لا تزال أسعار الدخل والإسكان في هانوي "متوسعة"

[إعلان 1]

تستمر الأسعار في "الثبات" عند مستويات مرتفعة

وفقًا لتقرير سوق النصف الأول من عام 2023 الصادر عن سافيلز فيتنام، ارتفع المعروض الجديد في سوق الشقق بنسبة 76% على أساس ربع سنوي، و125% على أساس سنوي، ليصل إلى 3,596 وحدة. ومن بينها، استقبل السوق الرئيسي 20,412 وحدة، بزيادة قدرها 5% على أساس ربع سنوي، و14% على أساس سنوي.

في المقابل، لم يشهد سوق الفلل والتاون هاوس أي مشاريع جديدة خلال الربع، حيث جاء إجمالي المعروض الجديد من 126 وحدة من المشاريع القائمة، بزيادة قدرها 334% على أساس ربع سنوي، وبانخفاض قدره 14% على أساس سنوي. وبلغ المعروض الرئيسي 797 وحدة من 14 مشروعًا، بزيادة قدرها 5% على أساس ربع سنوي، وبانخفاض قدره 20% على أساس سنوي.

تظل الشقق هي المنتج الذي يهتم به الناس أكثر من غيره اليوم، ومع ذلك فإن سعر البيع لا يزال "مثبتًا" عند مستوى مرتفع.

اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، بلغ متوسط سعر البيع الأساسي للشقق في سوق هانوي 53 مليون دونج/ ^م2 ، بزيادة قدرها 1% على أساس ربع سنوي و17% على أساس سنوي. وقد ارتفع هذا السعر لمدة 18 ربعًا متتاليًا وهو أعلى بنسبة 73% مما كان عليه في الربع الأول من عام 2019. وعلقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي: "نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء. بالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأساسية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، دائمًا أعلى من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.

قالت السيدة هوانغ ثانه نهان، من منطقة كاو جياي: "ترغب عائلتي في شراء شقة لأطفالنا ليعيشوا فيها بشكل منفصل، لكن أسعار العقارات في وسط المدينة مرتفعة للغاية، بينما لا تزال أسعار العقارات في الضواحي مرتفعة. لقد تشاورنا مع ستة أو سبعة مشاريع، لكننا لم نتخذ قرارًا بعد، لأنه إذا اشترينا شقة، فسنضطر إلى اقتراض المزيد من المال من البنك، ولأن دخلنا ليس مرتفعًا، فإن ضغط دفع الفوائد هو مصدر قلقنا الأكبر حاليًا".

في غضون ذلك، انخفضت أسعار الفلل والمنازل في الربع الثاني من عام 2023 مقارنةً بالربع السابق. ولم تشهد أسعار هذه المنتجات أي انخفاض. وتحديدًا، انخفض السعر الأساسي للفلل بنسبة 10% على أساس ربع سنوي ليصل إلى 100 مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} من الأراضي غير المباعة في مقاطعة مي لينه، بالإضافة إلى زيادة المعروض الأساسي، مما تسبب في فائض في المعروض، في حين لم يشهد طلب العملاء أي زيادة ملحوظة. انخفضت أسعار المتاجر بنسبة 7% على أساس ربع سنوي. في المقابل، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 4% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 173 مليون دونج فيتنامي/ ^{متر مربع} .

الصورة 3.jpg — مع البنية التحتية المتزامنة والحرم الجامعي الأخضر والأسعار المعقولة، لا يزال قطاع العقارات الراقية يجذب انتباه الكثير من الناس، ولكن المعاملات بطيئة وكئيبة.

وتعليقًا على التطورات المتباينة في أسعار العقارات منخفضة الارتفاع والشقق، أضافت السيدة دو ثو هانغ: "تجدر الإشارة إلى أن انخفاض أسعار سوق الفلل والتاون هاوس يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن مركز المدينة بأسعار معقولة، مما أدى إلى انخفاض مستوى السوق. في الواقع، لا يزال سعر قطاع العقارات منخفضة الارتفاع مرتفعًا، لا سيما في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والثالث في هانوي، والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية."

يظل نمو الدخل "ممتدًا" مع نمو الأسعار

لا يزال الطلب على المساكن مرتفعًا على المدى الطويل بفضل صافي الهجرة الإيجابي، والنمو السكاني، وارتفاع معدلات التحضر. إضافةً إلى ذلك، من المتوقع أن تستقبل هانوي 157,000 أسرة إضافية بين عامي 2023 و2025. ومع ذلك، لن يشمل العرض المستقبلي سوى 59,000 شقة من جميع الدرجات، و9,000 منزل منخفض الارتفاع، و18,700 منزل اجتماعي من المتوقع طرحها للبيع. هناك نقص في المساكن قدره 70,300 منزل.

في ظل الطلب المتزايد على المساكن، يبقى السؤال المطروح: هل يستطيع متوسط دخل الفرد في هانوي تحمل تكاليف امتلاك منزل؟ أشار تقرير سافيلز فيتنام إلى أن هانوي تسعى جاهدةً للوصول بمتوسط دخل الفرد إلى 150 مليون دونج فيتنامي سنويًا بحلول عام 2023. وبالمقارنة مع عام 2019، بلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويًا. في الوقت نفسه، بلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 13% سنويًا.

آنه-مينه-هوا.jpg — يجب على هانوي أن تولي المزيد من الاهتمام لقطاع الإسكان الاجتماعي (ذوي الدخل المنخفض) حتى يتمكن العمال من الوصول إلى السكن واستقرار حياتهم.

علّقت السيدة هانغ قائلةً: "من الواضح أن نمو دخل الفرد في هانوي أقل من نمو أسعار الشقق. وهذا مثالٌ على أن الناس سيستغرقون وقتًا أطول لامتلاك منزل إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع. وإذا لم يتقارب هذان الرقمان، فسيُصعّب ذلك الأمر على عامة الناس، سواءً سكان هانوي أو القادمين من محافظات أخرى ممن يرغبون في امتلاك منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم. ناهيك عن منتجات الإسكان منخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سيُفكّر المشترون أيضًا في معقولية السعر، بالإضافة إلى ما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. ومن هنا، ستكون عملية اتخاذ القرار لدى المشترين أبطأ وأطول."

مع ذلك، في سوق الفلل والمنازل، لا تزال المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المُخططة جيدًا تجذب المشترين. ويتجلى ذلك في تحسن معاملات قطاع العقارات منخفضة الارتفاع في هانوي بعد ربع أول قاتم، حيث بيعت 106 وحدات، بزيادة قدرها 20% على أساس ربع سنوي.

هذه إحدى المؤشرات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، حيث شهد السوق مشاريع سكنية منخفضة الارتفاع بأسعار منتجات تُعرض بحوالي ١٠ مليارات دونج للوحدة. ووفقًا لسجلات الربع الثاني من عام ٢٠٢٣ في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن ١٠ مليارات دونج ٣٩٪ من المعاملات، بينما شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين ١٠ و٢٠ مليار دونج ٢٨٪، بينما شكلت الشقق التي تزيد أسعارها عن ٣٠ مليار دونج ١٣٪ فقط. وتُظهر البيانات أنه كلما كان سعر المنتج معقولًا، كان معدل المبيعات أفضل، وفقًا للسيدة هانغ.

قال السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونج للاستثمار العقاري: إن العرض الأساسي محدود، لكن الميزة لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي أنه يمكنهم اختيار السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها مسبقًا، وهي مضمونة قانونيًا ولها أسعار أكثر معقولية.

في ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوية تنافسية مقارنةً بالسوق الأولية. ووفقًا لشركة سافيلز فيتنام، عادةً ما يكون سعر الوحدات منخفضة الارتفاع في السوق الثانوية أقل بنسبة 20% من الوحدات الأولية في الربع الثاني من عام 2023. لا تتوفر في السوق الأولية خيارات كثيرة، بينما تتوفر في السوق الثانوية خيارات سعرية أوسع. ورغم أن المنتجات لم تعد جديدة، إلا أن المشترين يمكنهم استخدامها فورًا أو جاهزون للاستخدام.

على وجه الخصوص، عززت هانوي مؤخرًا توزيع الاستثمارات العامة. يُعد هذا عاملًا إيجابيًا لتعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام، وأنشطة أخرى، بما في ذلك قطاع العقارات بشكل خاص. ومع بدء أعمال بناء الطريق الدائري الرابع، من المتوقع أن يعزز التنمية في ضواحي مثل مي لينه، ودان فونغ، وهواي دوك، وسوك سون، وها دونغ، وثانه أواي... وعند افتتاح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027، من المتوقع أن يزداد المعروض السكني في المناطق المحيطة به مقارنةً بالوضع الحالي.

[إعلان 2]
مصدر