شراء منزل للإيجار لتحقيق ربح جيد: نصائح سريعة للتحقق

يُعدّ شراء واستئجار العقارات من الاستثمارات العقارية الشائعة في فيتنام حاليًا. ويحصل المستثمرون غالبًا على فوائد جمة من هذا النوع من الأعمال بفضل إمكانية تحقيق أرباح ثابتة وقدرته على تجميع الأصول على المدى الطويل.

مع ذلك، ينطوي الاستثمار في العقارات المؤجرة على بعض المخاطر. فرغم امتلاكك للمنزل، ليس من السهل دائمًا العثور على مستأجرين أو الحصول على تدفق نقدي مستقر من التأجير. كما أن تكاليف الإدارة والصيانة والإصلاح، وغيرها، قد تؤثر على أرباح المستثمر.

فهل من طريقة لتحديد ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه للإيجار؟ يكشف BiggerPockets - أكبر شبكة اجتماعية للاستثمار العقاري في الولايات المتحدة - عن قاعدة الـ 2% لمساعدة المستثمرين على تقييم صفقات العقارات المحتملة بسرعة.

تطبيق قاعدة الـ 2%

قاعدة الـ ٢٪ هي أداة بسيطة وفعّالة تُستخدم لتقييم إمكانية ربح عقار للإيجار بشكل تقريبي. وفقًا لهذه القاعدة، يجب أن يكون دخل الإيجار الشهري للعقار مساويًا لـ ٢٪ من سعر شرائه أو أكبر منه ليُعتبر استثمارًا جيدًا.

أولاً، عليك تحديد المبلغ الذي ستحتاجه لامتلاك العقار، بما في ذلك تكاليف الضرائب وخدمات الوساطة. بعد ذلك، عليك حساب الدخل المتوقع من الإيجار.

يمكنك جمع هذه البيانات بنفسك أو من خلال شركات الوساطة العقارية المتخصصة.

إذا كان الدخل الشهري من الإيجار يساوي أو يزيد عن 2% من سعر الشراء، فإن العقار لديه القدرة على أن يكون استثمارًا جيدًا.

إذا كان دخل الإيجار الشهري أقل من ٢٪ من سعر الشراء، فقد لا يُحقق الاستثمار العائد المتوقع. إذا كنت لا تزال ترغب في الاستثمار في هذا العقار، فسيتعين عليك تعديل سعر الإيجار أو خفض تكاليف التشغيل لتحقيق معدل العائد المطلوب.

على سبيل المثال، لنفترض أنك اشتريت شقة بمبلغ 2 مليار دونج، وفقًا لقاعدة 2%، فإن الحد الأدنى لدخل الإيجار الشهري لضمان ربح جيد هو 40 مليون دونج.

منطقة عقارية في هانوي (الصورة: تران كانغ).

إذا بلغ التدفق النقدي للإيجار 50 مليون دونج شهريًا، فهذا يدل على إمكانية الاستثمار. أما إذا بلغ سعر الإيجار 30 مليون دونج شهريًا فقط، فعليك النظر في تعديل سعر الإيجار أو خفض التكاليف لتحقيق معدل العائد المطلوب.

مع ذلك، فإن قاعدة الـ ٢٪ هي مجرد مقياس تقريبي، ولا تضمن دقة مطلقة لإمكانية ربح أي عقار. تؤثر عوامل أخرى عديدة على العائد الفعلي على الاستثمار العقاري. على سبيل المثال، يعتمد التدفق النقدي الشهري للإيجار على نوع العقار، وموقعه، ومساحته، ووسائل الراحة المتوفرة فيه، وظروف السوق.

بعض الأدوات البديلة الأخرى

قاعدة الـ ٢٪ هي أداة بسيطة وشائعة يستخدمها العديد من المستثمرين لتحديد ربحية العقارات المؤجرة بسرعة. مع ذلك، هذه مجرد قاعدة عامة، ويلزم تحليلها بدقة أكبر عند اتخاذ قرار الاستثمار. يمكنك استخدام طرق أخرى للحصول على منظور أكثر تنوعًا قبل الاستثمار.

الأول هو مُضاعِف الإيجار الإجمالي (GRM). يحسب هذا المقياس النسبة بين سعر شراء العقار وإجمالي الإيجار السنوي. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 3 مليارات دونج، وكان إجمالي الإيجار السنوي 300 مليون دونج، فإن مُضاعِف الإيجار الإجمالي يساوي 10. بشكل عام، يُشير انخفاض مُضاعِف الإيجار الإجمالي إلى فرصة استثمارية أكثر جاذبية. إلا أن عيب هذه الأداة هو أنها لا تأخذ في الاعتبار تكاليف التشغيل.

المؤشر الثاني هو صافي الدخل التشغيلي (NOI). يحسب هذا المقياس الربح السنوي للعقار بعد خصم مصاريف التشغيل وقبل الضرائب وأقساط الرهن العقاري. يوفر صافي الدخل التشغيلي صورة أوضح لربحية العقار. إذا كان صافي الدخل التشغيلي موجبًا، فإن العقار يُدرّ دخلًا إيجاريًا كافيًا لتغطية مصاريف التشغيل.

ثالثًا، تحليل التدفق النقدي. لا يقتصر هذا التحليل على إيرادات الإيجار فحسب، بل يأخذ في الاعتبار جميع التدفقات النقدية، بما في ذلك تكاليف التشغيل والفوائد والضرائب، وغيرها. يُعدّ التدفق النقدي الإيجابي عاملًا مهمًا للحفاظ على السيولة وضمان استدامة الأرباح.

الرابع هو معدل رأس المال (معدل رأس المال). يحسب هذا المقياس معدل العائد السنوي على إجمالي استثمار العقار. يُحسب معدل رأس المال بقسمة صافي الدخل التشغيلي على سعر شراء العقار. يشير ارتفاع معدل رأس المال إلى فرصة استثمارية أفضل، ولكنه عادةً ما يكون مصحوبًا بمخاطر أعلى.

الطريقة الخامسة هي تحليل القيمة المستقبلية. بدلًا من التركيز على الأرباح الحالية فقط، فكّر في القيمة المستقبلية للعقار. مع ذلك، غالبًا ما تتطلب هذه الطريقة خبرة ومعرفة في مجال العقارات.

ومن خلال الجمع بين هذه البدائل، يستطيع المستثمرون بناء استراتيجية استثمارية شاملة لاتخاذ قرارات استثمارية أكثر شمولاً واستنارة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm