmi.

Očekává se, že zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 vstoupí v platnost 1. srpna. Expert na právo v oblasti nemovitostí Pham Thanh Tuan poznamenal, že tyto dva nové zákony „zpřísnily“ „dělení a prodej pozemků“ realitními společnostmi ze dvou hledisek. A to zúžením rozsahu projektových oblastí, které lze dělit a prodávat, a specifikací postupů, které musí podniky dodržovat.

Konkrétně v případě regionálního rozsahu, projektů v obvodech, okresech, městech zvláštních městských oblastí typu I, typu II a typu III nebo projektů (bez ohledu na region), které vybírají investory dražbou práv k užívání pozemků za účelem investic do projektů bytové výstavby v souladu se zákonem o pozemkech, nebudou investoři moci podnikat v oblasti nemovitostí dělením pozemků a prodejem pozemků.

Podniky realizující projekty dělením parcel a prodejem půdy spekulantům způsobily mnoho pozemkových horeček.

Podle Ministerstva stavebnictví měl Vietnam k prosinci 2023 902 městských oblastí. Z toho jsou 2 zvláštní městské oblasti, 22 městských oblastí typu I (včetně 3 městských oblastí typu I přímo podřízených ústřední vládě), 36 městských oblastí typu II, 45 městských oblastí typu III, 95 městských oblastí typu IV a 702 městských oblastí typu V.

„Projekty ve 105 městech a obcích, které jsou městskými oblastmi typu III nebo vyššího, nemají povoleno podnikat v oblasti nemovitostí dělením pozemků a jejich prodejem. Rozsah oblasti, ve které mohou podniky dělit pozemky a prodávat pozemky, je tedy výrazně omezen.“

Jinými slovy, v městských oblastech typu III a výše musí investoři stavět domy na prodej, a už ne „dělit“ pozemky na malé kousky k prodeji jako dříve,“ poznamenal pan Tuan.

Pokud jde o postupy, které musí podniky dodržovat, pan Tuan uvedl, že nový zákon stanoví, že pro převod práv k užívání pozemků formou rozdělení pozemků musí podniky splňovat jak „nezbytné“, tak „dostatečné“ podmínky.

Nezbytnou podmínkou je mít dokument od provinčního lidového výboru, který podniku umožňuje převést práva k užívání pozemků v rámci projektu rozdělením parcel a jejich prodejem. „Dostatečnou“ podmínkou je, že investor musí podstoupit proces žádosti o povolení od ministerstva výstavby, podobně jako v případě podpisu smlouvy o koupi a prodeji budoucího bydlení.

Nové nařízení pomáhá těm, kteří od investorů obdrží převod pozemků, mít podklad pro jasné určení okamžiku, kdy může investor podepsat kupní smlouvu. Toto určení je založeno na tom, zda investor obdržel dokument od Ministerstva výstavby či nikoli.

„Nové nařízení o zpřísnění dělení pozemků je rozumné. Podniky realizují projekty dělením pozemků a jejich prodejem jednotlivcům formou spekulací, nákupu a dalšího prodeje, což vede k mnoha pozemkovým horečkám. Vrchol na začátku roku 2021 nastal současně ze severu na jih, což způsobilo plýtvání společenským majetkem.“

„Přitom současné zákony nevyžadují, aby kupující pozemků s rozdělaným pozemkem uvedli stavbu do užívání,“ řekl pan Tuan.

Podle pana Tuana je jedním z velmi pozoruhodných ustanovení zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů) požadavek, aby nabyvatel práv k užívání pozemků: „musí postavit bytové domy za účelem zajištění postupu výstavby v souladu se schváleným projektem a podrobným plánem, stavebním povolením v případech, kdy musí být stavební povolení uděleno, a v souladu s dohodou ve smlouvě o převodu práv k užívání pozemků s technickou infrastrukturou v rámci podepsaného realitního projektu“ (článek 2, článek 34).

To je důležitý základ nejen pro investory, ale i pro příslušné orgány, aby mohly dohlížet na výstavbu domů kupujícími. Vyhněte se situaci, kdy kupující pozemek nechávají opuštěný, plýtvají jím nebo ho využívají k osobním spekulacím.

Hoai Anh

Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260