অ্যাপার্টমেন্টের পরে, আগামী সময়ে কোন ধরণের রিয়েল এস্টেট নগদ প্রবাহের নেতৃত্ব দেবে?

কনডোমিনিয়ামগুলি এখনও বাজারে নেতৃত্ব দিচ্ছে

অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির স্থিতিশীলতার পাশাপাশি, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজার ইতিবাচক সংকেত রেকর্ড করতে থাকে, নতুন সরবরাহ এবং লেনদেনের পরিমাণ আগের প্রান্তিকের তুলনায় যথাক্রমে ৩ গুণ এবং ২.৪ গুণ বৃদ্ধি পায়।

বিশেষ করে, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্য থেকে দেখা যায় যে গত প্রান্তিকে, প্রাথমিক আবাসন সরবরাহ প্রায় ২৭,৩৩৫টি পণ্যে পৌঁছেছে, যার মধ্যে প্রায় ১৯,৭৪৭টি নতুন পণ্য সরবরাহ করা হয়েছে। সমগ্র বাজারে, ১৪,৪০০টি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে। সরবরাহের মান এবং চাহিদা উন্নত হওয়ার কারণে লেনদেনের পরিমাণ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা মূলত অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলিকে কেন্দ্র করে। বিনিয়োগের চাহিদা সহ বাজারের চাহিদা, আগের প্রান্তিকের তুলনায় প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং বাজারে আস্থা ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধারের সাথে সাথে প্রকৃত চাহিদা উভয়ই উন্নত হয়েছে।

VARS আরও জানিয়েছে যে, এখনও পর্যন্ত, অ্যাপার্টমেন্টগুলি বাজারের তরলতার প্রধান অংশ। যার মধ্যে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে প্রাথমিক রিয়েল এস্টেট বাজারের সরবরাহের ৭০% এরও বেশি এবং লেনদেনের পরিমাণের ৭৫% অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ দ্বারা অবদান রাখে। হ্যানয়ে কেন্দ্রীভূত নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি, যার মধ্যে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার উপরে মূল্যের প্রকল্পগুলি রয়েছে, সবগুলিই খুব ভাল শোষণ হার রেকর্ড করেছে, বিক্রয়ের জন্য আনুষ্ঠানিকভাবে খোলার অল্প সময়ের পরে ৯০% পর্যন্ত, যদিও প্রাথমিক দাম বৃদ্ধি অব্যাহত ছিল।

হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচক ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে, যেখানে হ্যানয়ে সর্বোচ্চ বৃদ্ধির হার রয়েছে। ২০২৩ সালের মাঝামাঝি থেকে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট বাজারের বিক্রয়মূল্যের বৃদ্ধির হার বৃদ্ধি পেতে শুরু করেছে এবং হো চি মিন সিটি বাজারের মূল্য বৃদ্ধিকে ছাড়িয়ে গেছে। ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয়মূল্য ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কাছাকাছি। ২০১৯ সালের তুলনায়, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য ৫৮% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা হো চি মিন সিটি বাজারের বৃদ্ধির হারের (২৭%) দ্বিগুণেরও বেশি।

এছাড়াও, দা নাং- এ অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য সূচকও আবার বাড়তে শুরু করেছে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে মূল্য বৃদ্ধির হার হো চি মিন সিটিকে ছাড়িয়ে গেছে। তবে, এখানে অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য এখনও দুটি বিশেষ শহরের তুলনায় কম।

VARS বিশ্বাস করে যে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানো এখনও কঠিন হবে, বিশেষ করে যখন উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ অপ্রতিরোধ্য হবে। এর পাশাপাশি, নির্মাণ খরচও বাড়ছে এবং স্থান এবং ইউটিলিটিগুলিতে ক্রমবর্ধমান উচ্চমানের বিনিয়োগও বাড়ছে। কেন্দ্র এবং শহরতলিতে বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নের জন্য ভূমি তহবিল অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগের বিনিয়োগকারীদের দ্বারা বিকাশ করা অব্যাহত থাকবে, যা "ধনীদের" বিনিয়োগের চাহিদা এবং প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করবে। বাড়ির মালিকানার ক্ষেত্রে, নিম্ন এবং মধ্যম আয়ের ব্যক্তিরা সামাজিক আবাসনের উপর নির্ভর করতে থাকবে। তবে এই অংশটি কেন্দ্রীয় এলাকা থেকে 30 কিলোমিটারের কম ব্যাসার্ধের মধ্যে খুব বেশি পাওয়া যাবে না।

তবে, এই ইউনিটের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্পূর্ণরূপে পুনরুদ্ধার না হওয়ার প্রেক্ষাপটে, সরবরাহ এখনও দুষ্প্রাপ্য, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি আকর্ষণীয়, কম ঝুঁকিপূর্ণ পছন্দ হিসাবে থাকবে। কারণ পূর্ববর্তী সমাধানের ওঠানামা নতুন বিনিয়োগকারীদের জন্য ব্যয়বহুল শিক্ষা, সেইসাথে "প্রবীণ" বিনিয়োগকারীদের জন্য যারা বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে কঠোর প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করে, বিশেষ করে যখন আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করা হয়।

নগদ প্রবাহের দিক পরিবর্তন হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

VARS-এর মতে, ক্ষুদ্র কারণগুলির যত্ন সহকারে বিবেচনার ভিত্তিতে, নগদ প্রবাহ ধীরে ধীরে অন্যান্য ধরণের দিকে "পরিবর্তিত" হবে, যার মধ্যে অবস্থান, উন্নয়ন সম্ভাবনা এবং পরিষ্কার আইনি অবস্থা অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে অবস্থান সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, যা পণ্যের মূল্য এবং সম্ভাব্য মূল্য বৃদ্ধি নির্ধারণ করে। এগুলি কেন্দ্রে অবস্থিত পণ্য, ভালো অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, শিল্প, বাণিজ্য এবং পরিষেবার সাথে সম্পর্কিত উন্নয়ন সহ এলাকায়; একটি সুবিধাজনক পরিবহন ব্যবস্থা রয়েছে, স্কুল, হাসপাতাল, শপিং সেন্টার এবং বিনোদন এলাকার মতো সুযোগ-সুবিধার কাছাকাছি।

এছাড়াও, কার্যকর উন্নয়ন ও পরিকল্পনা, আকর্ষণীয় বিনিয়োগ আকর্ষণ নীতি এবং সাহসীভাবে সমলয় ট্র্যাফিক প্রদানের ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির স্পষ্ট সম্ভাবনা থাকবে। তবে, ভবিষ্যতে সেই এলাকার উন্নয়ন পরিকল্পনা সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

পরিশেষে, লাল বই/গোলাপী বই সহ রিয়েল এস্টেট পণ্য বা বৈধ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেটও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। অথবা পণ্যটি স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের দ্বারা তৈরি করা হয়েছে, একটি সমলয় এবং আধুনিক অবকাঠামো এবং ইউটিলিটি সিস্টেম রয়েছে, অথবা উচ্চ-মানের পরিষেবা বাস্তুতন্ত্র সহ পণ্য, যা অভিজাত আবাসিক সম্প্রদায়ের লক্ষ্যে।

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের নগদ প্রবাহের দিক পরিবর্তনের সম্ভাবনা রয়েছে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে।

VARS বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের নতুন আইনের বিষয়বস্তু সম্পূর্ণরূপে "শোষণ" করার জন্য অবশ্যই সময়ের প্রয়োজন হবে। এর পাশাপাশি, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির বাধাগুলি সমাধানের জন্য সময় প্রয়োজন কারণ আইনটি পূর্ববর্তী সিদ্ধান্তের 5 মাস আগে কার্যকর হয়েছিল এবং বাজারে নতুন সরবরাহ আনার আগে প্রক্রিয়াগুলি সম্পন্ন, শুরু এবং পুনরায় বাস্তবায়ন করতে হবে। অতএব, অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগ ছাড়াও, স্বল্পমেয়াদে, নগদ প্রবাহ ধীরে ধীরে এমন পণ্যগুলিতে স্থানান্তরিত হবে যা ব্যবসার জন্য "প্রস্তুত" এবং অসামান্য কারণ রয়েছে।

প্রথমত, আমরা স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের নিম্ন-উত্থান পণ্যের কথা উল্লেখ করতে পারি, যাদের হস্তান্তরের শর্ত রয়েছে বা হস্তান্তর করা হয়েছে, এবং সেকেন্ডারি মার্কেটে শক্তিশালী। এরপর, আমরা জমির ধরণ উল্লেখ করতে ব্যর্থ হতে পারি না - আকর্ষণীয় লাভ সহ "বিনিয়োগ চ্যানেলের রাজা"। শিল্প, বাণিজ্য এবং পরিষেবার সাথে যুক্ত উন্নত এলাকায়, সম্পূর্ণ অবকাঠামো সহ, এবং খুব বেশি দাম নয় এমন জমির প্লট বিনিয়োগকারীদের দ্বারা অন্বেষণ করা অব্যাহত থাকবে।

শহরাঞ্চল এবং আবাসিক এলাকায় সবচেয়ে আকর্ষণীয় জমি নিলামে বিক্রি করা হয় কারণ এই ধরণের জমি পরিষ্কার, বিরোধ, মামলা-মোকদ্দমায় জড়িত নয়, দখলকৃত নয় এবং ভাড়ার জন্য নয়, বিশেষ করে লাল বই এবং উপলব্ধ অবকাঠামোর কারণে। বিনিয়োগকারীরা সহজেই ভাড়ার জন্য এই জমির প্লটে বাড়ি তৈরি করতে পারেন, যা মাসিক নগদ অর্থ উপার্জন করে।

প্রকৃতপক্ষে, সম্প্রতি, শহরাঞ্চল এবং নতুন আবাসিক এলাকায় জমি নিলামের আয়োজন একই সময়ের তুলনায় স্থানীয়ভাবে বেশি করা হয়েছে। কিছু ক্ষেত্রে জমি নিলাম কার্যক্রম তুঙ্গে রয়েছে এবং আবেদনের সংখ্যা আকাশচুম্বী হয়েছে, যার সফল মূল্য শুরুর মূল্যের চেয়ে ২০% থেকে ১০ গুণ বেশি।

আগামী সময়ে, যখন অনেক নিলাম আয়োজনের পদ্ধতি বাজেট রাজস্ব আনবে, তখন নিলামের জমিতে অবশ্যই অর্থ "ঢেলে" যেতে থাকবে।

"সঠিক বিনিয়োগ কেবল বিনিয়োগকারীদের সম্পদ ধরে রাখতে, মুনাফা তৈরি করতে এবং সমাজের জন্য অতিরিক্ত মূল্য তৈরি করতে সাহায্য করে না, বরং জমির পণ্য এবং বিভিন্ন ধরণের দামের পরিবর্তে দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও স্বাস্থ্যকর এবং কার্যকরভাবে বিকাশে সহায়তা করে," VARS মন্তব্য করেছে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html