Je nutné rozšířit podmínky pro získání převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení.
Na 8. zasedání 15. Národního shromáždění vláda předložila Národnímu shromáždění návrh usnesení o pilotním projektu realizace projektů komerčního bydlení (NƠTM) prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků (QSDĐ) nebo o uzavření QSDĐ s celostátní působností s cílem odstranit právní obtíže pro projekty NƠTM v měřítku městských oblastí (do 20 hektarů). Pokud jej Národní shromáždění schválí, bude realizován do 5 let, počínaje 1. lednem 2025.
Rozmotávání mnoha projektů
Podle ministra přírodních zdrojů a životního prostředí Do Duc Duye má zákon o bydlení z roku 2014 od 1. července 2015 odlišná pravidla než zákon o pozemkech. Podmínkou pro užívání pozemku k realizaci nového projektu rozvoje venkova je tedy právo užívat pozemek určený k bydlení nebo pozemek určený k bydlení a další pozemek; v případě získání práva užívat pozemek se musí jednat o pozemek určený k bydlení.
Toto nařízení je i nadále převzato v bodě b, odstavci 1 a odstavci 6 článku 127 pozemkového zákona z roku 2024, který zúžil případy realizace projektů NƠTM v rámci městských oblastí, zejména v nových oblastech a oblastech bez obytných pozemků.
„Maximální limit přidělení pozemků pro domácnosti a jednotlivce v průběhu času je ve skutečnosti 400 metrů čtverečních, zbytek tvoří zemědělská půda na stejném pozemku, takže i když investoři získají převod práv k užívání pozemků v obytných zónách, nemohou tak učinit,“ uvedl ministr přírodních zdrojů a životního prostředí.
Kromě toho je většina realitních projektů realizována na pozemcích, které původně nebyly obytnými pozemky, a podrobné plánování projektu zahrnuje také mnoho různých typů pozemků, jako jsou obytné pozemky, pozemky určené pro dopravu, zelené plochy atd. Proto podle ustanovení bodu b, odstavce 1, článku 127 pozemkového zákona z roku 2024 nelze mnoho projektů v praxi realizovat.
Návrh usnesení byl vypracován s cílem vyřešit potíže s nabídkou realitních projektů v souvislosti s rostoucími cenami nemovitostí, částečně kvůli obtížím s přístupem investorů k pozemkům. „Je nezbytné rozšířit podmínky pro získání převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektů NƠTM, což přispěje k omezení stížností od lidí, zajistí spravedlivý přístup k pozemkům mezi investory a lokalitami a udrží stabilní dodávky NƠTM,“ uvedl ministr Do Duc Duy.
Komerční obytná oblast v 7. okrese Ho Či Minova Města. Foto: HOANG TRIEU
Podle vládního podání se toto usnesení vztahuje na celostátní úrovni na projekty realitních kanceláří ve 4 případech: Získání práv k užívání pozemků; držení práv k užívání pozemků; držení práv k užívání pozemků a získání práv k užívání pozemků; realizace projektů NƠTM na pozemcích zařízení, která musí být přemístěna z důvodu znečištění životního prostředí, zařízení, která musí být přemístěna podle stavebního plánu a územního plánování.
Pokud jde o podmínky pro realizaci nového projektu rozvoje venkova prostřednictvím dohody o nabytí práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků, investor realizující nový projekt rozvoje venkova musí využívat jeden nebo více z následujících typů půdy: zemědělská půda; nezemědělská půda, která není obytnou půdou; obytná půda a další půda na stejném pozemku jako v případě dohody o nabytí práv k užívání pozemků; a musí také splňovat specifická kritéria.
Mělo by být pilotně ověřeno v malém měřítku
V diskusi o této otázce mnoho poslanců Národního shromáždění v zásadě souhlasilo s nutností vydání usnesení o odstranění obtíží a překážek při realizaci investičních projektů a podnikání v nových venkovských oblastech. Poslanec Tran Hoang Ngan (delegace Hošiminha Chorvatska) uznal, že pilotní projekt této politiky bude mít vedlejší účinek na podporu socioekonomického rozvoje země, zejména odstranění obtíží při budování nových venkovských oblastí, vytvoření příznivých podmínek pro uživatele půdy a investory, aby byli proaktivní při realizaci nových venkovských oblastí a projektů rozvoje měst, a přispěli tak k řešení potřeby rezidenčních pozemků a bydlení pro obyvatele.
Existuje však také mnoho obav. Delegát Do Van Yen (delegace Ba Ria - Vung Tau) uvedl, že návrh usnesení týkající se velmi široké škály pozemků pro pilotní projekt není v souladu se zákonem o půdě. Pokud má být pilotní projekt realizován, měl by být proveden v menším měřítku se zaměřením na provincie a města s naléhavými potřebami v oblasti bydlení, a neměl by se rozšiřovat na celostátní úrovni.
Delegát Yen rovněž navrhl, aby vláda posoudila dopad, vyhnula se „zneužívání politik k zabírání zemědělské půdy“ nebo „legalizaci porušování předpisů“, aby mohla přijít s přísnějšími, rozumnějšími a účinnějšími předpisy.
Poslanec Nguyen Thi Thu Ha (delegace Quang Ninh) vyjádřil názor, že je nutné přehodnotit současnou situaci v oblasti NƠTM ve všech lokalitách, a potvrdil, že stále existuje mnoho projektů, prací a NƠTM, které nebyly obsazeny, zůstávají prázdné, nejsou dokončeny a nebyly u nich dokončeny právní postupy. Nabídka a poptávka na trhu s NƠTM stále závisí na každé lokalitě a „ne každá lokalita má poptávku“.
Delegát Ha navrhl, že před schválením návrhu je nutné provést posouzení současné situace v Nové venkovské oblasti, aby se pochopila nabídka a poptávka na trhu v daných lokalitách. Vláda a příslušné agentury musí provést důkladné posouzení a zvážit, zda by pilotní projekt měl zvolit region, vhodnou lokalitu či oblast a zda musí mít konkrétní adresu.
„Pilotní projekt, jak je navržen v návrhu, může vést ke vzniku organizací, jednotlivců a realitních kanceláří, které využívají výhod nákupu a prodeje, následného převodu, shromažďování a slučování pozemků, přičemž pozemky nevyužívají efektivně, a poté dosahují zisku a přeměňují výrobní materiály na vstupy, aby počkali na realizaci projektu Nového rozvoje venkova,“ varovala paní Ha.
Ve zprávě o přezkumu předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh rovněž uvedl, že ve výboru se objevily názory, které se obávají, že povolení dohod o získání práv k užívání pozemků jiných než obytných pozemků za účelem realizace projektů NƠTM by vedlo k cenové horečce zemědělské půdy a dalších typů půdy. To by mohlo způsobit mnoho obtíží lidem a podnikům, stejně jako státu, když bude muset pozemky rekultivovat a kompenzovat.
Předseda hospodářského výboru navrhl, aby vláda přezkoumala a objasnila uplatňování pilotního mechanismu prostřednictvím dohod o získání práva užívat nebo mít právo užívat zemědělskou a nezemědělskou půdu (komerční a servisní), aby se zabránilo zneužívání politiky.
Vyhněte se náhlým konverzím
Místopředseda Výboru pro vědu, technologie a životní prostředí Národního shromáždění Nguyen Phuong Tuan souhlasil s tím, že rezoluce by měla být implementována na celostátní úrovni, aby byla zajištěna spravedlnost mezi lokalitami, předešlo se komplikacím při regulaci kritérií a podmínek a aby se zabránilo vzniku mechanismu „žádosti-udělení“. Navrhl však, aby navrhovatel měl specifická pravidla, která by zabránila situaci, kdy po vstupu předpisů v platnost rozsáhlá přeměna využívání půdy ovlivní nejen sociální zabezpečení, ale i potravinovou bezpečnost.
Prozkoumejte územní plány každé lokality
Poslanec Nguyen Truc Son (delegace Ben Tre) uvedl, že návrh usnesení obsahuje některé body, které se liší od zákona o investicích (novelizovaného), zákona o pozemkech (novelizovaného) a zákona o bydlení (novelizovaného), které nedávno schválilo Národní shromáždění. Při pilotním testování projektu je nutné přezkoumat národní územní plánování, územní plány, zejména místní územní plány. Budou pilotně testovány projekty, které nejsou zahrnuty v plánování obytných pozemků a městských pozemků?
Pan LE HOANG CHAU , předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA):
Podrobná pravidla pro určování investičních oblastí
Agentura HoREA doporučila Lidovému výboru Ho Či Minova Města a příslušným oddělením, aby se vyjádřily k rozhodnutí Lidového výboru Ho Či Minova Města č. 83/2024/QD-DT. Proto je nutné zvážit a změnit ustanovení v bodě 1, článku 2 směrem k podrobnějšímu určení oblastí, kde investoři do nemovitostí a bytových projektů mohou převést práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou na jednotlivce za účelem výstavby vlastních domů v obci, s výjimkou měst v 5 okresech Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio, která nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků za účelem investic do bytové výstavby v souladu s předpisy.
Protože podle článku 6, článku 31 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 mohou investoři do realitních projektů a investiční projekty bytové výstavby převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou k pozemkům, které se nenacházejí v městských částech, okresech, městech zvláštní třídy, třídy I, třídy II a třídy III; nepodléhají dražbě práv k užívání pozemků pro investice do projektů bytové výstavby podle ustanovení pozemkového zákona. Pro zbývající oblasti určí provinční lidový výbor na základě místních podmínek oblasti, ve kterých mohou investoři projektů převádět práva k užívání pozemků s technickou infrastrukturou pro jednotlivce k výstavbě vlastních domů.
Pan NGO DUC SON , generální ředitel akciové společnosti DRH Holdings:
Vytváření příležitostí pro kupce domů
Doposud musely být pro realizaci projektů v rámci NƠTM splněny následující podmínky: soulad s územním plánováním na úrovni okresů; soulad s plánováním výstavby a urbanistickým plánováním; soulad se schválenými místními programy a plány rozvoje bydlení. Praxe ukazuje, že se prolínání a rozpory mezi pozemkovým zákonem a zákonem o bydlení prohlubují, kapitálové a realitní trhy jsou deformované a rizika pro podniky i investory a osoby s rostoucí potřebou bydlení se zvyšují. Vládní návrh na pilotní projekt odblokuje kapitálový trh, pomůže stabilizovat a snížit finanční zátěž podniků při využívání kapitálu, zkrátí dobu a náklady na přípravu investic do projektů, zprůhlední trh a vytvoří příležitosti pro kupující domů k přístupu k nabídce cenově dostupného bydlení. Uvolnění tohoto úzkého hrdla může pomoci „zachránit“ miliony podniků, které čekají mnoho let.
S. Nhung napsal
Zdroj: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
Komentář (0)