تشكل المشاكل القانونية والتنظيمات القانونية أكبر الاختناقات في سوق العقارات.
بحسب خبراء العقارات، تُنظّم العديد من القوانين والمراسيم والتعميمات سوق العقارات. إلا أن القوانين الثلاثة الأكثر تأثيرًا على السوق هي قانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الأراضي.
في عام 2023، أقر مجلس الأمة قانون الإسكان (المعدل) وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، وسيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، أي بعد عام واحد من دخولهما حيز التنفيذ.
تم حل أكبر مشكلتين قانونيتين في سوق العقارات، بانتظار قانون الأراضي. (صورة: ZN)
تعليقًا على القانونين الجديدين، أشار السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إلى أن قانون الإسكان الجديد مناسبٌ جدًا للممارسة العملية، ويضمن اتساق وتوحيد اللوائح القانونية. كما أشار إلى أن قانون الإسكان الجديد يتمتع بأفضل جودة منذ أكثر من 30 عامًا.
وبالمثل، يتضمن قانون العقارات الجديد العديد من اللوائح التنظيمية الرائدة، مثل تقنين لوائح العقارات السياحية والمنتجعات، أو لوائح جديدة تتعلق بوجوب استيفاء المستثمرين لالتزاماتهم المالية المتعلقة بالأرض قبل طرح منتجاتهم العقارية المستقبلية في السوق.
في الوقت الحاضر، لا يزال قانون الأراضي فقط في طور المراجعة والتعديل واستكمال اللوائح الجديدة لاستكماله.
كان من المقرر أن تصوت الجمعية الوطنية على قانون الأراضي المعدل في 29 نوفمبر/تشرين الثاني. إلا أن الجمعية الوطنية أعلنت، خلال دورتها السادسة من الدورة الخامسة عشرة للجمعية الوطنية المنعقدة في نهاية نوفمبر/تشرين الثاني، أن مشروع القانون لم يُقرّ في هذه الدورة السادسة، وسيتم نقله إلى أقرب دورة.
وفي حديثه لمراسلي صحيفة "الصحفي والرأي العام"، قال الخبير العقاري السيد نجوين ثانه توان: "بالمقارنة مع قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية اللذين تم إقرارهما للتو، فإن تعديل وتعديل قانون الأراضي أكثر صعوبة بكثير".
يتداخل قانون الأراضي مع العديد من القوانين والتعميمات في مجالات مختلفة. في الواقع، شاب قانون الأراضي (القديم) الصادر عام ٢٠١٣ العديد من القيود والنواقص. لذلك، قدمت الحكومة إلى مجلس الأمة عام ٢٠١٩ مشروع قانون يُعدّل ويُكمّل عددًا من مواد قانون الأراضي لعام ٢٠١٣.
لكن الحكومة طلبت مرارا وتكرارا تأجيل النظر في مشروع القانون أربع مرات، قبل أن تقرر الجمعية الوطنية إدراجه في برنامج إعداد القوانين والأنظمة لعام 2022.
وبالإضافة إلى ذلك، لم يتم توحيد بعض الأحكام في قانون الأراضي بين الجهات التي ساهمت في إبداء الآراء، مثل طريقة حساب أسعار الأراضي، أو اللوائح المتعلقة باستحواذ الدولة على الأراضي.
لذلك، من الضروري توفير المزيد من الوقت لدراسة وتعديل قانون معقد كقانون الأراضي. لتجنب الوضع الذي نضطر فيه لمناقشة تعديلات إضافية بعد إقراره مباشرةً، قال السيد توان.
في غضون ذلك، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والموارد الطبيعية (HoREA)، بوجود بندين غير مناسبين في أحدث مسودة لقانون الأراضي. وهما البند (ب)، البند 1، والبند (أ)، البند 4، والبند 6 من المادة 128، والمتعلقان باقتراح "السماح بتحويل غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، شريطة أن يكون للشخص المصرح له من الدولة بتحويل غرض استخدام الأرض الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي...".
لذلك تقترح الجمعية تعديل واستكمال الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) بهدف السماح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام "الأراضي السكنية" أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" أو "الأراضي غير السكنية" وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط الحضري والبناء وبرامج تطوير الإسكان لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري ومشاريع الإسكان المختلطة والأعمال التجارية والخدمية.
وهذا يخلق الظروف للمستثمرين، وخاصة الشركات والمؤسسات العقارية الكبرى، للحصول على القدرة على الاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية بمساحات كبيرة تصل إلى عشرات، وعشرات، ومئات، وآلاف الهكتارات، للحصول على البنية التحتية للمرور المتزامنة، والبنية التحتية التقنية، والبنية التحتية الاجتماعية، والعديد من المرافق والخدمات الحضرية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)