تشهد أسعار الشقق ارتفاعاً صاروخياً يتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، ومن المتوقع أن يحقق هذا القطاع أفضل الأرباح في عام 2025.

أسعار الشقق تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، والمعاملات تتجاوز المنازل السكنية، والشقق في وسط هانوي تعد بتحقيق أفضل الأرباح في عام 2025... هي أحدث أخبار العقارات.

ارتفعت أسعار بيع الشقق الرئيسية باستمرار، دون أي مؤشرات على توقفها، مما ساهم في الحفاظ على مستوى أسعار الشقق الثانوية عند مستوى مرتفع، متجاوزةً قيمتها الحقيقية بكثير. (صورة: لينه آن)

أعلى 3 مدن من حيث النمو في عام 2024

وبحسب تقرير صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن سوق العقارات في عام 2024 قد تجاوز أصعب فترة له.

في عام 2024، سجل السوق بأكمله ما يقرب من 81000 منتج معروض للبيع، بزيادة تزيد عن 40% مقارنة بعام 2023. ومن بين هذه المنتجات، كان هناك 65376 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع، أي أعلى بنحو 3 مرات من عام 2023، ولكن بنسبة 7% فقط مقارنة بعام 2018. وفي الربع الأخير من عام 2024 وحده، سجل السوق 28000 منتج جديد معروض للبيع، أي أعلى بمرتين من الربع السابق و4 مرات من نفس الفترة في عام 2023.

سيستمر حجم المعاملات في النمو بثبات في عام ٢٠٢٤ مع تحسن العرض. في عام ٢٠٢٤، سجّل السوق بأكمله أكثر من ٤٧ ألف معاملة ناجحة، أي ما يعادل معدل استيعاب ٧٢٪.

تجدر الإشارة إلى أن معدل ارتفاع أسعار الشقق في العديد من الأسواق قوي. ووفقًا لدراسة أجرتها شركة VARS على مجموعة من 150 مشروعًا مختارًا، ارتفع متوسط سعر البيع في هانوي بنسبة 72.4% بحلول نهاية عام 2024 مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019. تلتها دا نانغ بزيادة قدرها 49.9%، بينما شهدت مدينة هو تشي منه زيادة أبطأ، بنحو 34.3%.

ارتفعت الأسعار الأولية بشكل مستمر ولم تظهر أي علامات على التوقف، مما خلق قوة دافعة وحافظ على مستوى أسعار الشقق الثانوية عند مستوى مرتفع، متجاوزًا القيمة الحقيقية بكثير.

إلى جانب ذلك، انتعشت أسعار قطع الأراضي، سواءً المقسمة أو المكتملة الوثائق القانونية، وارتفعت بقوة في ظل انخفاض المعروض من الأراضي نتيجة تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها. وتشهد قطع الأراضي منخفضة القيمة، التي يقل سعرها عن 30 مليون دونج/متر مربع، في المدن ذات البنية التحتية المتطورة أو خطط التنمية، إقبالاً متزايداً، حيث ارتفعت أسعارها بنسبة 15% مقارنة بنهاية العام الماضي.

وأشار تقرير VARS أيضًا إلى أن المستثمرين يميلون إلى البحث عن الأراضي السكنية في المحافظات والمدن في الضواحي بأسعار معقولة ومساحة كبيرة للنمو بفضل فوائد أنظمة البنية التحتية والتخطيط الحضري ... في حين ارتفعت أسعار الأراضي السكنية في مدينتين خاصتين، هانوي ومدينة هوشي منه، بشكل مستمر وأنشأت مستوى مرتفعًا جديدًا، بعيدًا عن متناول معظم العملاء.

صرّح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأنّ سوق العقارات لا يزال يشهد أداءً إيجابيًا. وتميل سيولة السوق إلى الانخفاض بشكل طفيف في قطاع العقارات الفاخرة، لكنها تبقى مستقرةً بفضل منتجات الإسكان التي تُلبّي الاحتياجات السكنية الفعلية وبأسعار معقولة.

وتعتقد VARS أنه من أجل أن يتعافى السوق ويتطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان أن تكون الأسعار مناسبة للقوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

2 قطاعات ستكون محل اهتمام المستثمرين

وبحسب السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة OneHousing، فإن سوق العقارات في عام 2025 سيحتوي على قطاعين سيكونان محل اهتمام المستثمرين، وذلك بسبب التغيرات في السياسات الكلية وخطط تطوير المشاريع وإطلاق المنتجات للمستثمرين.

أولها هو منتج الشقق، وهو المنتج الذي يلبي احتياجات الاستثمار النقدي أو الاستثمار في انتظار ارتفاع الأسعار. الشقق قطاع ذو سعر إجمالي معتدل، ويمكن للعديد من الأشخاص المشاركة في الاستثمار فيه. علاوة على ذلك، لا يزال الطلب على منتجات الشقق مرتفعًا جدًا في المستقبل. عند النظر إلى مستوى الاستثمار نفسه، تُظهر منتجات الشقق قيمًا أعلى مقارنةً بالمنازل المتجاورة والأراضي السكنية من حيث عائد الإيجار ومعدل ارتفاع الأسعار.

وفقًا لمركز OneHousing لأبحاث السوق ورؤى العملاء، بدءًا من الربع الأول من عام 2024 فصاعدًا، بلغت نسبة المعاملات بين الشقق والأراضي السكنية في هانوي حوالي 40-60. ومع ذلك، بدءًا من الربع الثاني من عام 2024، ومع الزيادة السريعة في الطلب على منتجات الشقق، تغير هذا التوازن - حيث تجاوزت معاملات الشقق معاملات المنازل السكنية.

الشريحة الثانية التي يستهدفها العديد من المستثمرين هي العقارات منخفضة الارتفاع في المشاريع، أو المشاريع الكبيرة، أو الأراضي ذات البنية التحتية الجيدة، والتي يمكن أن تُشكّل وحدات سكنية. وسيُقسّم السوق في عام ٢٠٢٥ هذه الشريحة بشكل أكبر.

يوصي الخبير المستثمرين الحاليين، عند مشاركتهم في السوق، بحساب مصدر رأس المال بعناية، وتحديد استثمار طويل الأجل لمدة تتراوح بين سنتين وثلاث سنوات من تاريخ الشراء وحتى استلام المنزل. أو الشراء بغرض الحفاظ على الأصول أو استغلال التدفق النقدي من الإيجارات، بدلاً من الاستثمار "التنقلي" قصير الأجل، لأنه استثمار محفوف بالمخاطر وغير مستدام في السوق.

ما هو القطاع الذي سيعطي أفضل ربح في عام 2025؟

صرح السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن الشقق في وسط هانوي خيارٌ مثاليٌّ للمستثمرين. وتتميز هذه المجموعة من المنتجات بخصائصَ عديدة تُحدد ربحية الاستثمار بشكلٍ كبير.

صرح رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام بأنه خلال الفترة 2018-2023، ظلّ عرض الشقق في المنطقة المركزية من هانوي منخفضًا بالتزامن مع الانخفاض العام في العرض. وبحلول عام 2024، بدأ عرض الشقق في هانوي بالنمو مجددًا، ولكنه تركّز بشكل رئيسي في الضواحي البعيدة عن المركز، بنسبة تزيد عن 90%.

لا يزال عرض الشقق في المنطقة المركزية، بما في ذلك أحياء هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، محدودًا للغاية. وتشير البيانات الأولية لعام ٢٠٢٤ إلى أن المنطقة المركزية ستسجل حوالي ٤٠٠ عقار فقط للبيع، مع وجود ثلاثة مشاريع جديدة للبيع، أي ما يقارب ٣٠٪ فقط من عام ٢٠٢٣.

ظلّ عرض الشقق في الأحياء المركزية في هانوي منخفضًا ويشهد ندرة متزايدة، نظرًا لتناقص موارد الأراضي المخصصة لتطوير المشاريع، واللوائح الصارمة المتعلقة بالارتفاعات وكثافة البناء، مما زاد من ندرة العرض في السوق. وتشهد أسعار العقارات في المنطقة المركزية، على وجه الخصوص، ارتفاعًا ملحوظًا في الطلب من قِبل قطاعي التنمية الاقتصادية والحضرية. وقد تضاعف متوسط سعر الشقق في الأحياء المركزية الأربع في هانوي مقارنةً ببداية عام 2019، بنسبة 30% أعلى من متوسط الزيادة في هانوي بأكملها. وتُعدّ منطقتا هاي با ترونغ ودونغ دا، على وجه الخصوص، المنطقتين اللتين شهدتا أفضل معدل زيادة في الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية.

شهدت أسعار المشاريع الجديدة التي افتُتحت خلال السنوات الثلاث الماضية ارتفاعًا مستمرًا، بنسبة تقارب 10% بعد كل مرحلة افتتاح. وفي عام 2024 وحده، تبدأ أسعار مشاريع الشقق الفاخرة الجديدة في المنطقة المركزية من 125 مليون دونج للمتر المربع.

تبلغ تكلفة الشقق الفندقية حوالي 88 مليون دونج للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة). وشهدت أسعار إيجار الشقق ارتفاعًا سريعًا، متجاوزةً بذلك الزيادة العامة في السوق، نظرًا للاتجاه العام وندرة المعروض، حيث يُتوقع أن ترتفع بنسبة 15% تقريبًا خلال الفترة نفسها.

وفقاً للسيد دينه، يبقى الطلب على الشقق، بما في ذلك الاستثمار والعقارات في المنطقة المركزية، مرتفعاً دائماً، وخاصةً على المنتجات الفاخرة. العرض الأولي محدود، ويتم استيعابه بشكل جيد من خلال عمليات الإطلاق التدريجي.

يُقدَّر معدل الاستيعاب الأولي للعروض الجديدة في عام ٢٠٢٤ بنحو ٥٠٪. ويظل معدل إشغال الشقق الإيجارية دائمًا أعلى من ٨٠٪، وهو في ازدياد تدريجي. وتنشأ المعاملات في المنطقة بشكل رئيسي في السوق الثانوية نظرًا لمحدودية العرض الأولي.

أكد السيد دينه أن المناطق المركزية الأربع، وهي هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، تحظى دائمًا بإقبال المستثمرين بفضل مواقعها المتميزة وبنيتها التحتية الاجتماعية المتطورة وعالية الجودة في العاصمة. كما أنها تضم مقرات كبرى الشركات والمؤسسات والسفارات.

نتيجةً لذلك، تتميز العقارات الواقعة في هذه المناطق بسهولة الوصول إلى المطاعم والمقاهي ومراكز التسوق والمستشفيات العالمية ومناطق الترفيه، بما يُلبي احتياجات المستأجرين الراقيين. ويهدف تخطيط أربع مناطق مركزية حتى عام ٢٠٣٠، مع رؤية تمتد حتى عام ٢٠٥٠، إلى إنشاء منطقة تضم العديد من مساحات المعيشة عالية الجودة، مما يُوفر بيئة معيشية مثالية للسكان.

أرض تم بيعها في مزاد علني في منطقة ضواحي هانوي بأعلى سعر يزيد عن 76 مليون دونج/متر مربع

نجح مركز تنمية صندوق أراضي منطقة كووك أواي بالتنسيق مع شركة المزادات الوطنية المساهمة رقم 5 في بيع 26 قطعة أرض (منطقة LK2 و LK6) في منطقة مزاد الأراضي للحصول على حقوق استخدام الأراضي DG31/2019 قرية Yen Quan، بلدية تان فو، منطقة كووك أواي (هانوي).

وتبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد ما بين 73.2 و101.5 متر مربع، بسعر ابتدائي يبلغ 4.7 مليون دونج/متر مربع.

بعد قرابة 14 ساعة، انتهى مزاد 26 قطعة أرض بنجاح. وبلغ أعلى سعر فائز للقطعة 76.7 مليون دونج/متر مربع، أي ما يزيد بنحو 16 ضعفًا عن سعر البداية، بينما بلغ أقل سعر فائز 40.7 مليون دونج/متر مربع، أي ما يزيد بأكثر من 8.6 ضعف عن سعر البداية.

بلغت قيمة الأموال التي جمعتها منطقة كووك أواي من هذا المزاد نحو 133 مليار دونج، بفارق يزيد عن 121 مليار دونج عن السعر الابتدائي.

في نوفمبر الماضي، نجحت منطقة كوك أواي في بيع عشرات قطع الأراضي في قرية ين كوان، التابعة لبلدية تان فو. وبلغ أعلى سعر فائز 94.7 مليون دونج للمتر المربع، بينما بلغ أقل سعر 70.7 مليون دونج للمتر المربع.

وفقًا للجنة الشعبية لمنطقة كوك أواي، نجحت المنطقة في عام ٢٠٢٤ في تنظيم ٧ مزادات لـ ٦ مشاريع شملت ١٦١ قطعة أرض، بمساحة تزيد عن ١٤,٩٢٠ مترًا مربعًا. وبلغت قيمة المزاد الفائز أكثر من ٨٢٥.٣ مليار دونج.

في يناير/كانون الثاني، ستواصل شركة المزادات المساهمة رقم 5 - الوطنية بالتنسيق مع مركز تنمية صندوق الأراضي في منطقة كوك أواي تنظيم مزادات الحق في استخدام 26 قطعة أرض (مناطق LK1 وLK2) والتي تعد أصولاً للجنة الشعبية في منطقة كوك أواي.

26 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد تنتمي إلى مشروع إنشاء البنية التحتية الفنية لمنطقة مزاد الأراضي لحقوق استخدام الأراضي في المديرية العامة 31، قرية ين كوان، بلدية تان فو، منطقة كوك أواي.

تتراوح مساحات قطع الأراضي بين 85 و122 مترًا مربعًا. يبدأ سعر المتر المربع من 4.7 مليون دونج، أي ما يعادل 399.5 مليون إلى أكثر من 573 مليون دونج للقطعة.

آخر موعد لبيع واستلام وثائق المزاد هو حتى الساعة الخامسة مساءًا بتاريخ 15 يناير.

طريقة المزاد: تصويت مباشر في جولات متعددة بالمزاد، وست جولات إلزامية على الأقل. ينتهي التصويت المباشر في جولات متعددة بالمزاد عند عدم مشاركة أي شخص في المزايدة. طريقة المزايدة: تصاعدي. سيُعقد المزاد صباح يوم 18 يناير.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html