إن عبء ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر يدفع العديد من الناس إلى الوقوع في دوامة الديون المصرفية.

ويقول الخبراء إنه في ظل ارتفاع أسعار المساكن بشكل مستمر، يحتاج المشترون إلى الحساب بعناية عند الاقتراض من البنوك لتجنب الوقوع في دوامة الديون.

سيف ذو حدين

قال السيد تران نغوك ثين (من حي هوانغ ماي، هانوي ): في منتصف عام ٢٠٢٢، عندما لاحظ هو وزوجته ارتفاعًا حادًا في أسعار المنازل، قررا شراء شقة بمساحة ٧٥ مترًا مربعًا في حي فينه توي مقابل ٣٫٣٥ مليار دونج. وأوضح سبب دفعه المبلغ في خضمّ هذه الأزمة: " لو لم أتخذ قرار الشراء فورًا، لخشيتُ استمرار ارتفاع أسعار المنازل ".

لكن في ذلك الوقت، ولأنه لم يكن يملك سوى حوالي 800 مليون دونج، وافق على اقتراض المبلغ المتبقي من البنك بفائدة تفضيلية قدرها 0% لأول عامين. وبموجب الاتفاق، كان على السيد ثين دفع 25% من قيمة الشقة مقدمًا، أي ما يعادل حوالي 850 مليون دونج، واقتراض المبلغ المتبقي، وهو 2.5 مليار دونج، من البنك لمدة 30 عامًا.

بفضل القرض بدون فوائد، كانت الأقساط الشهرية سهلةً خلال العامين الأولين. لكن الأمور بدأت تتغير اعتبارًا من منتصف عام ٢٠٢٤.

مع حلول فترة سداد الفائدة الحقيقية، ارتفع سعر الفائدة العائم بشكل حاد إلى ١٢٪ سنويًا، مما رفع رأس المال والفائدة المستحقة شهريًا إلى أكثر من ٣٠ مليون دونج فيتنامي. في تلك اللحظة، صُدم السيد ثين بشدة. بعد معاناة استمرت بضعة أشهر، ازدادت تكلفة المعيشة إرهاقًا، مما أدى إلى عجزه عن سداد الدين لستة أشهر متتالية.

على الفور، نُقل القرض إلى مجموعة الديون المعدومة، وأرسل البنك إشعارًا يطلب فيه تسليم الأصول لإجراءات التصفية. شعر السيد ثين بالقلق، ولم يستطع النوم جيدًا بسبب خطر الخسائر الفادحة.

لحسن الحظ، وبفضل دعم الأقارب والأصدقاء، تمكّن السيد ثين من سداد جميع الديون المستحقة ودفع الفوائد وأصل القرض مُقدّمًا للأشهر الثلاثة التالية، لإثبات عودة التدفق النقدي. وبفضل ذلك، عاد القرض إلى الفئة الأولى، مُجنّبًا بذلك خطر فقدان المنزل.

أدى الارتفاع المستمر في أسعار المساكن إلى إجبار العديد من الناس على اقتراض المال من البنوك لشراء المنازل. (صورة توضيحية: مينه دوك)

وبحسب السيد ثين، فإنه في أوائل عام 2025، سيعود سعر الفائدة إلى 9%، ولكن دفعته الشهرية للفائدة وأصل القرض ستظل حوالي 22 - 23 مليون دونج.

رغم انخفاض سعر الفائدة، إلا أن المبلغ الذي يتجاوز 20 مليون دونج شهريًا لا يزال يُشكل عبئًا كبيرًا، لأن زوجتي تواجه صعوبات في عملها حاليًا، وانخفض دخلها، لذا يُصرف راتبنا الشهري تقريبًا على سداد قرض البنك. نضطر للاقتراض من الأقارب لتغطية نفقات المعيشة وغيرها، كما أوضح السيد ثين.

لم تكن السيدة نجوين هونغ لان (من منطقة تو ليم، هانوي) محظوظة مثل السيد ثين، حيث قالت إنها قررت للتو بيع الشقة التي اشترتها قبل عامين لسداد البنك لأنها لا تستطيع تحمل تكاليف سداد أصل القرض والفائدة كل شهر.

ذكرت السيدة لان أنها اشترت شقة مساحتها 65 مترًا مربعًا بأكثر من 3 مليارات دونج. كان لديها مليار دونج، واقترضت أكثر من ملياري دونج من البنك. اشترت الشقة وفقًا لتطورات السوق، وحصلت على دعم بدون فوائد حتى حصلت على المنزل. عند استلامها المنزل، في السنة الأولى، كان عليها سداد أصل القرض وفوائده، والتي تجاوزت 20 مليون دونج شهريًا. في ذلك الوقت، قررت هي وزوجها ترشيد إنفاقهما لتوفير ما يكفي من المال لسداد قرض البنك.

ومع ذلك، منذ نهاية عام ٢٠٢٤، فقد زوج السيدة لان وظيفته، وأصبحت الأسرة بأكملها تعتمد على راتبها البالغ ١٨ مليون دونج. وقالت السيدة لان: " مع دخلي، حتى لو صمتُ وأنفقتُ أقل، لا يكفي لسداد فوائد البنك ".

وأخيرًا، وبعد ليالٍ طويلة بلا نوم، ناقشت السيدة لان مع زوجها بيع منزلهما الحالي لسداد قرض البنك، وتوفير المال المتبقي، ثم عاد الزوجان إلى استئجار منزل.

رغم أنني مضطرة لاستئجار منزل، إلا أنني لم أعد أعاني من ضغط سداد قروض البنك. فالفائدة الشهرية للبنك تكفي لاستئجار شقة قديمة لعائلتي، كما قالت لان.

كيفية تجنب دوامة الديون

وفقا للدكتور نجوين تري هيو - الخبير المصرفي والمالي، فإن الرافعة المالية هي أداة مهمة لمساعدة الناس على الحصول على السكن، ولكن إذا لم يتم استخدامها بشكل صحيح، فقد تتحول إلى دوامة ديون.

يُوصي السيد هيو مشتري المنازل باقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة العقار فقط، مع الحرص على ألا تتجاوز أقساط الدين الشهرية 50% من صافي الدخل. والأهم من ذلك، ينبغي أن يكون لديهم صندوق احتياطي يغطي ديونًا لمدة تتراوح بين 6 و12 شهرًا لتجنب المخاطر في حال البطالة أو فقدان الدخل.

بالإضافة إلى ذلك، يوصي السيد هيو الشباب بحساب قدرتهم على سداد القرض بعناية قبل اتخاذ قرار الاقتراض، متجنبين عقلية الخوف من فوات الفرصة (FOMO) التي قد تؤدي بسهولة إلى فخ الاقتراض بما يفوق إمكانياتهم. يُعدّ إعداد جدول للدخل والنفقات واختبار سيناريوهات تقلبات الدخل وأسعار الفائدة أمرًا أساسيًا لتقييم سلامة القرض.

وينصح الخبراء مشتري المنازل بالتفكير مليا في أسعار الفائدة العائمة وموازنة دخلهم قبل الاقتراض من البنوك. (صورة توضيحية: مينه دوك)

" الرافعة المالية سلاح ذو حدين. إذا لم تُضبط جيدًا، فقد يقع المقترضون في الديون بسهولة، حتى أنهم قد يضطرون إلى بيع منازلهم عندما ينخفض السوق أو يكون الدخل غير مستقر "، هذا ما حللّه السيد هيو.

صرح السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، بأنه يجب على مشتري المنازل عند الاقتراض من البنوك موازنة دخلهم بعد فترة سعر الفائدة التفضيلي. بعد هذه الفترة، يجب إضافة هامش فائدة بنسبة 2-3% أو أكثر، حسب البنك.

وفقًا للسيد كويت، فإن أسعار الفائدة، وفقًا لآلية السوق، والتي قد لا يمكن التنبؤ بها في بعض الأحيان خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، قد ترتفع إلى أكثر من 10%، وهو أمر محفوف بالمخاطر. لذلك، قبل الاقتراض، من الضروري حساب الدخل والقدرة على السداد بعناية بعد عامين أو ثلاثة أعوام لتجنب عجز ميزانية الأسرة.

تشير العديد من التوقعات إلى أنه مع ازدياد الطلب على الائتمان، من المرجح أن ترتفع أسعار الفائدة على الودائع والإقراض العام المقبل. وبالتالي، قد ترتفع أسعار الفائدة على الإقراض إلى 11-12% سنويًا في السنوات التالية.

بالإضافة إلى أسعار الفائدة، يجب دراسة شروط العقد بعناية. قد يؤدي عدم قراءة العقد بعناية إلى رسوم خفية، مثل رسوم السداد المبكر أو شروط تعديل سعر الفائدة بعد العرض الترويجي.

ولتجنب الأخطاء، يجب على مشتري المنازل أن يدرسوا بعناية قدرتهم على سداد القرض وأن يكون لديهم خطة طوارئ للأحداث مثل فقدان الوظيفة أو المرض وما إلى ذلك، كما ينصح السيد كويت.

أشار السيد تران مينه نهات، وهو مستثمر مخضرم في هانوي، إلى أن العديد من البنوك أطلقت مؤخرًا سياسات جاذبة لجذب العملاء. تقدم بعض البنوك أسعار فائدة قروض "ميسّرة" للغاية تتراوح بين 6% و7%، إلا أن هذه الفائدة تُطبّق لمدة 3-6 أشهر فقط.

بعد انتهاء فترة التفضيل، سيُعوّم سعر الفائدة عند سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش ربح سنوي قدره 3.5%. والجدير بالذكر أن معظم البنوك تُطبّق سعر الفائدة الأساسي بدلًا من سعر فائدة الودائع لأجل 12 شهرًا كأساس لإضافة الهامش، مما يُحدد سعر الفائدة النهائي للقرض الذي يتعين على العملاء دفعه.

النتيجة النهائية، مع متوسط سعر فائدة أساسي يتراوح بين 8.2% و9% سنويًا، بالإضافة إلى هامش الربح، لا تزال أسعار فائدة قروض الإسكان مرتفعة للغاية، حيث تتراوح بين 12.5% و13% سنويًا (بعد التعويم). هذا بالإضافة إلى أن بعض البنوك تفرض رسومًا إضافية، مثل التأمين وتكاليف الاستحقاق، تصل إلى حوالي 2%-3% سنويًا.

قال السيد نهات إنه من بين المستثمرين أمثاله، واجه العديد من مشتري المنازل ضغوطًا مالية بعد انتهاء فترة التسهيلات الائتمانية. في كثير من الحالات، بعد ارتفاع سعر الفائدة العائم إلى 13-14%، كان العبء كبيرًا جدًا، واضطروا لبيع أصولهم لسداد ديونهم.

المصدر: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html