وبناء على ذلك، ينص قانون الأعمال العقارية (المعدل) على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي.
بالنسبة للمناطق المتبقية، ستحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشاريع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم الخاصة. ومع دخول قرار تشديد تقسيم وبيع الأراضي حيز التنفيذ في الأول من يناير 2025، يتوقع الخبراء أن يمتد التأثير من الشمال إلى الجنوب.
ومع ذلك، يشير الخبراء إلى أن الفقرة 2 من المادة 41 من المرسوم 43/2014/ND-CP المعدل بالمرسوم 148/2020/ND-CP تمنع حاليًا فقط تقسيم وبيع الأراضي في مناطق المناطق الحضرية من الفئة الخاصة والمناطق الحضرية من الفئة الأولى الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية؛ المناطق ذات المتطلبات العالية للهندسة المعمارية للمناظر الطبيعية، والمناطق المركزية وحول الأعمال التي تشكل أبرز المعالم المعمارية في المناطق الحضرية...
لذلك، ثمة مخاوف كثيرة من موجة إقبال على تقسيم وبيع قطع الأراضي قبل سريان قانون تنظيم الأعمال العقارية رسميًا. وصرح السيد دونغ كووك ثوي، رئيس جمعية العقارات في مدينة كان ثو (CaREA)، بأن حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من الفئات الأولى والثانية والثالثة سيؤثر بشكل كبير على هيكلية قطاعات المنتجات العقارية. وفي المستقبل القريب، سيشهد السوق تمايزًا واضحًا في قطاع الأراضي.
في ظل الإطار القانوني الحالي، يصعب جدًا إنشاء مشروع يستمر من 3 إلى 5 سنوات. لذا، يختار رجال الأعمال تطبيق نموذج تقسيم الأراضي بشكل فردي، فهو مناسب وسهل، ويزيد من العرض، ويقلّل من الحاجة إلى إنشاء مشاريع وتأسيس كيانات قانونية.
لذلك، مع اللائحة الجديدة، سينخفض عدد الأراضي المُخصّصة للتقسيم خلال الفترة القادمة. ويؤدي ندرة المعروض إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على النمو بشكل أكثر استدامة، وفقًا للسيد ثوي.
وفقًا لإحصاءات وزارة الإنشاءات ، بحلول ديسمبر 2023، سيكون هناك 902 منطقة حضرية على مستوى البلاد؛ منها منطقتان حضريتان خاصتان، و22 منطقة حضرية من النوع الأول، و36 منطقة حضرية من النوع الثاني، و45 منطقة حضرية من النوع الثالث، و95 منطقة حضرية من النوع الرابع، و702 منطقة حضرية من النوع الخامس. وبالتالي، لن يسمح النظام الجديد بتقسيم وبيع الأراضي في 105 مدن وبلدات؛ بزيادة قدرها 81 مدينة وبلدة مقارنةً بالأنظمة الحالية.
بالإضافة إلى المنطقتين الحضريتين الخاصتين هانوي ومدينة هو تشي منه، والتي سوف تخضع لتقسيم الأراضي وضوابط البيع، هناك 22 منطقة حضرية من النوع الأول؛ بما في ذلك ثلاث مدن تديرها الحكومة المركزية: هاي فونج، دا نانج، كان ثو و19 مدينة إقليمية: هوي، فينه، دا لات، ناها ترانج، كوي نون، بون ما ثوت، ثاي نجوين، نام دينه، فيت تري، فونج تاو، ها لونج، ثانه هوا، بين هوا، مي ثو، ثو داو موت، باك نينه، هاي دونج، بليكو، لونج شوين.
بالإضافة إلى ذلك، هناك 36 منطقة حضرية من النوع الثاني بما في ذلك المدن الإقليمية: فان ثيت، كا ماو، توي هوا، أوونغ بي، تاي بينه، راش جيا، باك ليو، نينه بينه، دونغ هوي، فو كووك، فينه ين، لاو كاي، با ريا، باك جيانج، فان رانغ - ثاب تشام، تشاو دوك، كام فا، كوانغ نجاي، تام كي، ترا فينه، سا ديسمبر، مونغ كاي، فو لي، بن تري، ها تينه، لانغ سون، سون لا، تان آن، في ثانه، كاو لان، فينه لونغ، توين كوانغ، سوك ترانج، كون توم، دي آن، ين باي.
هناك أيضًا 45 منطقة حضرية من النوع الثالث بما في ذلك 29 مدينة: ديان بيان فو، هوا بينه، هوي آن، هونغ ين، دونج ها، باو لوك، ها جيانج، كام رانه، كاو بانج، لاي تشاو، تاي نينه، باك كان، تام ديب، سونج كونج، سام سون، فوك ين، ها تيان، دونج شواي، تشي لينه، لونج خان، جيا نجيا، خليج نغا، ثوان آن، هونغ نجو، تو سون، فو ين، تان أوين، بن كات، جو كونغ.
بالإضافة إلى ذلك، هناك 16 مدينة تشمل: سون تاي، كوا لو، فو ثو، بيم سون، لا جي، سونغ كاو، لونغ ماي، تان تشاو، كاي لاي، كوانغ ين، كي آنه، بينه مينه، دونغ تريو، فو ماي، آن نهون، كين تونغ.
تعليقًا على تأثير هذه السياسة، قال السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، إن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث شهد ازدهارًا ملحوظًا في السنوات الأخيرة. لذلك، سيؤثر تشديد التقسيم وفقًا للوائح الجديدة لقانون الأعمال العقارية (المُعدّل) على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، إلا أن 90% من المستثمرين المتأثرين موجودون في المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث. وتوقع السيد توان أن تعديل الأسعار أمر طبيعي، لكن الأراضي لن تشهد فترات "ارتفاع حاد" كما كانت في السابق.
مصدر
تعليق (0)