تضييق نطاق طريقة الفائض في تقييم الأراضي

قواعد بعيدة عن الواقع

تنص الفقرة (ج) من البند (5) من المادة (159) من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقاً لطريقة الفائض على النحو التالي: "يطبق أسلوب الفائض لتحديد أسعار قطع الأراضي والمساحات غير الزراعية التي لم تستثمر في البنية التحتية الفنية أو لم تستثمر في أعمال البناء وفقاً لمخططات البناء التفصيلية، باستثناء الحالة المنصوص عليها في الفقرة (د) من هذه الفقرة".

من الضروري تحديد طريقة الفائض المطبقة على تقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية.

مؤخرًا، ضَيَّق مشروع تعديل المرسوم الحكومي رقم 44/2014 المُنظِّم لأسعار الأراضي نطاقَ تطبيقه، على غرار أحكام مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل). ومع ذلك، وُجِّهَت اعتراضاتٌ عديدة من الجمهور والخبراء، فقبلت لجنة صياغة مشروع المرسوم رقم 44/2014 المُعَدَّل هذا المحتوى، وأبقته على حالته الحالية. أي أن طريقة الفائض تُطبَّق لتقييم قطع الأراضي ذات الإمكانات التنموية نتيجةً لتغييرات التخطيط أو تغيير غرض استخدام الأراضي، وذلك عند تحديد إجمالي إيرادات التطوير المُفترضة وإجمالي التكاليف المُقدَّرة.

في الواقع، تُعدّ طريقة الفائض طريقةً لتحديد أسعار الأراضي بناءً على الاستخدام المستقبلي المُحتمل، وليس على الاستخدام الحالي كطريقة المقارنة أو طريقة الدخل. تعكس طريقة الفائض القيمة السوقية للأرض المراد تقييمها، بما في ذلك العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ فترة استخدام الأرض؛ كثافة البناء؛ ارتفاع المبنى؛ مُعامل استخدام الأرض؛ وتعكس قيمة التدفق النقدي في الاستثمار والإنتاج والأعمال التجارية بكفاءة عالية. لذلك، تُعدّ هذه الطريقة، وفقًا للعديد من الشركات، طريقةً حديثةً لتقييم العقارات، وفقًا للممارسات الدولية، لأنها تعكس بوضوح الطبيعة المالية للمشروع العقاري، بما في ذلك التكاليف والإيرادات والأرباح، إلخ.

قيّم رئيس جمعية مدينة هو تشي منه العقارية (HoREA) السيد لي هوانغ تشاو أن اللائحة المتعلقة بتطبيق مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقًا لطريقة الفائض وفقًا لمشروع قانون الأراضي (المعدل) تفتقد موضوعًا بالغ الأهمية، وهو الأراضي الزراعية. واستشهد السيد لي هوانغ تشاو بقصة مشروع المنطقة الاقتصادية الخاصة التي سجلتها مجموعة سما دبي (الإمارات العربية المتحدة - الإمارات العربية المتحدة) ذات مرة للاستثمار في مقاطعة فو ين برأس مال استثماري إجمالي يصل إلى 250 مليار دولار أمريكي، وحلل قائلاً: في مساحة الأرض التي تصل إلى 300000 هكتار، توجد أراضٍ زراعية، وإذا لم يُذكر هذا النوع، فلا يمكن حساب رسوم استخدام الأرض. لا يوجد مشروع منطقة حضرية يحتوي فقط على أراضٍ غير زراعية، بل هو دائمًا أرض مختلطة.

لذلك، فإن اللائحة المذكورة أعلاه بعيدة كل البعد عن الواقع، وتؤدي إلى اقتصار تطوير المشاريع العقارية الصغيرة والمناطق السكنية الصغيرة والمتوسطة على هذه المشاريع. ولا يمكن بناء مناطق حضرية واسعة النطاق. إضافةً إلى ذلك، فإن الأراضي الزراعية التي حُوِّلت إلى منطقة حضرية أو منطقة صناعية أو منطقة سكنية قد حظيت بموافقة الجهة المختصة، لذا يكفي تطبيق طريقة الفائض عند حساب رسوم استخدام الأراضي.

ناهيك عن وجود تصنيفات حالية للأراضي المستصلحة من البحر، منها ما تقوم به الدولة مباشرةً، ومنها ما يقوم به القطاع الخاص. فما هي الأراضي المستصلحة من البحر؟ هل هي أراضٍ غير زراعية أم أراضٍ زراعية ذات سطح مائي؟ على سبيل المثال، منطقة بحيرة الاستزراع المائي هي أراضٍ ساحلية، أراضٍ ساحلية ذات سطح مائي. إذا سميّت هذه الأراضي أراضٍ غير زراعية، فهذا غير صحيح، بل يجب أن تكون أراضٍ زراعية، كما ذكر السيد تشاو، واقترح تطبيق طريقة الفائض على جميع الأراضي الزراعية، والتي يمكن الرجوع إليها للتوافق مع أحكام مشروع تعديل المرسوم 44 الحالي: "تُطبق طريقة الفائض لتقييم قطع الأراضي ذات إمكانات التطوير نتيجةً لتغييرات في التخطيط أو تغيير غرض استخدام الأراضي عند تحديد إجمالي إيرادات التطوير المفترضة وإجمالي التكلفة المقدرة".

وفقا للممارسات الدولية

قال السيد نجوين ذا فونج، نائب رئيس جمعية التقييم الفيتنامية، إن تطبيق طريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي ذات الإمكانات التنموية قائم على أسس علمية، ومتوافق مع الممارسات الدولية، وهو ضروري لتحديد أسعار الأراضي في بلدنا اليوم. ونظرًا لشيوع استخدام هذه الطريقة لتحديد أسعار الأراضي ذات الإمكانات التنموية في المناطق التي لا تشهد تداولات في السوق لأراضي مماثلة، فإنه من غير المجدي استخدام طريقة المقارنة أو غيرها من الطرق. ولا يُمكن استخدام طريقة حساب أسعار الأراضي السكنية، ثم ضربها في النسبة المئوية بين أسعار الأراضي السكنية وأنواع الأراضي الأخرى في قائمة أسعار الأراضي.

مؤخرًا، عندما صاغت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة المرسوم رقم 44 وقدمته للتعليق عليه، وُجّهت إليها العديد من التعليقات، وأعربت عن سرورها بقبول هذه الجهة طريقة الفائض والاحتفاظ بها كما هي الآن. لذلك، يحتاج مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) الذي صاغته هذه الجهة أيضًا إلى مراجعة أحكام طريقة الفائض لتتسق مع اللوائح الحالية. إذا طُبّقت طريقة الفائض على الأراضي غير الزراعية فقط، فسيكون تطبيقها صعبًا، لأن تطبيق الأراضي متعددة الاستخدامات ذات القيم العالية يصعب جدًا وفقًا لطرق أخرى.

على سبيل المثال، لا يُطبّق أسلوب المقارنة إلا على المباني منخفضة الارتفاع، وليس على المباني الشاهقة أو متعددة الاستخدامات أو العقارات الصناعية. في حين يُطبّق أسلوب الدخل فقط على الأراضي الزراعية، وهي الأنسب لزراعة المحاصيل السنوية... لذلك، سيؤدي تطبيق اللائحة، كما هو وارد في مسودة القانون، إلى عرقلة المشاريع التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونج. في حين أن معظم المشاريع العقارية حاليًا تتطلب رأس مال استثماري ضخمًا. حتى أن هذا الأسلوب قد يُلحق خسائر فادحة بميزانية الدولة نتيجةً لتوسع نطاق قطع الأراضي التي تُطبّق عليها طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي...

وأوصى السيد لي هوانغ تشاو كذلك بما يلي: ينبغي للحكومة أن تدرس وتعدل طريقة الفائض، وهي طريقة تحديد أسعار الأراضي من خلال طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية من إجمالي تكلفة التطوير التقديرية لقطعة الأرض أو مساحة الأرض وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي وتخطيط البناء التفصيلي المعتمد من قبل الوكالات الحكومية المختصة، بدلاً من "بناءً على أساس استخدام الأراضي الأكثر فعالية (معامل استخدام الأراضي، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى)" كما هو منصوص عليه في المسودة.

صرح البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بأن التقييم مجالٌ متخصص. ويفتقر مشروع القانون الحالي إلى العديد من أساليب التقييم. لذلك، ينبغي ألا يُحدد القانون أساليب تقييم الأراضي بالتفصيل، بل أن ينصّ بشكل عام على وجوب تطبيقها وفقًا لمعايير التقييم الفيتنامية المُعتمدة. ويشمل ذلك العديد من أساليب التقييم المختلفة، ويُوضّح كل أسلوب تقييم بالتفصيل مع تسلسله، وعملية تطبيقه، والمعايير المُصاحبة.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm