Který typ nemovitostí po bytech povede v nadcházejícím období z hlediska cash flow?

Byty stále vedou na trhu

Spolu se stabilitou ekonomického růstu zaznamenával trh s nemovitostmi i ve druhém čtvrtletí roku 2024 pozitivní signály, kdy nová nabídka a objem transakcí prudce vzrostly, a to 3krát, respektive 2,4krát ve srovnání s předchozím čtvrtletím.

Konkrétně výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že v posledním čtvrtletí dosáhla nabídka primárního bydlení přibližně 27 335 produktů, přičemž novými produkty bylo nabízeno přibližně 19 747. Na celém trhu bylo zaznamenáno 14 400 úspěšných transakcí. Objem transakcí prudce vzrostl díky zlepšené kvalitě nabídky a poptávce, přičemž se zaměřil především na bytové projekty. Poptávka na trhu, včetně investiční poptávky, se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila přibližně o 30 % a reálná poptávka se obojí zlepšilo s postupným obnovováním důvěry na trhu.

VARS rovněž uvedla, že byty jsou doposud hlavním segmentem s nejvyšší likviditou na trhu. Z toho více než 70 % nabídky a 75 % objemu transakcí na primárním trhu s nemovitostmi ve druhém čtvrtletí roku 2024 připadá na segment bytů. Nově otevřené bytové projekty, přičemž se jedná o projekty s cenami nad 50 milionů VND/m2, soustředěné v Hanoji , zaznamenaly všechny velmi dobrou míru absorpce, až 90 % po krátké době od oficiálního zahájení prodeje, ačkoli ceny na primárním trhu nadále rostly.

Index cen bytů si nadále udržuje vzestupný trend s nejvyšším tempem růstu v Hanoji. Od poloviny až konce roku 2023 se tempo růstu prodejních cen na trhu s byty v Hanoji začalo zvyšovat a překonávalo růst cen na trhu v Ho Či Minově Městě. Ve druhém čtvrtletí roku 2024 se průměrná prodejní cena primárních bytů v Hanoji blížila 60 milionům VND/m2. Ve srovnání s rokem 2019 zaznamenala prodejní cena primárních bytů v Hanoji nárůst o více než 58 %, což je více než dvojnásobek tempa růstu (27 %) na trhu v Ho Či Minově Městě.

Kromě toho se index cen bytů v Da Nangu také začal opět zvyšovat, přičemž tempo růstu cen ve druhém čtvrtletí roku 2024 překonalo tempo růstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná cena bytů je zde však stále nižší než v obou zvláštních městech.

VARS se domnívá, že ceny bytů v primárním sektoru bude i nadále obtížné snižovat, zejména v době, kdy je nabídka luxusních bytů ohromující. Spolu s tím rostou stavební náklady a zároveň se zvyšují i ​​kvalitní investice do prostor a inženýrských sítí. Investoři v segmentu bytů budou i nadále rozvíjet pozemkové fondy pro komerční bydlení v centru a na předměstí, které budou sloužit investičním potřebám a skutečným bytovým potřebám „bohatých“. Pokud jde o vlastnictví domů, osoby s nízkými a středními příjmy se budou i nadále spoléhat na sociální bydlení. Tento segment však nebude v okruhu menším než 30 km od centrální oblasti příliš dostupný.

Podle této jednotky však v kontextu neplně zotaveného trhu s nemovitostmi, kdy je nabídka stále omezená, bude segment bytů i nadále atraktivní volbou s nízkým rizikem pro investory. Výkyvy předchozího řešení jsou totiž drahou lekcí jak pro nové investory, tak pro „veteránské“ investory, kteří si kladou přísnější požadavky na nákup domů za účelem investice, zejména při využití finanční páky.

Směr peněžního toku se pravděpodobně změní.

Podle VARS se na základě pečlivého zvážení mikrofaktorů peněžní tok postupně „obrátí“ k jiným typům, s faktory, jako je lokalita, rozvojový potenciál a čistý právní status.

Lokalita je nejdůležitějším faktorem investic do nemovitostí, který určuje hodnotu a potenciální nárůst ceny produktu. Jedná se o produkty nacházející se v centru města, v lokalitách s dobrým ekonomickým růstem, rozvojem spojeným s průmyslem, obchodem a službami; s pohodlnou dopravní dostupností, v blízkosti vybavenosti, jako jsou školy, nemocnice, nákupní centra a zábavní zóny.

Kromě toho nemovitosti v oblastech s efektivním rozvojem a plánováním, atraktivní politikou přilákání investic a odvážnou nabídkou synchronní dopravy budou mít jasný potenciál pro růst cen. Je však nutné pečlivě prostudovat plán rozvoje dané oblasti do budoucna.

Důležitými faktory jsou také realitní produkty s červenými/růžovými knihami nebo certifikáty o právu k užívání pozemků. Nebo je produkt vyvíjen renomovanými investory, má synchronní a moderní infrastrukturu a systém inženýrských sítí, nebo produkty s ekosystémem prvotřídních služeb zaměřeným na elitní rezidenční komunity.

Předpokládá se, že investiční peněžní tok do nemovitostí bude mít potenciál změnit směr.

VARS se domnívá, že trh s nemovitostmi bude jistě potřebovat čas, aby plně „vstřebal“ obsah nových zákonů. Současně s tím potřebují realitní projekty čas na vyřešení překážek, protože zákon vstoupil v platnost o 5 měsíců dříve než předchozí rozhodnutí, a na dokončení postupů, jejich zahájení a opětovné zavedení před uvedením nové nabídky na trh. Proto se kromě segmentu bytů v krátkodobém horizontu peněžní tok postupně přesune k produktům, které jsou „připraveny“ k obchodování a disponují vynikajícími faktory.

Zaprvé lze zmínit nízkopodlažní produkty renomovaných investorů, s podmínkami předání nebo již předané, se silnou stránkou sekundárního trhu. Dále nelze opomenout typ pozemku - „krále investičních kanálů“ s atraktivními zisky. Pozemky, které byly rozděleny na parcely, v rozvinutých oblastech spojených s průmyslem, obchodem a službami, s kompletní infrastrukturou a s nepříliš vysokými cenami, budou i nadále investory vyhledávány.

Nejatraktivnější typ pozemků se draží v městských a obytných oblastech, protože tento typ je čistý, není předmětem sporů, soudních sporů, není zastavěn a není určen k pronájmu, zejména s červenými knihami a dostupnou infrastrukturou. Investoři si na těchto pozemcích mohou snadno postavit domy k pronájmu a vydělávat tak měsíční peněžní tok.

Ve skutečnosti se v poslední době v městských oblastech a nových rezidenčních oblastech více než ve stejném období zavádí pořádání pozemkových dražeb. Dražba pozemků v některých ohledech prudce vzrostla, počet žádostí prudce vzrostl a úspěšné ceny byly o 20 % až 10krát vyšší než vyvolávací cena.

V nadcházející době se peníze jistě budou i nadále „hrnout“ do aukčních pozemků, když způsoby pořádání mnoha aukcí přinesou příjmy do rozpočtu.

„Správné investování nejen pomáhá investorům udržet si aktiva, generovat zisky a vytvářet přidanou hodnotu pro společnost, ale také pomáhá dlouhodobě zdravějšímu a efektivnějšímu rozvoji trhu s nemovitostmi, namísto pozemkových produktů a mnoha druhů cen,“ komentoval VARS.

Zdroj: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html