لماذا لا يكون تداول العقارات عبر الأرضية إلزاميا؟

[إعلان 1]

خيار أقل خطورة للعملاء

استمراراً للجلسة السادسة، ناقش مجلس الأمة في قاعة المجلس صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول عدداً من المواد مع اختلاف الآراء حول مشروع قانون تنظيم مهنة العقار (المعدل).

وفي معرض تقديمه للتقرير بشأن شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، قال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه:

وفيما يتعلق بمبادئ أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية، اتفقت بعض الآراء على ضرورة وضع ضوابط للودائع، ومواعيد استلامها، ومقدارها في مشروع القانون.

اقترحت بعض الآراء إضافة شرط إيداع لضمان توقيع العقود قبل موعد بدء تشغيل أعمال الإسكان والبناء. بينما اتفقت آراء أخرى على قبول الإيداعات فقط في حال "استعداد أعمال الإسكان والبناء للبدء" و"إتمام المعاملة وفقًا للأنظمة".

العقارات - لماذا ليس من الضروري تداول العقارات من خلال القاعة؟ — رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه.

وبناء على آراء الحكومة ونواب مجلس الأمة في الدورة الخامسة ووفود مجلس الأمة ووكالات مجلس الأمة واللجنة الدائمة لمجلس الأمة اقترحت خيارين:

الخيار 1: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل وأعمال البناء قد استوفت جميع شروط الدخول في النشاط التجاري وأجرت المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

هذا الخيار أقل خطورة على العميل، الطرف الأضعف في صفقة العقار. ولأن الدفعة الأولى تُدفع فقط بعد أن يصبح العقار مؤهلاً للتداول، وبعد أن يوقع الطرفان العقد رسميًا، يحدّ ذلك من نشوء النزاعات.

إن الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن المستثمر لا يملك الفرصة للحصول على الودائع اللازمة لضمان توقيع العقود مع العملاء المحتملين؛

إن استلام العربون من العملاء الذين وقّعوا عقود شراء أو إيجار أو أعمال بناء مستقبلية ليس عربونًا لضمان توقيع العقد، بل هو عربون لضمان تنفيذه، وفقًا لأحكام المادة 328 من القانون المدني. ولم يعد للعربون معنى كبير، إذ يتضمن العقد أحكامًا تتعلق بتحصيل قيمة العقد وفقًا لشروط التقدم والجزاءات في حال عدم تنفيذ الطرفين لالتزاماتهما على الوجه الصحيح.

تم اختيار هذا الخيار من قبل الحكومة و15/40 آراء وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

الخيار 2: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقًا للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.

يجب أن ينص عقد الإيداع بوضوح على سعر البيع، وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء. ويُحدد الحد الأقصى للإيداع وفقًا للوائح الحكومية، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع، أو الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل أو أعمال البناء، بما يتوافق مع ظروف التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة ولكل نوع من العقارات.

يساعد هذا الخيار المستثمرين على توقيع عقد إيداع لضمان تنفيذ الاتفاقية مع العملاء المحتملين قبل أن يصبح العقار مؤهلاً لدخول العمل.

تكمن مشكلة هذه الخطة في أن المشروع لم يبدأ تنفيذه بعد، مما يُحمّل العميل المسؤولية. في حال قام المستثمر بتنفيذ خطوات التصميم الفني، وتصميم رسومات البناء، والتقدم بطلب للحصول على تصريح بناء، وتجاوز مدة البناء المحددة، فسيؤثر ذلك على حقوق العميل وقد يُسبب نزاعات. تطلب اللجنة الدائمة للمجلس الوطني من الحكومة استكمال محتوى تقييم الأثر للخطة.

تم اختيار هذا الخيار بناء على آراء 20/40 من وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

مخاطر الاستفادة من اللوائح القانونية

وفيما يتعلق بشروط إقامة أعمال الإسكان والبناء المستقبلية، اقترح السيد ثانه أنه ليس من الإلزامي الحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المخصصة للبناء المرتبطة بأعمال الإسكان والبناء المستقبلية.

"تقر اللجنة الدائمة لمجلس الأمة وتعدل أحكام الفقرة 8 من المادة 24 وتعدل فنياً الفقرتين (ج) و(د) من الفقرة 2 من المادة 14 وفقاً لذلك: يجب أن يكون لأعمال الإسكان والبناء المتاحة في المشاريع العقارية شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المبنية بأعمال الإسكان والبناء التي يتم ممارستها؛"

لا يحتاج مشروع الإسكان والبناء الذي يتم إنشاؤه في المستقبل إلى شهادة حقوق استخدام الأرض، ولكن من الضروري الوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض عن مساحة الأرض الملحقة بأعمال الإسكان والبناء التي يتم إنشاؤها.

العقارات - لماذا لا يكون تداول العقارات عبر القاعة إلزاميا؟ (صورة 2) — نواب مجلس الأمة في جلسة المناقشة صباح يوم 31 أكتوبر.

وفيما يتعلق بصالات تداول العقارات، تشير آراء كثيرة إلى عدم اشتراط التنظيم، بل مجرد تشجيع المعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات.

وافقت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على تعديل وإلغاء الأحكام المتعلقة بالمعاملات العقارية من خلال صالات التداول العقاري في الفصل السابع من مشروع القانون؛ واستكمال الفقرة 7 من المادة 8 من مشروع قانون سياسات الدولة بشأن الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، وبناءً عليه "تشجع الدولة المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال صالات التداول العقاري".

ويوضح الملخص العملي لتطبيق قانون تنظيم الأعمال العقارية في عام 2014 أن صالات تداول العقارات الحالية غير قادرة بما يكفي على ضمان السلامة القانونية للمعاملات، وكانت هناك حالات عديدة من قيام صالات تداول العقارات بتعطيل السوق.

وقال ثانه "إن اشتراط إجراء المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات سيؤدي إلى خطر الاستفادة من اللوائح القانونية، وعدم ضمان تنفيذ مهمة تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة" .

[إعلان 2]
مصدر