هل منع تقسيم وبيع الأراضي يؤثر على سوق العقارات؟

ويقول الخبراء إن منع تقسيم وبيع الأراضي سيؤدي على المدى القصير إلى نقص في العرض في السوق، لكنه سيستقر على المدى الطويل.

وفقًا لمشروع القانون الجديد الذي أقره مجلس الأمة ، ستدخل القوانين الثلاثة المتعلقة بسوق العقارات: قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية 2023 حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وهذا قبل 5 أشهر من التاريخ المحدد سابقًا في 1 يناير 2025. ومن المتوقع أن يصبح هذا "دعمًا" لتعزيز سوق العقارات لتحقيق الاستقرار والتطور قريبًا.

وبناءً على ذلك، يحظر قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ تقسيم وبيع الأراضي في الأحياء والمقاطعات والمدن التابعة للمناطق الحضرية من الفئات الخاصة، والفئات الأولى والثانية والثالثة. وبالتالي، لن يسمح النظام الجديد بتقسيم وبيع الأراضي في إجمالي ١٠٥ مدن وبلدات على مستوى البلاد، بزيادة قدرها ٨١ مدينة وبلدة مقارنةً بالنظام الحالي. يُطبق هذا النظام فقط على المشاريع العقارية، وليس على الأراضي الفردية أو الأسرية التي يتعين تقسيمها إلى قطع أراضي لغرض الهبة أو التوريث أو التنازل.

يحظر قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ تقسيم وبيع الأراضي في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية من الفئات الخاصة، والأنواع الأولى والثانية والثالثة. الصورة: لي توان

لتطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، اعتبارًا من ٣١ أكتوبر، قرارًا بشأن تقسيم الأراضي (القرار ١٠٠)، يسمح للأسر والأفراد الذين يملكون أراضي مستوفية للشروط بتقسيمها. بالإضافة إلى ذلك، ولتطبيق قانون الأعمال العقارية، أصدرت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه مؤخرًا القرار رقم ٨٣ بشأن منع مشاريع العقارات التي استكملت استثمارات البنية التحتية من تقسيم وبيع قطع الأراضي.

وبناء على ذلك، قررت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه "حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المنطقة، بما في ذلك 5 مناطق ضواحي، باستثناء الأراضي المخصصة لإعادة التوطين؛ وبالنسبة لمشاريع الإسكان، يتعين على المستثمرين إكمال البناء قبل السماح لهم بالتحويل".

فيما يتعلق بهذه القضية، كانت هناك آراء كثيرة لأنهم يعتقدون أن مثل هذه اللوائح تتعارض مع قانون الأعمال العقارية لعام 2023 ويؤكدون أن اللائحة التي تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي قد تجلب فوائد طويلة الأجل، ولكن في الوقت الحاضر يبدو أنها غير مناسبة حقًا عندما مرت السوق للتو بفترة صعبة، حيث أصبح الناس أقل اهتمامًا بقطع الأراضي، لذلك أصبح هذا السوق راكدًا.

ومع ذلك، يتفق بعض الخبراء ويقولون إن لائحة لجنة الشعب في مدينة هوشي منه التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها على النحو المذكور أعلاه مناسبة وضمن سلطتها بالكامل وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2023.

في معرض حديثه عن هذه القضية، قال المحامي تران شوان تيان، رئيس مكتب دونغ دوي للمحاماة، إنه في الآونة الأخيرة، شهدت العديد من المناطق تقسيمًا واسع النطاق للأراضي، مما أدى إلى تضخم الأسعار واحتكار الأراضي وهجرها. وقد حظرت العديد من المناطق هذا النشاط عندما لاحظت تطورات غير عادية.

وبناء على ذلك، قال المحامي تين إن حظر مدينة هوشي منه لمشاريع تقسيم الأراضي وبيعها قد يؤدي في البداية إلى نقص في المعروض من الأراضي، ولكن على المدى الطويل، فإن اللائحة الجديدة ستساعد في حل العديد من المشاكل المتعلقة بالتقسيم العشوائي وفصل قطع الأراضي، وتقليل حالة الأشخاص الذين يقومون بالبناء بشكل غير قانوني، وتقليل المخاطر القانونية عند التعامل مع هذا النوع من الأراضي.

وقال نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق دانج هونغ فو في حديث لصحيفة كونغ ثونج إن قرار مدينة هوشي منه بحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المدينة، باستثناء مشاريع إعادة التوطين باستخدام قطع الأراضي، هو قرار صحيح، يتماشى مع تحسين نوعية التحضر وتقليل تراكم الأموال الخاملة لدى الناس في الأراضي بدون سكن.

بحسب الخبراء، الطلب على الأراضي مرتفعٌ دائمًا، لكن السوق يفتقر إلى المعروض من المشاريع الرسمية. إضافةً إلى ذلك، استغلّ العديد من المضاربين فرصة التنافس لرفع الأسعار، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات، وإحداث فوضى في السوق. في الوقت نفسه، يجمعون الأراضي ويقسمونها إلى قطع، بل ويطلقون عليها أسماءً رسميةً لجذب المشترين والبائعين.

لذلك، يُعدّ تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي ضروريًا للحد من المضاربة، إذ يجب البناء على الأرض قبل طرحها للبيع، مما يزيد من قيمتها الإجمالية. وعلى المدى الطويل، سيساعد تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي على تطوير السوق بشفافية واستدامة، ومنع المضاربة، والحد من هدر الأراضي، كما قال السيد فو.

واتفق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، مع وجهة النظر المذكورة أعلاه، وقال إن اللائحة الجديدة ستساعد في القضاء على المستثمرين الذين يطلبون الأراضي للمشاريع فقط ثم يقسمون الأرض إلى قطع للبيع، وهو ما لا يحقق الكفاءة الاقتصادية للبلاد.

أشار السيد دينه إلى أن "القانون الجديد نظّم بشكل صارم تقسيم وبيع قطع الأراضي للمستثمرين، إلا أن أنشطة تقسيم الأراضي ورفع الأسعار بناءً على البنية التحتية لا تزال بحاجة إلى لوائح إدارية أكثر صرامة. وبناءً على ذلك، يجب أن يكون تطبيق قانون الأراضي لعام 2024 وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 أكثر وضوحًا وتفصيلًا للقضاء على ظاهرة تضخم أسعار الأراضي الافتراضية" .

المصدر: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html