معركة الملكية في الشقة

بقي العشرات من سكان منطقة CT3 Co Nhue الحضرية (Bac Tu Liem، Hanoi ) مستيقظين طوال الليل لحراسة الطابق السفلي والمرافق التي استعادوها للتو من المستثمر.

نشأ النزاع المتعلق بالمنطقة والبنية التحتية والمرافق المملوكة لسكان CT3 والمستثمر - مجموعة نام كونغ - بعد تسع سنوات من تشغيل المبنى السكني. انتخب 540 مالكًا للشقق، يزيد عدد سكانها عن 2000 نسمة، مجلس الإدارة (وهو هيئة تمثل مالكي الشقق) خلال مؤتمر المباني السكنية. ثم وقّع مجلس الإدارة عقدًا مع شركة نام كونغ للإدارة والخدمات المحدودة (NCP)، وهي شركة تابعة لمجموعة نام كونغ، لإدارة وتشغيل أربعة مبانٍ.

صرحت السيدة نغوين ثي ثانه نغا، الرئيسة الحالية لمجلس الإدارة، بأنه بنهاية عام ٢٠٢٢، اكتشف السكان "إيرادات ونفقات خفية" في خدمة مواقف السيارات. وسجلت إدارة مواقف السيارات الوطنية ١٦٦ سيارة متوقفة شهريًا، ولكن وفقًا للسكان، "يوجد أكثر من ٣٠٠ سيارة متوقفة شهريًا في الطابقين السفليين B1 وB2 من المبنى". ولم يدفع المستثمر رسوم صيانة الطابق السفلي، بينما سُلبت جميع تكاليف صيانة الطابقين السفليين، من استبدال المصابيح الكهربائية إلى إدارة وصيانة الطابقين السفليين، من أموال السكان.

بعد ذلك، وافق مجلس الإدارة والسكان على إنهاء عقد إدارة وتشغيل المبنى مع شركة NCP، وفي الوقت نفسه، اشترطوا على المستثمر تقديم وثائق قانونية تثبت ملكيته للطابق السفلي B2. ويُحدد تاريخ تسليم العقار في 31 مايو. ورغم موافقة شركة NCP على إنهاء عقد الإدارة، إلا أنها لم توقع على تسليم المعدات، وأتلفت جميع بيانات بطاقات مركبات السكان، واحتلت الطابق السفلي B2 ومكتب الإدارة في الطابق الأول من المبنى A.

صرح ممثل NCP بأن الطابق السفلي B2 ومكتب الطابق الأول من المبنى A مملوكان للمستثمر - مجموعة نام كوونغ. ويستند هذا الادّعاء إلى محضر اجتماع يؤكد ملكية هذا الطابق للمستثمر، والذي وقّعه مع رئيس مجلس إدارة مبنى CT3 السابق منذ عام ٢٠١٥. إلا أن الممثل المقيم أكد أن هذا الطابق مملوك بشكل مشترك بموجب عقد بيع الشقة.

بلغ الخلاف ذروته عندما ظهرت مجموعة من الغرباء الذين استأجرهم حزب المؤتمر الوطني في المنزل (أ). سارع السكان إلى إبلاغ المجموعة، داعين الجميع لدعم مجلس الإدارة الجديد. ولم تغادر المجموعة إلا بعد ظهور شرطة الحي وعدد كبير من السكان.

في ليلة 31 مايو، سهر العشرات من السكان طوال الليل خوفًا من أن يكون الطابق السفلي والمكتب في الطابق الأرضي مشغولين. وقالت السيدة نغا: "سنحمي ملكيتنا للطابقين السفليين ونرفع عريضة إلى السلطات لتوضيح انتهاكات مشغل مركز الاتصالات الوطني".

على بعد 3 كم من منطقة CT3 Co Nhue الحضرية، يواجه مبنى شقق Dreamland Bonanza في 23 Duy Tan (Nam Tu Liem، Hanoi) أيضًا نزاعًا بين المستثمر والمقيمين فيما يتعلق بتقسيم المنطقة والمرافق المشتركة والخاصة.

وفقًا لقانون الإسكان، تشمل الملكية الخاصة في مبنى سكني المساحة الخاصة ونظام المعدات الملحق بالشقة. أما الملكية المشتركة فهي المساحة المتبقية خارج نطاق الملكية الخاصة، بما في ذلك العديد من الأعمال والمرافق، مثل دور الأنشطة المجتمعية، والمعدات، والبنية التحتية التقنية المشتركة. وبالتالي، فإن غرف الكاميرات وغرف إدارة العمليات ملكٌ مشتركٌ لمالكي المبنى.

في دريم لاند بونانزا، الذي يضم 378 شقة ويسكنه أكثر من 1300 ساكن، ادّعى المستثمر، شركة فينالاند للاستثمار العقاري المساهمة، ملكيته لغرفة الكاميرات وغرفة إدارة العمليات. وعينت الشركة شركتها التابعة، MSC Vietnam، لإدارة هذه الملكية. لم يوافق السكان على ذلك، فاستعانوا بشركة USEM Vietnam لإدارة العمليات.

قال السيد نجو نجوك لينه، أحد سكان هذا المبنى، إنه أثناء عمله في المكتب، تلقى رسالة من مجموعة سكان دريم لاند بونانزا تفيد بأن "غرفة الكاميرات مشغولة مرة أخرى". استغل مئات الأشخاص المقيمين في هذا المبنى السكني عطلتي نهاية الأسبوع للتجمع في ردهة المبنى، ساعيين لاستعادة حقوق الإدارة والتشغيل من مجلس إدارة المستثمر. وأضاف السيد لينه: "لكن بعد يوم واحد فقط من عودة السكان إلى العمل، استعاد المستثمر مناصب إدارة المبنى، بما فيها غرفة الكاميرات".

تجمع سكان دريم لاند بونانزا في ردهة المبنى للمطالبة بحل النزاع حول حقوق الإدارة والتشغيل. الصورة: مقدمة من مجلس الإدارة.

بالإضافة إلى النزاع المذكور أعلاه، يشهد هذا المبنى السكني نزاعًا حول تقسيم مساحة القبو. ووفقًا للوائح، فإن مواقف الدراجات النارية والهوائية في القبو ملكٌ مشتركٌ لملاك الشقق، بينما تقع مواقف السيارات تحت إدارة المستثمر، ولا يجوز له إدراجها في سعر البيع أو الإيجار أو تكلفة الاستثمار لبناء هذا الموقف. يجب أن يضمن ترتيب مواقف السيارات مبدأ إعطاء الأولوية لمالكي الشقق، ثم تخصيص مواقف عامة.

أكدت شركة فينالاند للاستثمار العقاري المساهمة ملكيتها لكامل مساحة الأقبية الثلاثة، غير المشمولة في سعر البيع، بما في ذلك مساحة الأقبية المخصصة للدراجات النارية والهوائية والمركبات ثلاثية العجلات. إلا أن مجلس الإدارة الممثل للسكان أفاد بأن "المستثمر لم يتمكن من تقديم أي مستندات داعمة، مثل التسوية النهائية لتكاليف بناء الأقبية، ولم تكن هناك شهادة ملكية".

أدى النزاع المُستعصي على الحل في مبنى شقق دريم لاند بونانزا إلى وجود مجلسي إدارة متوازيين، مرتبطين بالملكية المشتركة والخاصة لكل من المستثمر والسكان. يضم المبنى مكتبي استقبال، وقوّتي أمن يرتديان زيّين أبيض وأزرق في الطابق السفلي، وغرفة كاميرات، والعديد من المناطق الأخرى. ويتعيّن على السكان دفع رسوم مواقف السيارات شهريًا لوحدة إدارة المستثمر، ورسوم الخدمات لوحدة تشغيل المبنى.

أرسلت هيئة إدارة مبنى شقق دريم لاند بونانزا مؤخرًا وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمنطقة نام تو ليم تطلب من المنطقة أن تطلب من المستثمر تسليم البنية التحتية الفنية والمعدات وغرفة الكاميرا وغرفة إدارة العمليات ...، لأن هذا "جزء مملوك بشكل مشترك من مبنى الشقق وفقًا لأحكام القانون".

يحمل السكان لافتات احتجاجًا على زيادة رسوم مواقف السيارات في مبنى شقق TNR Gold Season في 19 أبريل. الصورة: مساهم

نزاعات ملكية الشقق شائعة في جميع أنحاء البلاد. ووفقًا لإحصاءات جمعية العقارات لعام ٢٠٢٢، بلغ عدد المباني المتنازع عليها والدعاوى القضائية في هانوي ١٢٩ مبنى من أصل ٨٤٥، بينما بلغ عدد المباني المتنازع عليها والدعاوى القضائية في مدينة هو تشي منه ١٠٥ مبنى من أصل ٩٣٥. وفي هانوي، بالإضافة إلى القضايا المذكورة أعلاه، وقعت نزاعات أيضًا في مباني مجمع فيت دوك السكني؛ وفندق ذا ليجاسي، وفندق تي إن آر جولد سيزون ٤٧، وفندق نجوين توان (حي ثانه شوان)؛ وفندق هوسينكو بريميوم (ثانه تري)؛ وفندق فو ثينه جرين بارك (ها دونغ)؛ وفندق كوسمو تاي هو...

صرح السيد نجوين مانه خوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء )، بأن إحدى النزاعات الشائعة المتعلقة بالشقق السكنية تتعلق بمسألة الملكية المشتركة والخاصة؛ أي بطء دفع وتسليم أموال الصيانة للملكية المشتركة بين المستثمرين والسكان. وأضاف: "في بعض المباني السكنية، لا يتفق المستثمرون ومجلس الإدارة الذي يمثل السكان على تقسيم المساحات المشتركة والخاصة، والمساحة التي يحتفظ بها المستثمر للعقارات غير المباعة أو غير المستأجرة. وقد أدى ذلك إلى عدم تسوية البيانات وتأخير تسليم أموال الصيانة لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات".

وأشار المفتش العام لوزارة البناء نجوين نجوك توان إلى وجود مخالفات في العديد من المباني السكنية بسبب تعدي المستثمرين واستغلالهم للمساحات المشتركة لأغراضهم الخاصة.

خلال عامي 2021 و2022، قامت هيئة تفتيش وزارة البناء بتفتيش 37 مستثمرًا و36 مجلس إدارة في 43 مبنى سكنيًا في 16 منطقة، وفرضت عقوبات إدارية على 20 مستثمرًا بأكثر من 14 مليار دونج. وطلبت الهيئة من المستثمرين الاتفاق مع مجلس الإدارة على المساحة والمعدات المملوكة بشكل مشترك للمبنى السكني، وتسليم كامل وثائق المبنى السكني إلى مجلس الإدارة، وأجبرت 5 مستثمرين على إعادة أكثر من 2000 متر مربع من المساحة المتعدية إلى السكان.

المقال التالي: لماذا تعتبر نزاعات الملكية في الشقق شائعة؟

قرض دوآن - فييت آن

رابط المصدر: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html