التحديات لا تزال قائمة

لا تزال التحديات قائمة

الربع الرابع من عام 2023 هو الوقت الذي سجل فيه سوق الإسكان في هانوي أدنى عدد من المعروض الجديد في السنوات العشر الماضية، سواء في قطاعات المباني المنخفضة الارتفاع والشقق.

بالنسبة لقطاع الشقق، يُظهر تقرير سوق سافيلز فيتنام أنه في الربع الرابع من عام 2023، زاد العرض بنسبة 52% على أساس ربع سنوي ولكنه انخفض بنسبة 1% على أساس سنوي إلى 2,876 وحدة. وصل العرض الأساسي إلى 11,911 وحدة، بانخفاض 40% على أساس ربع سنوي و41% على أساس سنوي. ومع ذلك، لم يصل العرض الجديد المسجل في الربع إلا إلى 10,403 وحدات، حيث شكلت الدرجة ب 84% من العرض. بالنسبة لقطاع المباني منخفضة الارتفاع، في عام 2023، بلغ إجمالي العرض الجديد 272 وحدة، بانخفاض 82% على أساس سنوي. بلغ العرض الجديد 87 وحدة، بما في ذلك 58 وحدة من مشروع Solasta Mansion الجديد في ها دونج و29 وحدة من مشروع An Lac Green Symphony الحالي في هواي دوك. وصل العرض الأساسي إلى 710 وحدات من 16 مشروعًا، بانخفاض 2% على أساس ربع سنوي و23% على أساس سنوي. تُعد المنازل المتجاورة المنتج الرئيسي بحصة سوقية تبلغ 44%.

لا يزال النطاق السعري المشترك لكلا القطاعين مرتفعًا. ومن بين هذه الوحدات، شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 51 و70 مليون دونج للمتر المربع 63% من المعروض الجديد، بزيادة قدرها 24% على أساس سنوي. وبلغت نسبة الشقق في هذا النطاق السعري 49% من عدد الوحدات المباعة، بزيادة قدرها 21% على أساس سنوي. وشكلت الشقق التي تزيد أسعارها عن 4 مليارات دونج 42% من عدد الوحدات المباعة في عام 2023، بزيادة قدرها 3% في عام 2019. وشكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. ولم تتجاوز نسبة الشقق التي تقل أسعارها عن ملياري دونج 3%.

بسبب العرض المحدود، يستمر متوسط سعر البيع الأولي في السوق بأكمله في الارتفاع (الصورة: الشبكة الاجتماعية)

بالإضافة إلى ذلك، ورغم أن معظم المطورين لم يغيروا أسعارهم، إلا أن ارتفاع أسعار العقارات منخفضة الارتفاع أدى إلى ارتفاع الأسعار الأولية. على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الفلل الأولية بنسبة 55% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 160 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي، ويعود ذلك أساسًا إلى انخفاض أسعار العقارات المباعة في مي لينه خلال الربع الثالث من عام 2023. وارتفعت أسعار المنازل المتجاورة بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 194 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي. كما ارتفعت أسعار المتاجر بنسبة 3% على أساس ربع سنوي لتصل إلى 328 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع من الأراضي.

وفقاً للسيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي: "يستمر قطاع الإسكان في النمو في أسعاره بفضل ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، وتطوير البنية التحتية، وتحسين الجودة. ولا يزال العرض المحدود في السوق قائماً، مما يؤدي إلى استمرار ارتفاع متوسط سعر البيع الأولي للسوق ككل".

بلغت مبيعات الشقق في الربع الرابع من عام 2023 نحو 3,045 وحدة، بزيادة قدرها 45% على أساس ربع سنوي و5% على أساس سنوي. وبلغ معدل الاستيعاب للعروض الجديدة 46%. في الوقت نفسه، سجل قطاع المباني منخفضة الارتفاع أدنى حجم معاملات منذ سنوات عديدة. وانخفضت المعاملات في الربع الرابع من عام 2023 بنسبة 37% على أساس ربع سنوي و67% على أساس سنوي. وبلغ معدل الاستيعاب 9% فقط، بانخفاض قدره 5 نقاط مئوية على أساس ربع سنوي و12 نقطة مئوية على أساس سنوي. وفي عام 2023، بِيعَت 359 وحدة فقط، وهو أدنى مستوى منذ عام 2014. وانخفض إجمالي معاملات المباني منخفضة الارتفاع بنسبة 76% على أساس سنوي، بينما بلغ معدل الاستيعاب 36% فقط في عام 2023، بانخفاض قدره 31 نقطة مئوية على أساس سنوي.

في مواجهة انخفاض معدل الاستيعاب، حللت السيدة هانغ قائلةً: "لا تزال نفسية المشترين قلقة. في الواقع، فإن عدد الشقق المباعة في الربع الأول من عام 2023 يتركز في الغالب في مشاريع يتمتع فيها المستثمرون بسمعة طيبة، ويتمتعون بضمانات قانونية، وقد أوفوا بالتزاماتهم المالية. لذلك، على الرغم من دعمهم من حيث أسعار فائدة القروض المصرفية لتلبية احتياجات السكن الفعلية، إلا أن لدى المشترين مخاوف معينة بشأن العوامل القانونية. علاوة على ذلك، تشعر البنوك بالقلق أيضًا من عدم وفاء المستثمرين بالتزاماتهم القانونية تجاه المشروع لإتمام إجراءات القرض. وهذا يؤثر بشكل غير ملحوظ على قرارات المشترين وعدد المنازل المباعة، ويفسر حقيقة أنه على الرغم من انخفاض أسعار فائدة القروض، إلا أن معدل الاستيعاب لا يزال منخفضًا".

ما هي الفرص المتاحة لمشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية؟

وفقًا للسيدة هانغ، في ظل محدودية العرض وارتفاع أسعار العقارات الأولية، قد تكمن فرصٌ حقيقيةٌ لمن لديهم احتياجات سكنية في السوق الثانوية. يتميز السوق الثانوي بإمكانية الشراء بخياراتٍ متعددة، تناسب القدرة على تحمل التكاليف، مع وضعٍ قانونيٍّ أكثر استقرارًا. على سبيل المثال، سعر المتر المربع من الأرض للفلل الثانوية أقل بنسبة 7% من متوسط السعر الأولي، ومنازل التاون هاوس الثانوية أقل بنسبة 24% من المنتجات الأولية، ومنازل التاون هاوس التجارية الثانوية أقل بنسبة 40% من الأسعار الأولية في السوق.

السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى للأبحاث والاستشارات، سافيلز هانوي

في الوقت نفسه، يمكن لمشتري المنازل توقع زيادة في المعروض من خلال تطوير البنية التحتية. ستُوسّع مشاريع الاستثمار في البنية التحتية، مثل الطرق الدائرية 3 و5 و4، سوق الإسكان في هانوي، بهدف تقليل تركيز الطلب في المناطق الداخلية والمركزية. كما سيعزز تطوير البنية التحتية الطلب على المساكن في المقاطعات والمناطق المجاورة بأسعار معقولة وفرص استثمارية أكبر.

أشار تقرير سافيلز أيضًا إلى أن هذه نقطة إيجابية للعرض، حيث ستساهم منتجات الإسكان في المناطق غير المركزية والمقاطعات المجاورة بشكل متزايد في تلبية احتياجات هانوي السكنية. وبناءً على ذلك، سيستقبل السوق في عام 2024 12,100 شقة جديدة إضافية، مع وجود 87% من حصة السوق في مناطق هوانغ ماي ونام تو ليم وها دونغ. وستوفر هونغ ين وباك نينه حوالي 203,000 شقة بين عامي 2024 و2026. وبحلول عام 2026، من المتوقع أن يضم قطاع المباني منخفضة الارتفاع 14,000 شقة جديدة من 37 مشروعًا. وستوفر مشاريع كبيرة مثل فينهومز كو لوا أو فينهومز وندر بارك إمدادات جديدة من المباني منخفضة الارتفاع للسوق.

علاوة على ذلك، من المتوقع أن يكون لإقرار قانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الأراضي مؤخرًا، تأثير إيجابي على السوق. وصرحت السيدة هانغ قائلةً: "إن اللوائح التي تُلزم المستثمرين بالوفاء بالتزاماتهم المالية قبل طرح المنتجات المستقبلية تُعدّ من العناصر التي تُعزز ثقة المشترين. لذلك، يُمكننا الاعتقاد بأنه في عامي 2024 و2025 وما يليه، ستتعزز ثقة السوق بشكل أكبر، وسيُقدّم مستثمرون ذوو سمعة طيبة وخبرة مالية حقيقية المنتجات، مما سيجعل السوق أكثر توازنًا وتنوعًا في المنتجات".

نام آنه

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html