خفض أسعار الأراضي لتهدئة أسعار المساكن الحالية في مدينة هوشي منه

وفقًا لتقارير أبحاث السوق الصادرة عن شركات العقارات، تواصل أسعار المساكن ارتفاعها. وبالمقارنة مع ما كانت عليه قبل خمس سنوات، تضاعفت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه، لا سيما في الشريحة الراقية. وقد أدى هيمنة هذا القطاع إلى ارتفاع أسعار المساكن، مما زاد من صعوبة حصول ذوي الدخل المتوسط على مسكن.

أسعار المساكن ترتفع بشكل مطرد

قال السيد فونغ، أحد سكان حي آن لاك (مدينة هو تشي منه)، إنه اشترى قبل بضع سنوات شقة فاخرة في حي بينه ثانه (القديم) مقابل 4 مليارات دونج، وارتفعت قيمتها الآن إلى 9 مليارات دونج. تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن السعر تضاعف تقريبًا، إلا أن هذا الارتفاع لا يزال مستمرًا.

في غضون ذلك، عُرضت شقق للبيع في مشروع جديد في حي بينه ترونغ بمدينة هو تشي منه، بأكثر من 90 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ضعف التقديرات قبل خمس إلى ست سنوات. في منطقة فو مي هونغ الحضرية، التي تُعتبر أفخم مناطق مدينة هو تشي منه، تتراوح أسعار الشقق حاليًا بين 80 و95 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. بينما كانت قبل سبع إلى ثماني سنوات تتراوح بين 37 و38 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط.

يُظهر أحدث تقرير صادر عن جمعية مدينة هو تشي منه العقارية (HoREA) أن قطاع الإسكان الفاخر سيشكل حوالي 70% من إجمالي المعروض في السوق خلال الفترة من 2020 إلى 2023. وهذا يُسبب نموًا غير متوازن في السوق، ويعكس نموذج "هرم" الإسكان.

في الأشهر الستة الأولى من عام 2025 وحده، لم تنفذ مدينة هو تشي منه سوى 4 مشاريع إسكان تجاري، بإجمالي 3,353 شقة فاخرة، بقيمة تزيد عن 10,239 مليار دونج فيتنامي. لم تكن هناك مشاريع في قطاع الإسكان المتوسط أو الميسور. وفي الوقت نفسه، فإن الإسكان الاجتماعي متواضع للغاية أيضًا، حيث تبلغ مساحة البناء 205,000 متر مربع فقط، أي ما يعادل 4,100 شقة، ليصل إلى حوالي 11.7٪ فقط من الخطة بحلول عام 2025. ووفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة HoREA، فقد ارتفعت أسعار المساكن باستمرار على مدى السنوات العديدة الماضية وهي حاليًا عند مستوى مرتفع. تبلغ تكلفة الشقة الفاخرة ما يصل إلى 90 مليون دونج فيتنامي/متر مربع، أي ما يعادل حوالي 9.7 مليار دونج فيتنامي/وحدة، وهو ما يتجاوز بكثير قدرة ذوي الدخل المتوسط على تحمل التكاليف.

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà - Ảnh 1. — لقد تضاعفت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه أكثر من الضعف خلال السنوات الخمس الماضية.

أشارت شركة سافيلز فيتنام إلى أن سوق الإسكان في مدينة هو تشي منه يواجه نقصًا حادًا في المعروض خلال السنوات الخمس الماضية. ورغم تحديد هدف لبناء 235 ألف منزل جديد خلال الفترة 2021-2025، لم تُنجز المدينة سوى 24% من الخطة، مما يعني نقصًا يقارب 179 ألف وحدة. في الربع الثاني من عام 2025، لم يكن لدى مدينة هو تشي منه سوى 1600 شقة جديدة معروضة للبيع، ليصل إجمالي المعروض الأساسي في الأشهر الستة الأولى من العام إلى 6800 وحدة. ومع ذلك، بلغ معدل الاستيعاب 45% فقط، مما يعني أنه تم تداول 3800 وحدة فقط. ويُعزى السبب الرئيسي إلى بطء عملية الموافقة والعوائق القانونية.

رسوم استخدام الأراضي مرتفعة للغاية

صرح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام المسؤول عن شركة DKRA للاستشارات ومدير الاستثمار في مجموعة DKRA، بأن تكاليف الأراضي، بما في ذلك تكاليف الشراء والضرائب والرسوم القانونية وفوائد القروض، تُشكل حاليًا الجزء الأكبر من إجمالي تكاليف الاستثمار في المشاريع، في حين أن تكاليف البناء أو جودة الشقق أسهل في التحكم. لذلك، يتوقع أن تنخفض أسعار العقارات في مدينة هو تشي منه عند حل المشاكل القانونية في المشاريع، بالإضافة إلى خفض رسوم استخدام الأراضي.

صرح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد مدينة هو تشي منه للاقتصاد والموارد الطبيعية والبيئة، بأن ارتفاع أسعار الأراضي وسياسة الفائض في تحديد رسوم استخدام الأراضي هما السببان الرئيسيان للارتفاع الكبير في أسعار الشقق. وأوضح أن تطبيق أسعار الأراضي القريبة من السوق، كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي والمرسوم 71/2024، أدى إلى ارتفاع السوق بأسعار "افتراضية"، خاصة بعد إلغاء إطار أسعار الأراضي. لذلك، أشار إلى ضرورة إدخال تعديلات على قانون الأراضي لعام 2024 لخفض نسبة حساب سعر الأرض عند تغيير غرض الاستخدام، وذلك للتحكم في تكاليف المدخلات واستقرار أسعار العقارات. وسيسهم تحديد أسعار الأراضي بشكل منضبط في خفض أسعار المساكن وتعزيز الضمان الاجتماعي.

في ورشة عمل بعنوان "أسعار الأراضي، ضرائب الأراضي... كيف نجعلها معقولة" التي نظمتها صحيفة ثانه نين في 22 يوليو/تموز، اقترح المحامي ترونج آنه تو، رئيس شركة تات للمحاماة، أن الدولة بحاجة إلى حلول أكثر معقولية في تحصيل الضرائب المتعلقة بالأراضي، وخاصة في قوائم أسعار أراضي البناء والسياسات الضريبية.

وبحسب قوله، يجب تحديد أسعار الأراضي بما يتوافق مع مصالح جميع الأطراف، أي أن الدولة لا تخسر عائدات ضريبية، وأن تضمن الشركات كفاءة أعمالها وهوامش ربحها، وأن لا يتأثر العرض والطلب في السوق، وأن يظل الناس قادرين على الوصول إلى الأراضي. هذا هدف ثابت يجب ضمانه. وهذا يعني أن أسعار الأراضي لا يجب بالضرورة أن تتوافق تمامًا مع أسعار السوق.

أشارت السيدة فو نهات ليو، مديرة معهد بروبين للتدريب على تطوير المشاريع العقارية، إلى متغير مهم، وهو أن رسوم استخدام الأراضي غالبًا ما تصل إلى 50% من إجمالي تكلفة المشروع، بينما تبلغ نسبة الأرض حوالي 20%. وقد تردد العديد من المستثمرين الدوليين في الاستثمار نظرًا لافتقار عملية التقييم إلى صيغة موحدة، وتقلبات التكلفة بشكل غير متوقع.

لذلك، اقترحت إعفاء أو تخفيض رسوم تحويل استخدام الأراضي بشكل ملحوظ للأسر التي تقل مساحتها عن 300 متر مربع، وفرض ضرائب أعلى على الأفراد الذين يملكون قطعًا كبيرة من الأراضي. كما يجب الحفاظ على استقرار أسعار الأراضي لفترة كافية، لتجنب رفع أسعارها بسرعة كبيرة بين المناطق، مما يخلق فجوة بين المناطق ويثير موجة من المضاربة.

كما أقرّ نائب وزير المالية، لو تان كان، بأن أكبر معوقين في الوقت الحالي هما حساب "الدفعة الإضافية" ورسوم استخدام الأراضي عند تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ سكنية. وأوضح أن وزارة المالية قد أنجزت مشروع المرسوم المُعدِّل للمرسوم 103/2024، وأرسلته إلى وزارة العدل لتقييمه قبل رفعه إلى الحكومة لإصداره. والهدف هو تذليل العقبات في أسرع وقت ممكن، لأن المحليات تُبلغ باستمرار عن حالات "مستحيلة ماليًا" لمجرد رفع الرسوم والضرائب بشكل مبالغ فيه.

زيادة معامل استخدام الأراضي

يعتقد رئيس جمعية الإسكان الاجتماعي في هو تشي منه أنه لخفض أسعار المساكن، يتعين على مدينة هو تشي منه إعطاء الأولوية لزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية مع إصلاح الإجراءات الإدارية بشكل جذري. وتحديدًا، من الضروري إصدار قرار تجريبي وتعديل قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ لمنح صلاحية الموافقة على مشاريع الإسكان الاجتماعي لوزارة الإنشاءات، بدلاً من الاضطرار إلى المرور عبر قانون الاستثمار كما هو الحال حاليًا.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح تعديل المرسوم رقم 100/2024/ND-CP لزيادة معامل استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي إلى حد أقصى قدره 1.5 مرة. سيساهم ذلك في زيادة عدد الشقق على نفس مساحة الأرض بنسبة 50%، وبالتالي خفض أسعار الشقق.

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي للمناطق المحلية التنسيق بشكل متزامن لتقصير مدة الموافقة على التخطيط والترخيص. كما ينبغي تشجيع تطوير المساكن التجارية منخفضة التكلفة من خلال سياسات ائتمانية تفضيلية، وخاصة للشباب. كما يتعين على الدولة إعادة هيكلة السوق من خلال تشجيع الشركات على التحول إلى الشريحة ذات الأسعار المعقولة، بالتزامن مع برنامج بناء مليون شقة اجتماعية بحلول عام 2030.

من الحلول المهمة الأخرى تعديل قانون النشاط العقاري للسماح بنقل ملكية المشاريع التي لم تُوفِ بالتزاماتها المالية المتعلقة بالأرض، شريطة أن يفي المستثمر الجديد بهذه الالتزامات. سيساهم ذلك في إنعاش المشاريع المُعلّقة وزيادة العرض.

المصدر: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm