رغم تزايد المخزون، لا تزال الأسعار ترتفع بشكل كبير، حيث يدخل السوق موسم نهاية العام، قائمة أسعار 14 شقة تم افتتاحها حديثًا

المخزون يتزايد، وأسعار العقارات لا تزال في ارتفاع، وأسعار الشقق في مدينة هوشي منه وصلت إلى 80 مليون دونج/م2، واستعادت هانوي أكثر من 7100 متر مربع من الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

رغم الارتفاع الحاد في المخزون، لا تزال أسعار العقارات في بعض المناطق تميل إلى الارتفاع، وخاصةً في هانوي ومدينة هو تشي منه والمدن الكبرى. (صورة: لينه آن)

مخزون العقارات يتوسع

وفقًا لوزارة البناء ، بلغ مخزون الشقق والمنازل الفردية والأراضي 25,937 منتجًا في الربع الثالث من عام 2024، بزيادة قدرها 52% مقارنةً بالربع الثاني. وتستند هذه البيانات إلى إحصاءات من 60/63 منطقة.

يتضمن هذا الجرد مشاريع مؤهلة للتداول وفقًا للقانون، ولكن لم يتم تداولها خلال فترة التقرير. منها، بلغ عدد الشقق في هذا الربع 4,688 وحدة، والمنازل الفردية 12,250 وحدة، وقطع الأراضي 8,999 وحدة. وقد ارتفع عدد المنازل الفردية وقطع الأراضي في الربع الثالث وحده بنسبة 150.6% مقارنةً بالربع السابق.

كما أفادت وزارة الإنشاءات بوقوع أكثر من 141,360 معاملة شقق ومنازل فردية وأراضي خلال الربع الأخير. ومن بين هذه المعاملات، بلغت نسبة معاملات الأراضي نحو 73%، أي ما يقرب من 103,000 معاملة.

وبالمقارنة بالربع الثاني، اتجه حجم معاملات الشقق والمنازل الفردية إلى الارتفاع، في حين انخفضت معاملات الأراضي بنسبة 18%.

وعلى الرغم من الزيادة الحادة في المخزون، فإن أسعار العقارات في بعض المناطق لا تزال تميل إلى الارتفاع، وخاصة في هانوي ومدينة هوشي منه والمدن الكبرى.

وأكدت وزارة الإعمار أن ظاهرة ارتفاع الأسعار محلية، وتطال بعض المناطق والأنواع والشرائح العقارية، ما يؤثر على ارتفاع الأسعار بشكل عام.

فيما يتعلق بالشقق، استمرت أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه في الارتفاع، سواءً في المشاريع الجديدة أو القديمة. وارتفع متوسط سعر المشاريع الجديدة بنسبة تتراوح بين 4% و6% ربع سنويًا، وبنسبة تتراوح بين 22% و25% سنويًا. بل ارتفعت أسعار الشقق في بعض المناطق المحلية بنسبة تتراوح بين 35% و40% مقارنةً بالربع السابق.

فيما يتعلق بالفلل والمنازل في المشاريع، أفادت وزارة البناء بأن أسعارها في هانوي تميل إلى الارتفاع مقارنةً بالربع السابق. وتقع معظم المشاريع الجديدة التي أُطلقت في هذا الربع في مواقع مميزة، في مناطق ذات استثمارات قوية في البنية التحتية، لذا فإن السعر المطلوب الأساسي مرتفع نسبيًا.

في مدينة هو تشي منه، أسعار السلع الأساسية شبه مستقرة. وشهدت بعض المناطق انخفاضات حادة في أسعار السلع الفاخرة واسعة النطاق، بنسبة تقارب 14% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي. وعلى وجه الخصوص، شهدت المنتجات التي تقل أسعارها عن 10 مليارات دونج معاملات جيدة.

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن المخزون أمر طبيعي إذا كان جزءًا من خطة عمل الشركة واستراتيجيتها. لكن المشكلة المقلقة في المخزون هي أن المنتجات قد اكتملت وبيعت في السوق، ولكنها لم تُقبل، مما يعني انخفاض السيولة.

وبحسب السيد تشاو، فإن المخزونات الكبيرة للشركات الضعيفة، واستخدام الرافعة المالية العالية سوف يشكل "جبلاً من الديون" يثقل كاهل الشركة، وعندما لا تتوفر السيولة، سوف تواجه الشركة صعوبات.

واعترف رئيس إحدى شركات العقارات في هانوي بأن سبب حالة مخزون العقارات، بالإضافة إلى حقيقة أن بعض الشركات تواجه صعوبات حقيقية في تصفية المنتجات، هو أيضًا ظاهرة "الاحتفاظ" بالسلع في انتظار ارتفاع الأسعار، بحثًا عن أرباح عالية.

وفي السياق المذكور، توصي وزارة البناء شركات العقارات بمراجعة التكاليف وخفضها بشكل استباقي، وتطبيق التكنولوجيا الحديثة في البناء بشكل نشط لتقليل تكاليف المنتج بما يتوافق مع الوضع الفعلي للسوق، بروح "الفوائد المتناغمة والمخاطر المشتركة".

وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي للشركات أيضًا حل الصعوبات القانونية والرأسمالية بشكل استباقي، وتكون مسؤولة عن تركيز جميع الموارد على التعامل مع الديون المعدومة لمواصلة تنفيذ المشاريع، وفتحها للسوق، وتجنب نشر الاستثمارات.

مدينة هو تشي منه: أسعار الشقق تصل إلى 80 مليون دونج/م2

وفقًا لبيانات مركز وان هاوسينج لأبحاث السوق ورؤى العملاء، سجّل عرض الشقق الجديدة في مدينة هو تشي منه في الربع الثالث من عام 2024 أدنى مستوى له في السنوات الخمس الماضية (125 وحدة)، بانخفاض قدره 89% مقارنةً بالربع السابق. ويُعزى السبب الرئيسي إلى استمرار المشاكل القانونية، مما أثر على سير المشاريع الجديدة.

من حيث المبيعات، حققت معظم المشاريع التي لديها مخزون متبقٍ للبيع مبيعات إيجابية، مسجلةً 1,280 صفقة في الربع الثالث من عام 2024، بانخفاض قدره 25% مقارنة بالربع السابق. وقد أدى نقص المعروض الجديد، وتركز المعروض الحالي بشكل رئيسي على المشاريع الراقية والفاخرة، إلى استمرار ارتفاع متوسط سعر البيع في سوق مدينة هو تشي منه، ليصل إلى 80.2 مليون دونج/متر مربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف الصيانة)، بزيادة قدرها 5% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024.

أجبرت محدودية الخيارات مشتري المنازل والمستثمرين على التركيز على عدد قليل من المشاريع الكبيرة التي تضم شققًا وفيرة، مثل فينهومز جراند بارك. لذلك، يتركز استهلاك الشقق في سوق المدينة بشكل رئيسي في الشرق.

وستركز المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا على قطاعات المنتجات الفاخرة والراقية.

وفقًا لشركة OneHousing، سيشهد سوق الشقق في مدينة هو تشي منه تحسنًا ملحوظًا في الربع الأخير من عام 2024، مع بدء طرح سلسلة من المشاريع للحجز للعملاء في الربعين الثالث والرابع من عام 2024، مثل مشروع "جلوبال سيتي" الشاهق الذي تطوّره شركة ماسترايز هومز. واستنادًا إلى عدد الشقق المحجوزة المسجلة، من المتوقع أن يبدأ سوق الشقق في جنوب هو تشي منه في استعادة نشاطه وتحقيق نمو في الأشهر الأخيرة من عام 2024.

بعد دخول قوانين العقارات حيز التنفيذ في أغسطس 2024، حُلّت مشاكل المشاريع القديمة القانونية وبدأت بتنفيذ خطط بيعها. وهذا يُظهر تغييرات إيجابية نتيجةً للسياسات القانونية الجديدة.

تتوقع شركة OneHousing أن يتضاعف المعروض الجديد من الوحدات السكنية في مدينة هو تشي منه تقريبًا في عام 2025 مقارنةً بعام 2024، ليصل إلى حوالي 12,000 وحدة. ومع ذلك، لا تزال المشاريع الجديدة تُصنّف في الغالب ضمن فئات العقارات الفاخرة والراقية، ومن المتوقع أن تتجاوز أسعار المشاريع المُخطط لإطلاقها قريبًا 100 مليون دونج للمتر المربع.

وفي تعليقه على هذا السوق، قال السيد تران مينه تيان، مدير مركز أبحاث وفهم العملاء في وان هاوسينغ: "يخرج سوق الشقق في مدينة هو تشي منه تدريجيًا من فترة الركود، وهو مستعد لاستقبال موجات نمو جديدة. وعلى وجه الخصوص، تجذب مدينة ثو دوك الشرقية، بفضل امتلاكها لمساحة أرض كبيرة وبنية تحتية متكاملة بشكل متزايد، اهتمام العديد من المستثمرين البارزين. وستضفي المشاريع الضخمة الجاري تنفيذها مظهرًا جديدًا كليًا على المنطقة، وستصبح مدينة ثو دوك مركزًا لسوق العقارات في المدينة في المستقبل القريب".

قائمة أسعار 14 شقة تم افتتاحها حديثًا

في الربع الرابع من عام 2024، واصل السوق تسجيل سلسلة من مشاريع الشقق الجديدة التي تم افتتاحها للبيع بأسعار مختلفة للغاية، ومعظمها منتجات راقية.

قائمة أسعار ١٤ شقة جديدة تم افتتاحها. (المصدر: لاو دونغ)

يشهد سوق العقارات "موسم" مبيعات نهاية العام، إلا أن مشتري المنازل لا يزالون لا يملكون الكثير من الخيارات لأن معظم المنتجات الجديدة تقع ضمن فئة المنتجات الراقية.

من السمات الملحوظة أن عرض مشاريع الشقق الجديدة في هانوي يتركز بشكل رئيسي في الغرب، أي في المنطقة الحضرية. بالإضافة إلى ذلك، هناك عرض من مشاريع في دونغ دا، وها دونغ، وتاي هو، وهواي دوك، وجيا لام، ودونغ آنه...

وفقًا لصحيفة لاو دونج ، فإن المعروض من الشقق الجديدة يتركز في الغالب في مشاريع فاخرة وعالية الجودة، ويفتقر إلى منتجات سكنية بأسعار معقولة (متوسطة ومنخفضة)، لذا فإن متوسط سعر المنتجات الأولية في هانوي مرتفع للغاية، ويتراوح بين 60 و120 مليون دونج للمتر المربع. حتى المشاريع في الضواحي تُباع بأسعار مئات الملايين من دونج للمتر المربع، بينما يصل سعر الشقق في المنطقة المركزية إلى ما يقرب من 300 مليون دونج للمتر المربع، وهو ما يعادل سعر المنازل والفيلات...

ومن الواضح أنه لا يوجد نقص في الشقق التي تم افتتاحها حديثًا للبيع في هانوي، ولكن الأسعار مرتفعة للغاية لأن المشاريع المعروضة للبيع تقع بشكل أساسي في قطاع العقارات الفاخرة الراقية بأسعار تتجاوز مائة مليون دونج للمتر المربع.

قامت إدارة الإنشاءات في هانوي مؤخرًا بتحديث قائمة مشاريع الإسكان المستقبلية المؤهلة للبيع في المنطقة، وذلك اعتبارًا من نهاية أغسطس. وبناءً على ذلك، سيتجاوز المعروض السكني في العاصمة قريبًا 5300 شقة في 9 مشاريع.

قبل نحو عامين، انخفض عرض المساكن في سوق العقارات في هانوي بشكل حاد. في النصف الأول من هذا العام، انتعش عدد المشاريع والشقق الجديدة المطروحة في السوق تدريجيًا وارتفع مجددًا. مع ذلك، لا يزال المساكن بأسعار معقولة تعاني من نقص، حيث ركز المستثمرون بشكل رئيسي على المنتجات الفاخرة والفاخرة.

تُظهر بيانات سافيلز أن السوق لم يشهد أي معروض جديد يقل عن 45 مليون دونج فيتنامي في الربع الثاني. في غضون ذلك، واصلت أسعار السلع الأولية ارتفاعها بنسبة 18% سنويًا منذ عام 2020 حتى الآن.

هانوي: استصلاح أكثر من 7100 متر مربع من الأراضي

وقع نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي نجوين ترونج دونج مؤخرًا على القرار رقم 5745/QD-UBND بشأن استعادة 7178 مترًا مربعًا من الأرض في القطعة F2-NT1 بموجب تخطيط منطقة تاي مو - داي مو - فينهومز بارك الحضرية الجديدة في جناح تاي مو؛ المخصصة للجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم لتنفيذ مشروع بناء روضة تاي مو 3، جناح تاي مو، منطقة نام تو ليم.

وبناءً على ذلك، استصلاح 7,178 مترًا مربعًا من الأرض في قطعة الأرض المحددة F2-NT1 بموجب تخطيط المنطقة الحضرية الجديدة Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park في حي Tay Mo، والتي تديرها شركة Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (الآن شركة Thai Son Construction Investment Joint Stock Company)، والتي تم تكليفها من قبل لجنة الشعب بالمدينة في القرار رقم 5612/QD-UBND بتاريخ 19 أكتوبر 2018؛ تسليم المنطقة المستصلحة في قطعة الأرض المحددة F2-NT1 المذكورة أعلاه إلى اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم لتنفيذ مشروع بناء روضة أطفال تاي مو 3، حي تاي مو، حي نام تو ليم، وفقًا لمشروع الاستثمار الذي وافقت عليه اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم لتقرير دراسة الجدوى في القرار رقم 1220/QD-UBND بتاريخ 7 يونيو 2022.

تم تحديد موقع وحدود ومساحة قطعة الأرض المحدودة بالنقاط 1 و2 و3 و4 في رسم الخطة الرئيسية بمقياس 1/500، الذي أعدته شركة تان مينه للاستثمار، وتم تقييمه من قبل إدارة الإدارة الحضرية في منطقة نام تو ليم في 25 أكتوبر 2022، وتمت الموافقة عليه من قبل مجلس إدارة مشروع الاستثمار في البناء في منطقة نام تو ليم في القرار رقم 333/QD-QLDA بتاريخ 1 نوفمبر 2022.

تُخصّص الدولة الأراضي دون تحصيل رسوم استخدام. وتُستخدم الأراضي على المدى الطويل. ولا تتمّ عملية التخصيص من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، أو من خلال مناقصة لاختيار مستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأراضي.

كلفت اللجنة الشعبية للمدينة اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم بالتواصل مع إدارة الموارد الطبيعية والبيئة لاستلام الأرض في الموقع وإصدار شهادات حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول الأخرى المرتبطة بها وفقًا للوائح. وفي الوقت نفسه، التواصل مع إدارة الإنشاءات للحصول على تعليمات بشأن إجراءات البناء وفقًا للوائح. وتتولى اللجنة مسؤولية أعمال البناء وفقًا لمشاريع الاستثمار والتخطيط المعتمدة، وضمان الامتثال للوائح القانونية السارية المتعلقة بالتخطيط والاستثمار والبناء والأراضي وغيرها من اللوائح ذات الصلة.

استخدم الأرض للغرض الصحيح، وفي حدودها، وفي المنطقة المحددة أعلاه؛ نفّذ مشروع الاستثمار، واستلمه، وسَلِّمه للاستخدام وفقًا للوائح إدارة الأصول العامة. يُرجى التواصل مع وزارة المالية للحصول على تعليمات بشأن ردّ مبلغ تطهير الأرض واستثمار البنية التحتية المخصص لقطعة الأرض المُرمَّزة F2-NT1 إلى مستثمر مشروع المنطقة الحضرية الجديدة تاي مو - داي مو - فينهومز بارك (إن وُجد) وفقًا للوائح.

تتولى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة مسؤولية تحديد حدود الأرض وتسليمها للجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم. ويقوم مكتب تسجيل الأراضي في هانوي بتحديث تسجيل حقوق استخدام الأراضي، وإجراء إجراءات تسجيل التغييرات، وتصحيح تغييرات الأراضي في السجلات العقارية وفقًا للوائح.

تقوم وزارة المالية بتوجيه استرداد مبلغ تطهير الأرض والاستثمار في البنية التحتية المخصص لقطعة الأرض التي تحمل الرمز F2-NT1 إلى مستثمر مشروع المنطقة الحضرية الجديدة تاي مو - داي مو - فينهومز بارك (إن وجد) وفقًا للوائح.

تقوم إدارات البناء والتخطيط والعمارة والتخطيط والاستثمار والتعليم والتدريب بتوجيه اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم لتنفيذ محتويات الإدارة المتخصصة وفقًا للوائح.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html