বন্ড মেয়াদপূর্তির চাপ সত্ত্বেও রিয়েল এস্টেটের দাম 'সর্বোচ্চ'

টিপিও - ১৭,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর রিয়েল এস্টেট বন্ড আগস্ট মাসে পরিপক্ক হবে। তবে, ঋণ পরিশোধের জন্য নগদ প্রবাহে অসুবিধার সম্মুখীন হওয়া সত্ত্বেও, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এখনও বাড়ির দাম কমাতে অস্বীকৃতি জানায়।

Báo Tiền Phong•13/08/2025

বন্ডের মেয়াদ শেষ হওয়ার সর্বোচ্চ সময়কাল

আর্থিক তথ্য এবং বিশ্লেষণ প্রদানকারী FiinGroup-এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, এই বছরের দ্বিতীয়ার্ধে ১০০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি মূল্যের রিয়েল এস্টেট কর্পোরেট বন্ড পরিশোধের জন্য বকেয়া রয়েছে। এই পরিসংখ্যানটি অর্থপ্রদানের নগদ প্রবাহের উপর বিদ্যমান চাপকে দেখায়। এই আগস্টে, রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির দ্বারা পরিশোধের জন্য জারি করা বন্ডের পরিমাণ প্রায় ১৭,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে।

VNDirect Securities Company-এর পরিসংখ্যান থেকে জানা যায় যে, এই বছরের তৃতীয় প্রান্তিকে, পরিপক্ক কর্পোরেট বন্ডের মোট মূল্য ৬৭,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং ধরা হয়েছে, যা বছরের সর্বোচ্চ স্তর। উল্লেখযোগ্যভাবে, রিয়েল এস্টেট গ্রুপের ৫৭%-এরও বেশি, যা প্রায় ৩৮,২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর সমতুল্য, মূলত ২০২৩ সাল থেকে বর্ধিত বন্ড।

বন্ড পরিশোধের চাপ থাকা সত্ত্বেও, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্যবসা এখনও "দাম ধরে রাখার" কৌশল বজায় রাখে, নগদ প্রবাহ পুনরুদ্ধারের জন্য মূল্য হ্রাস গ্রহণ করে না।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মতে, মূলধন ব্যয় এবং বন্ডহোল্ডারদের আর্থিক বাধ্যবাধকতার চাপের কারণে দাম কমানো সম্ভব হচ্ছে না। বর্তমানে রিয়েল এস্টেট বন্ড লটের সাধারণ সুদের হার ১০-১২%/বছর, যা ব্যাংক ঋণের সুদের হারের চেয়ে অনেক বেশি। যদি সম্পদ দ্রুত কম দামে বিক্রি করা হয়, তাহলে প্রাপ্ত অর্থ বন্ডের মূলধন এবং সুদ পরিশোধের জন্য যথেষ্ট হবে না এবং বন্ডহোল্ডারদের প্রতিশ্রুতির শর্তাবলী লঙ্ঘন করতে পারে। অতএব, বছরের শুরু থেকে সমস্ত বিভাগে রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

দ্বিতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদন অনুসারে , বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি একটি ব্যতিক্রম, যা "রাজত্ব" অব্যাহত রেখেছে এবং প্রায় এক দশকের মধ্যে সর্বোচ্চ মূল্য স্তর স্থাপন করেছে।

হ্যানয়ে , দ্বিতীয় প্রান্তিকে গড় বিক্রয় মূল্য ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৫.৬% বেশি এবং গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৩৩% বেশি। জরিপ অনুসারে, হ্যানয়ে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের দাম প্রায় ৫-৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, কিছু উচ্চমানের প্রকল্পের "আতঙ্কজনক" বিক্রয় মূল্য রেকর্ড করা হয়েছে যেমন নোবেল ক্রিস্টাল প্রকল্পের ১৬০-২৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায়, দ্য ম্যাট্রিক্স ওয়ান ১২০-১৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায়।

এই আগস্টে, পরিপক্ক রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলির দ্বারা জারি করা বন্ডের পরিমাণ প্রায় ১৭,৫০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে। চিত্রের ছবি: ভিওভি।

হো চি মিন সিটিতে, গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৮৯ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় খুব বেশি ওঠানামা করেনি তবে গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৩৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। যদিও সাধারণত স্থিতিশীল, কিছু বিলাসবহুল সেগমেন্ট এখনও স্থানীয় বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে এবং নতুন মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে, প্রধানত মেট্রো লাইন, বেল্টওয়ে, ক্যাট লাই টানেল এবং থু থিয়েম, থাও দিয়েন, আন ফু, থান মাই লোইতে অনেক গুরুত্বপূর্ণ রুটের সম্প্রসারণের মতো অসামান্য অবকাঠামোগত সুবিধার জন্য ধন্যবাদ।

প্রকল্পের ভিলা এবং টাউনহাউস সেগমেন্টও আগের ত্রৈমাসিকের তুলনায় সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে হো চি মিন সিটি এবং খান হোয়াতে ।

বন্ড ডিফল্ট হওয়ার সম্ভাবনা কম

এসএসআই সিকিউরিটিজ কর্পোরেশনের বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়ন করেছেন যে টিকে থাকার জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম বজায় রাখার কৌশলটি কেবল অল্প সময়ের জন্য স্থায়ী হবে। যদি বাজারের আস্থা হ্রাস পেতে থাকে, তাহলে "শ্বাস আটকে রাখা" অবস্থা আর সমাধান হবে না বরং একটি ব্যাপক তরলতার ঝুঁকিতে পরিণত হবে। অতএব, পরিপক্কতার চাপ কমাতে এবং বাজারের তরলতা পুনরুদ্ধারের জন্য শক্তিশালী এবং সমলয় সমাধান এবং নীতি প্রয়োজন।

বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে, অদূর ভবিষ্যতে, বাধ্যতামূলক তথ্য প্রকাশ, পর্যায়ক্রমিক নিরীক্ষা এবং স্বাধীন ক্রেডিট রেটিং শক্তিশালী করার লক্ষ্যে পৃথক বন্ড ইস্যু করার প্রক্রিয়া উন্নত করা প্রয়োজন; ঋণ পুনর্গঠনের জন্য আইনি কাঠামো সম্প্রসারণ করা প্রয়োজন, যেমন বন্ডকে শেয়ারে রূপান্তর করা, অথবা পূর্ণ আইনি মর্যাদা এবং স্পষ্ট অগ্রগতি সহ প্রকল্পগুলির জন্য শর্তসাপেক্ষ সম্প্রসারণ।

টিকে থাকার জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম কম রাখার কৌশলটি কেবল অল্প সময়ের জন্য স্থায়ী হয়। চিত্রণমূলক ছবি।

দীর্ঘমেয়াদে, রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য ঋণ নির্বাচনীভাবে নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন, সামাজিক আবাসন এবং ভাড়া আবাসনকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত এবং অনুমানমূলক প্রকল্পগুলিতে মূলধন প্রবাহ সীমিত করা উচিত। রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে, যতক্ষণ পর্যন্ত ব্যবসাগুলি তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারে, ততক্ষণ পর্যন্ত বন্ডের মেয়াদপূর্তি আর উদ্বেগের বিষয় থাকবে না।

BIDV-এর প্রধান অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুক মন্তব্য করেছেন যে এই বছর বন্ডের উপর চাপ উদ্বেগজনক নয়। রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আরও ইতিবাচক হয়ে ওঠার কারণে খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা কম। অনেক ব্যবসাকে তাদের পণ্য বিক্রি করার জন্য কেবল প্রায় ১০% পণ্য ছাড় নির্ধারণ করতে হয়, আগের সময়ের মতো ৪০-৫০% এর পরিবর্তে।

বিশ্লেষকদের মতে, এই বছর রিয়েল এস্টেট শিল্পের প্রবৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে। পুরো দেশ প্রশাসনিক ইউনিটগুলির পুনর্বিন্যাস সম্পন্ন করেছে এবং রাজনৈতিক পরিবেশ স্থিতিশীল করেছে। নিম্ন সুদের হারের পরিবেশ এবং প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কারের ফলে রিয়েল এস্টেট শিল্প উপকৃত হচ্ছে। রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত তিনটি আইন, ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিংয়ের প্রস্তাব, জনসাধারণের বিনিয়োগ বৃদ্ধির প্রচেষ্টা এবং প্রশাসনিক পদ্ধতি হ্রাস...

রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য আইনি বাধা অপসারণের জন্য সরকারের সাম্প্রতিক প্রচেষ্টা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য প্রকল্প বাস্তবায়ন পুনরুদ্ধার এবং নগদ প্রবাহ উন্নত করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে, যার ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি শীঘ্রই বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা এবং বন্ডধারীদের ঋণ পরিশোধের জন্য আর্থিক পরিকল্পনা তৈরি করা সহজ হবে।