أسعار الأراضي في كثير من الأماكن تصل إلى نصف أسعار الشقق، فماذا يقول الخبراء؟

وبحسب قائمة أسعار الأراضي لعام 2025 التي أصدرتها مدينة هانوي مؤخرا، فإن سعر قطع الأراضي في الموقع 1 - المواجهة للطرق والشوارع - في العديد من المناطق هو نصف سعر الشقق المعروضة للبيع فقط.

يميل العديد من الشباب إلى اختيار العيش في الشقق للاستفادة القصوى من وسائل الراحة المعيشية - الصورة: NAM TRAN

السوق ينعكس

أصدرت مدينة هانوي للتو قائمة جديدة لأسعار الأراضي سارية من 20 ديسمبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025، وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار الأراضي في العديد من المناطق بمقدار 3-4 مرات مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة.

نقطة جديدة في قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها هانوي للتو هي أن الأراضي الحضرية والريفية سيتم تحديدها حسب شرائح الأسعار وفقًا لأربعة مواقع: الموقع 1 هو الأرض المواجهة للشارع الرئيسي، والموقع 2 هو الأرض المواجهة لزقاق بعرض 3.5 متر أو أوسع، والموقع 3 هو الأرض المواجهة لزقاق بعرض 2 - 3.5 متر، والموقع 4 هو الأرض المواجهة لزقاق أصغر من 2 متر.

بالنظر إلى جدول أسعار الأراضي الصادر مؤخرًا في هانوي، يتضح جليًا أن أسعار الأراضي في العديد من المناطق التي تُعدّ بؤرًا واعدة لتطوير الشقق أقل من أسعار الشقق الأرضية. ويُعدّ هذا اتجاهًا جديدًا، إذ لطالما كانت أسعار الأراضي أعلى من أسعار الشقق في المنطقة نفسها.

وعليه، فإن إطار أسعار الأراضي (الأراضي السكنية الحضرية) في منطقة مي تري ها، اعتمادًا على الموقع، يتراوح من 30.8 إلى 78.4 مليون دونج/ ^م2 ، ومنطقة مي تري ثونغ من 24.9 إلى 74.8 مليون دونج/ ^م2 ، ومنطقة سد ميو من 33.8 إلى 85.5 مليون دونج/ ^م2 .

يتراوح نطاق أسعار الأراضي الحضرية في منطقة ماي دينه من 29.4 إلى 74.8 مليون دونج/ ^م2 ، وفي فو دو من 24.5 إلى 57 مليون دونج/ ^م2 ، وفي منطقة فوك دين على الطريق السريع الوطني 32 من 27.2 إلى 67.7 مليون دونج/ ^م2 ، وفي منطقة شارع فونج كانه من 20.3 إلى 43.4 مليون دونج/ ^م2 .

وفي الوقت نفسه، تتقلب أسعار الشقق حول هذه الشوارع مثل منطقة شارع Le Duc Tho، والعديد من الشوارع في منطقة My Dinh 2 الحضرية، والطريق السريع الوطني 32 من 70 إلى 100 مليون دونج/ ^م2 .

وبالمثل، تتراوح مساحة شارع ثانغ لونغ عبر بلدية آن خانه بين 22.2 و51 مليون دونج/ ^م2 ، وشارع فان شوان عبر بلدية كيم تشونغ بين 23.2 و53.3 مليون دونج/ ^م2 ، وطريق 70 عبر بلدية فان كانه بين 13.9 و27.2 مليون دونج/ ^م2 . وفي الوقت نفسه، يتراوح سعر بيع مشاريع الشقق في المنطقة، بما في ذلك الشقق المستعملة، بين 45 و70 مليون دونج/ ^م2 .

يجب أن نضيف أن الفرق في أسعار الشقق وأسعار الأراضي في المناطق المذكورة أعلاه يأتي جزئيًا من أسعار المعاملات الفعلية للأراضي في الأحياء والطرق المذكورة أعلاه، وخاصة موقع الأرض على واجهة الشارع، وهو أعلى بعدة مرات من السعر الذي قدمته مدينة هانوي في جدول أسعار الأراضي لعام 2025.

ويتم النظر في تعديل قائمة أسعار الأراضي في المدينة بما يتناسب مع السوق بناء على عوامل عديدة، بما يضمن جذب الاستثمار في المدينة ويزيل العوامل التي ترفع أسعار التعاملات العقارية بسبب المضاربة واحتكار الأصول.

خبير: من الصعب مقارنة أسعار الأراضي بأسعار الشقق

في حديثه لموقع توي تري أونلاين ، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري تقييم الفرق بين أسعار الأراضي والشقق في المنطقة نفسها بعناية، لأن مشاريع الشقق عادةً ما تكون مجهزة تجهيزًا كاملاً عند تسليم المنازل. وهذا يختلف عن شراء أرض في الشارع لبناء منازل، حيث تكون هذه الأراضي أحيانًا غير مجهزة تجهيزًا كاملاً.

لذلك، تختلف آلية أسعار الشقق عن أسعار الأراضي في المجمعات السكنية الحالية، وخاصةً المجمعات السكنية الفاخرة المجهزة بكافة المرافق والخدمات التي تُلبي احتياجات السكان. وأضاف السيد فو أن أسعار الشقق والأراضي تعتمد أحيانًا على ظروف المعيشة والبيئة المحيطة والمرافق الاجتماعية، مثل المستشفيات والمتاجر الكبرى والمدارس.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: أولاً وقبل كل شيء، من الضروري الاعتراف بالعامل الإيجابي المتمثل في قيام هانوي ومدينة هوشي منه بإصدار قوائم أسعار جديدة للأراضي في عام 2025، وهو إزالة القضايا القانونية والاختناقات للعديد من المشاريع في مرحلة تقييم الأراضي.

تُستخدم معاملات العقارات الشعبية أيضًا كأساس لحساب الضرائب والرسوم عند تنفيذ إجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي. مؤخرًا، اعتمدت هانوي أسعار معاملات السوق لإعداد قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٥، لذا فإن هذه القائمة تتوافق تمامًا مع سعر السوق في كل منطقة.

مع ذلك، أشار السيد دينه إلى أن أسعار العقارات الحالية في هانوي تُظهر علاماتٍ على أنها غير واقعية وغير واقعية، نظرًا لضخامة الطلب على المساكن والأعمال التجارية وندرة المعروض. لذلك، حقق العديد من المستثمرين هوامش ربحٍ مضاعفة أو ثلاثية، وليس مجرد بضع عشرات من المائة. ومن هذا التوجه، سار المستثمرون والمضاربون على خطى هذا الاتجاه، فرفعوا الأسعار للاستفادة من الفرق، مما يُشكّل إشارةً وهميةً في السوق.

وفقًا للسيد دينه، غالبًا ما لم تُسجل أي معاملات في المنطقة التي تم مسحها لقائمة أسعار الأراضي مؤخرًا، إذ تعتمد هيئة الإدارة على المعاملات القديمة في تحديد السعر المنخفض. في الوقت نفسه، تُباع الشقق في المنطقة بأسعار مرتفعة، مبالغ فيها نوعًا ما.

ويرى بعض خبراء العقارات أن الارتفاع الأخير في أسعار الشقق يعود جزئيا إلى نفسية الأسر الشابة التي تريد العيش في الشقق للاستفادة الكاملة من وسائل الراحة، والعيش في طابق واحد، وعدم الاضطرار إلى قضاء الوقت في البناء.

المصدر: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm