وبحسب قانون الأعمال العقارية، فإنه اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، لا يجوز أن يتجاوز الوديعة لشراء منزل 5%، وعند توقيع عقد البيع لا يجوز أن يتجاوز 30%، وقبل تسليم المنزل يجب دفع ما يصل إلى 50%.
مشروع في منطقة ها دونغ، هانوي . تأخر هذا المشروع عن موعده المحدد لأكثر من عقد. تجدر الإشارة إلى أن العديد من العملاء قد دفعوا للمستثمر كامل سعر شراء المنزل. هذه ليست سوى واحدة من حالات عديدة يواجه فيها مشتري المنازل مخاطر عند اختيارهم شراء منازل في مشاريع بدأت للتو في البناء، والمعروفة أيضًا باسم سكن مستقبلي. قد يكون شقة، أو تاون هاوس، أو فيلا.
اعتبارًا من 1 أغسطس، قانون الأعمال العقارية ستدخل هذه التغييرات حيز التنفيذ. تجدر الإشارة إلى وجود العديد من اللوائح الجديدة التي تضمن حقوق مشتري المنازل في المشاريع، أي أنواع المساكن التي يبنيها المستثمرون والشركات. ستساعد مشاريع الإسكان المستقبلية العملاء على اختيار الشقق أو المنازل منذ بداية المشروع، وفقًا لاحتياجاتهم وميزانيتهم. إلا أن هناك أيضًا مخاطر، لا سيما في المشاريع التي لا تحظى بقدرة استثمارية كافية.
عند شراء منزل في مشروع قيد الإنشاء، يُقسّم الدفع إلى عدة أقساط، مما يُتيح للمشتري الوقت الكافي لجمع المال أو ترتيب مصادر تمويله مسبقًا. مع هذا النوع من الإسكان، تغيرت العديد من قواعد الدفع مقارنةً بالسابق.
لقد ولّى زمنُ حملِنا أموالاً طائلة لشراء منزل. ينصّ القانون على أن شراء منزل من مستثمر يتطلب تحويلاً مصرفياً. مع ذلك، فإنّ المعاملات الفردية ليست إلزامية بالضرورة. علينا فقط احترام أحكام قانون الأعمال عند إجراء المعاملات، والالتزام بالقانون،" هذا ما صرّح به السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam للاستثمار المساهمة.
وبالنسبة للإسكان المستقبلي، فإن القواعد الجديدة سوف تساعد أيضاً في تقليل المبلغ الذي يتعين على المشترين دفعه.
قال السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة إي زد فيتنام للاستثمار المساهمة: "بموجب القانون الجديد، يجب ألا يتجاوز الإيداع 5%، وعند توقيع عقد البيع، يجب ألا يتجاوز 30%، وقبل تسليم المنزل، يجب دفع ما يصل إلى 50%. أما القانون القديم، فيجب أن يصل السداد إلى 70%. وهذا يُسهّل على مشتري المنازل، ويُخفف العبء المالي اللازم للتحضير".
وهكذا، فبالنسبة لمنزل بقيمة 5 مليارات دونج، كان على المشتري، وفقًا للوائح القديمة، دفع 70%، أي 3.5 مليار دونج، قبل استلام المنزل. أما بموجب القانون الجديد، فلا يحتاج المشتري سوى إلى دفع 50%، أي 2.5 مليار دونج، مما يُخفف الضغط على المشتري ويُشجع المستثمر على تسليم المنزل في الموعد المحدد لاستلام المبلغ المتبقي وفقًا للعقد.
وفقًا للوائح، يُعد تجاوز الإيداع 5% مخالفة لقانون العقارات. ومع ذلك، تتوفر للمستثمرين طرق عديدة للتحايل على هذا القانون. يمكنهم طلب السداد المبكر، أو إبرام اتفاقيات منفصلة، كشكل من أشكال الاقتراض للحصول على خصم، وفقًا للسيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam للاستثمار المساهمة.
على مر السنين، على سوق العقارات حدثت حالة اختلف فيها سعر المعاملة الفعلي عن السعر المذكور في العقد. عادةً، يكون السعر المذكور في العقد أقل من سعر المعاملة الفعلي لتقليل الضرائب والرسوم التي يتعين على الطرفين دفعها. هذا لا يتسبب فقط في خسارة كبيرة في ضريبة نقل الملكية العقارية، بل يُعرّض مشتري المنازل أيضًا للعديد من المخاطر. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 أغسطس، نصّ قانون الأعمال العقارية على وجوب تسجيل الأفراد والمؤسسات العاملة في مجال العقارات سعر المعاملة الفعلي الصحيح في عقد البيع، وتحمل المسؤولية في حال اختلاف سعره عنه.
"ريح جديدة" لسوق العقارات
أظهرت لنا تجربة المراسل وجود العديد من اللوائح الأكثر صرامة لحماية مشتري المنازل. ومع ذلك، فإنّ المشاركة الصريحة لممثلي الشركات تُظهر أيضًا أنه لا تزال هناك طرقٌ للمستثمرين للتحايل على القانون لحشد رأس المال من المواطنين. لذلك، ينتظر مستثمرو العقارات وثائق وتعليماتٍ مُفصّلة حول تطبيق القانون، ليكون تطبيقه اعتبارًا من 1 أغسطس أكثر سلاسة.
تُعتبر اللوائح الأكثر صرامة لقانون الأعمال العقارية بمثابة نَفَسٍ جديدٍ للسوق. ومن المتوقع أن يُبدد هذا النَفَسُ الجديد المخاطر التي واجهها السوق على مدار السنوات الماضية، مثل عدم الإفصاح الكامل عن معلومات المشاريع، وإطالة أمد المشاريع، وإلغاء المشاريع، واستثمار المستثمرين في غير محلهم، وخسارة الأموال، والإصابة بالأمراض. ومن ثم، يُسهم في دخول السوق مرحلةً جديدةً من التطور بمزيدٍ من الشفافية والاحترافية والمعايير.
وفيما يتعلق بالشفافية في تقديم معلومات المشروع والدفع عبر البنك، قال ممثل إدارة الشؤون القانونية للاستثمار في مجموعة تران آنه إن القانون الجديد بشأن الأعمال العقارية سيكون له تأثيرات كبيرة، مما يخلق ضغوطًا على الشركات لتوحيد جميع جوانب القانون والاستثمار والبناء.
فيما يتعلق بالجوانب القانونية للمشروع، يُطلب من المستثمرين توحيد نماذج الأعمال وعقود المعاملات بما يتوافق مع اللوائح. وصرح السيد نجوين تيو لام، رئيس الشؤون القانونية والاستثمار في مجموعة تران آنه، قائلاً: "سيكون هناك توازن أكثر انسجامًا وتكافؤًا بين المستثمرين والأفراد عند تداول هذه المنتجات".
يُسمح بتحصيل الدفعات بحد أقصى 5%، أو بتحصيل الأموال من العملاء قبل استلام المنزل بحد أقصى 50%. مقارنةً بالسابق، ستحد هذه اللوائح من تعبئة رأس المال من العملاء، وستُسبب ضغطًا ماليًا كبيرًا، مما يُجبر الشركات على تغيير استراتيجيات تطوير المنتجات وتعبئة رأس المال الائتماني بفعالية أكبر.
قال السيد نجوين كونغ بينه، نائب المدير العام لمجموعة هونغ لوك فات: "يُشكّل هذا الأمر ضغطًا وتحديًا للمستثمرين الذين يُطالبون بتركيز أكبر على رأس المال. برأيي، ينبغي على المستثمرين الاستثمار "ببطء ولكن بثبات" عند طرح المنتجات في السوق، ويجب أن تكون لديهم وثائق قانونية كاملة. ونحن نُركز بشكل أكبر على رأس المال من مؤسسات الائتمان لدعم المشروع طوال مراحله".
وبحسب محامين فإن الرياح الجديدة التي أفرزها قانون تنظيم العمل العقاري تساعد السوق على تصفية وحصر الشركات العقارية التي تعاني من ضعف القدرة والموارد الاستثمارية.
"لقد عدّلنا القانون مؤخرًا، وحصرنا جميع المخاطر والتطورات السلبية بما يتناسب مع الوضع الجديد، وعززنا ثقة الناس بالمشاركة في هذا المجال، وهو ما يُتيح الشفافية. وفي سياق تطبيق هذه اللوائح الجديدة، أعتقد أنه في حال وجود أي تطورات، فسيتم تعديلها على الفور لضبط سوق العقارات"، هذا ما أفاد به المحامي نجوين فان كوينه - مكتب هونغ ين للمحاماة.
ومع تأسيس القانون الجديد، وفي الاستراتيجية القادمة، تخطط العديد من شركات العقارات لإعطاء الأولوية لتطوير المزيد من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.
مع قانون الأراضي، يُعدّ قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية الجديدان، اللذان سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، إنجازاتٍ مهمةً في سوق العقارات الفيتنامي. ومن الواضح أن اللوائح الجديدة تُلزم الشركات الراغبة في دخول السوق بالقدرة المالية، مما يضمن حقوق مشتري المنازل، وسيُسهم في تطوير سوق العقارات نحو مزيد من الشفافية والاستدامة.
مؤخرًا، وقّع رئيس الوزراء فام مينه تشينه وأصدر النشرة الرسمية رقم 71 بشأن المهام والحلول الرئيسية لتعزيز النمو والسيطرة على التضخم واستقرار الاقتصاد الكلي في يوليو والربع الثالث من عام 2024. وطلب رئيس الوزراء من الوزارات والهيئات استكمال المراسيم التفصيلية وتقديمها إلى الحكومة لإصدارها وإصدار النشرات والوثائق الإرشادية بموجب سلطتها، مما يضمن الفعالية المتزامنة لقانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وعدد من القوانين الأخرى.
مصدر
![[صورة] زعماء مقاطعة جيا لاي يقدمون الزهور عند نصب العم هو مع المجموعات العرقية في المرتفعات الوسطى](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
تعليق (0)