হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি: কারণ এবং ভবিষ্যতের পূর্বাভাস

চাহিদা ও সরবরাহের মধ্যে ভারসাম্যহীনতাই দ্বিতীয় স্তরের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির কারণ।

যদিও হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারে সম্প্রতি অনেক নতুন অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প চালু হয়েছে, তবুও শহরের কেন্দ্রস্থল এবং শহরতলিতে অনেক সেকেন্ডারি প্রকল্পের (এক বা একাধিকবার মালিকানা হস্তান্তর করা অ্যাপার্টমেন্ট) বিক্রয়মূল্য এখনও তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, এমনকি পুরানো রেকর্ডকেও ছাড়িয়ে গেছে।

মাথা ঘোরা বৃদ্ধি

লাও ডং নিউজপেপারের একজন প্রতিবেদকের জরিপে দেখা গেছে যে হো চি মিন সিটির মাই থান তাই ওয়ার্ডের ভিনহোমস সেন্ট্রাল পার্কে, ৮০ বর্গমিটার আয়তনের একটি ২ শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম বর্তমানে ৮-৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/অ্যাপার্টমেন্ট (এক বছর আগের তুলনায় ৮০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং থেকে ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বৃদ্ধি পেয়েছে)। শুধুমাত্র ল্যান্ডমার্ক এলাকায় ৯০ বর্গমিটার আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১২ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ পৌঁছেছে, যা ২০২৪ সালের তুলনায় প্রায় ১৫% বেশি।

পিঙ্ক বুক প্রক্রিয়ায় বাধা অপসারণের খবরের পর সাম্প্রতিক মাসগুলিতে দ্য সান অ্যাভিনিউ প্রকল্পের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

পুরাতন জেলা ৭-এ, কোওক কুওং গিয়া লাই -এর প্রকল্পটি বছরের শুরুতে ৫৪-৫৫ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটার (প্রায় ৩.৬-৩.৭ বিলিয়ন ভিএনডি/২ শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট, আয়তন ৭৩ বর্গমিটার) বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছিল। তবে, বাজার মূল্য এখন ৬৪ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটারের বেশি হয়ে গেছে, যা ৪.৩ বিলিয়ন ভিএনডি/অ্যাপার্টমেন্টের সমতুল্য (ভ্যাট বাদে)। যদি কর অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে দাম ৪.৮ বিলিয়ন ভিএনডি পর্যন্ত হতে পারে। কিছু অ্যাপার্টমেন্ট প্রায় ৬০-৬২ মিলিয়ন ভিএনডি/বর্গমিটারে লেনদেন হয়।

বেন ভ্যান ডন এলাকা (পুরাতন জেলা ৪) এই প্রবণতার বাইরে নয়। নোভাল্যান্ডের বিনিয়োগকৃত ট্রেসর প্রকল্পে ১ শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের (৫০ বর্গমিটার) দাম ছিল এই বছরের শুরুতে ৩.২-৩.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা এখন ৪-৪.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। ২ শয়নকক্ষের একটি অ্যাপার্টমেন্ট (৫৮ বর্গমিটার) ৫.৪-৫.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া হচ্ছে, যা গত বছরের তুলনায় প্রায় ৩০% বেশি। এদিকে, নোভাল্যান্ডের বিনিয়োগকৃত আইকন ৫৬ প্রকল্পের দাম গোলাপি বলে মনে হচ্ছে, তাই দাম বেশি: ৫০ বর্গমিটারের ১ শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৫.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা গত বছরের তুলনায় ২২% বেশি।

সান অ্যাভিনিউ (বিন ট্রুং ওয়ার্ড) সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। এখানকার বাসিন্দা মিঃ ফাম মিন নগুয়েন বলেছেন যে গত বছর কেউ ২ শয়নকক্ষের (৬৭ বর্গমিটার) একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য ৪.৩-৪.৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং অফার করেছিল কিন্তু তিনি বিক্রি করেননি। বর্তমানে, দাম বেড়ে ৬.৫-৬.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং (প্রায় ৮২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার), মাত্র এক বছরে ৫০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। মিঃ নগুয়েনের মতে, এর মূল কারণ হল প্রকল্পটি গোলাপী বই ইস্যু করার কাজ সম্পন্ন করতে চলেছে এমন তথ্য।

কম দামে শুরু হওয়া কিন্তু সবেমাত্র আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়া কিছু প্রকল্পের দামও উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যেমন: সাইগন গেটওয়ে (ভো নগুয়েন গিয়াপ স্ট্রিট, ট্যাং নহন ফু ওয়ার্ড) গত বছরের ৩০-৩৫ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার থেকে এখন ৩৮-৪২ মিলিয়ন ভিয়ানডে; টিডিএইচ রিভারভিউ (ট্যাম বিন ওয়ার্ড)ও ৩০ থেকে ৩৫-৩৬ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটারে বৃদ্ধি পেয়েছে; ক্যাপেলা প্রকল্প (লুওং দিন কুয়া স্ট্রিট, আন খান ওয়ার্ড) গত বছরের তুলনায় ২২% মূল্য বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে, ৮৭ বর্গমিটার এলাকা বিশিষ্ট ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ৬ বিলিয়ন ভিয়ানডে।

একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির ব্রোকার মিঃ ফান কোওক ডান বলেন যে হো চি মিন সিটির পূর্বে অন্যান্য এলাকার তুলনায় সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম সম্প্রতি দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে কারণ নতুন চালু হওয়া বেশিরভাগ প্রকল্পের দাম খুব বেশি। উদাহরণস্বরূপ, দ্য সান অ্যাভিনিউয়ের ঠিক পাশে, ডাট শান-এর প্রাইভ প্রকল্পটি ১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে বিক্রি হয় অথবা খুব দূরে নয় এমন ইটন পার্কেরও একই দাম রয়েছে, যেখানে গ্লোবাল সিটি এখন ১৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে। এটি বাজারের মনোভাবকে হ্রাস করেছে, সেকেন্ডারি দামগুলিকে তীব্রভাবে বাড়িয়েছে।

এটা ব্যাখ্যা করা কঠিন নয়।

ওয়াওহোম রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালক মিঃ তা ট্রুং কিয়েন বলেন, এটা বোধগম্য যে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প হস্তান্তর করা হয়েছে এবং আইনি সমস্যায় দাম বৃদ্ধি পেয়েছে। দ্য সান অ্যাভিনিউয়ের ক্ষেত্রে, সাম্প্রতিক তীব্র বৃদ্ধি কেবল আইনি কারণ থেকেই নয়, আশেপাশের প্রকল্পগুলির প্রভাব থেকেও এসেছে।

মিঃ কিয়েনের মতে, গত বছরে অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের অনেক প্রতিবেশী প্রকল্প ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দামে বিক্রি হয়েছে। "এই বিশাল মূল্যের ব্যবধানের ফলে হস্তান্তরিত প্রকল্পগুলিতে বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়ই নতুন স্তরের দিকে এগিয়ে যাওয়ার জন্য দাম "টান" করে। এছাড়াও, এই এলাকার ট্র্যাফিক অবকাঠামো হো চি মিন সিটির পূর্ব এবং বা রিয়া - ভুং তাউ (পুরাতন) এর দিকে ট্র্যাফিক অক্ষের সাথে ভালভাবে সংযুক্ত, যা প্রশাসনিক ইউনিটগুলি পুনর্বিন্যাসের পরে সুবিধাজনক ভ্রমণ এবং কাজের জন্য বাড়ি ক্রেতাদের চাহিদা পূরণ করে" - মিঃ কিয়েন ব্যাখ্যা করেছেন।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বিশ্লেষণ করেছেন যে, সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধির মূল কারণ, বিশেষ করে যেসব প্রকল্পে আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়েছে, সেগুলোর সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা। বহু বছর ধরে, নতুন অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ক্রমাগত হ্রাস পেয়েছে এবং মাঝারি এবং সাশ্রয়ী মূল্যের প্রকল্পের সংখ্যা বাজার থেকে প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে। ইতিমধ্যে, মানুষের আবাসনের চাহিদা বেশি রয়েছে, বিশেষ করে হো চি মিন সিটিতে।

একই সাথে, আইনি সমস্যার কারণে আটকে থাকা বেশ কয়েকটি প্রকল্পের অনুমোদন দেওয়া হয়েছে, যার ফলে বিনিয়োগকারীরা হস্তান্তর প্রক্রিয়া দ্রুততর করতে পেরেছেন। এটি আস্থা তৈরি করেছে এবং চাহিদাকে উৎসাহিত করেছে। পূর্বে আটকে থাকা প্রকল্পগুলির জন্য গোলাপী বই জারি করার ফলে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে যে অ্যাপার্টমেন্টগুলি বহু বছর ধরে হস্তান্তর করা হয়েছে কিন্তু ভালো অবস্থানে রয়েছে।

আইনি কারণগুলির পাশাপাশি, মেট্রো লাইন ১, সম্প্রসারিত প্রধান রাস্তা, অথবা নতুন খোলা বাণিজ্যিক কেন্দ্রের মতো গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো প্রকল্পগুলি নগদ প্রবাহ আকর্ষণের জন্য "চুম্বক" হিসেবে কাজ করে। "যে কোনও এলাকা অবকাঠামো থেকে উপকৃত হয় সেখানে দাম স্পষ্টভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, ফাম ভ্যান ডং স্ট্রিট বরাবর অথবা থু ডাক সিটির (পুরাতন) কিছু ওয়ার্ডে, ট্র্যাফিক উন্নত হওয়ার পরে অ্যাপার্টমেন্টের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।"

এই প্রেক্ষাপট, এবং অনেক নতুন প্রকল্পের প্রাথমিক মূল্য ইতিমধ্যেই অনেক বেশি থাকার কারণে, অনেক ক্রেতা সেকেন্ডারি মার্কেটের দিকে ঝুঁকছেন, যেখানে তারা সুবিধাজনক অবস্থান, স্পষ্ট আইনি অবস্থা এবং নতুন চালু হওয়া প্রকল্পের তুলনায় "আরও সাশ্রয়ী" দাম সহ অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজে পেতে পারেন। এই চাহিদার চাপ পুরানো অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়ে চলেছে, যা বাজার জুড়ে একটি নতুন মূল্য স্তর তৈরি করছে।

অনুসন্ধানের চাহিদা ৭০% বৃদ্ধি পেয়েছে

Batdongsan.com.vn এর তথ্য অনুসারে, ২০২৫ সালের মাঝামাঝি সময়ে, হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা আবার বৃদ্ধি পেয়েছে, অনুসন্ধানের সংখ্যা ৭০% বৃদ্ধি পেয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, দ্বিতীয় প্রান্তিকে, অনেক প্রকল্প নতুন পণ্য চালু করতে থাকে, তবে তাদের বেশিরভাগই উচ্চ-স্তরের বিভাগে ছিল, যার দাম ৮০-১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/মিটার বা তার বেশি, যেমন দ্য গ্লোবাল সিটি, সেলাডন সিটি, সিটিগ্র্যান্ড, আল্টা হাইট... নতুন প্রকল্পগুলিতে প্রাথমিক মূল্য স্তর ৪%-৬% এবং পুরানো প্রকল্পগুলিতে ২%-৪% বৃদ্ধি পেতে থাকে।

সূত্র: https://nld.com.vn/gia-chung-cu-thu-cap-leo-thang-196250811200521105.htm